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過去多年存在感最低的TOP5房企——保利發展（600048.SH），在2021年等來了逆襲的時機。

自2021年7月以來，保利股價已經翻倍，漲勢延續至今。去年銷售額排行前五的房企，在過去的幾個月中有的爆雷，有的道歉，有的與空頭對弈，唯獨帶著央企屬性、曾多次被質疑保守的保利在下行周期風頭日盛。

今年年初的年會上，保利發展首次提出“進三爭一”。相比上一任掌舵人宋廣菊提出的“重回行業前三”的愿景，新任董事長劉平顯然野心更足。

為了這個野心勃勃的目標，保利發展似乎已然做好了準備。自去年主要城市第二次集中供地后，保利發展明顯加大了拿地力度，廣發證券房地產研究團隊用“大踏步前進”來形容保利發展投資風格的變化。

在日前召開的2021年度業績會上，劉平宣布今年的投資額是3650億元，是唯一一個對外明確投資金額的巨頭房企。

“黑鐵時代”之下，TOP5房企中唯二帶有央國企背景的房企表現出截然相反的態度：萬科向右，反思過去一年的拿地失誤；保利向左，果斷擴張，同時負債增加，2021年有息負債同比增長14%。

最后結果怎么樣？也許要過一輪周期見分曉。

規模焦慮

盡管董事長劉平在業績發布會上強調，“進三爭一”不能簡單地、片面地理解成榜單上的排名，但保利發展一名內部員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“‘進三爭一’就是‘進行業前三，爭行業第一’，這個目標已經納入了公司的十四五規劃中。”

事實上，保利發展的規模焦慮一直非常強烈。

保利發展上一次擠進行業前三是在十年前，萬科以1418億元的成交金額位居第一位，保利地產（曾用名）當年的成交金額為1018億元，排在第三。

之后的十年間，保利發展不斷被后來者大距離甩在身后。2013年被綠地控股（600606.SH）、萬達超越時，保利與它們的銷售額差距維持在500億元以內；2016年，保利地產的銷售額比第三名的碧桂園落后了近1000億元；2017年，第一梯隊——碧桂園、萬科、恒大紛紛突破5000億元銷售額大關，位列第五的保利地產已被甩開近2000億元。

相比碧桂園、萬科、恒大三家房企的靈活機制——或高負債高周轉，或大肆并購，保利發展過去幾年一直受制于央企的諸多限制和與保利置業的同業競爭。

2017年，宋廣菊公開提出保利地產要力爭“重回前三”。一晃5年已過去，此時是保利發展最接近前三目標的一次。

2021年，恒大銷售端受爆雷影響疲軟，保利發展順勢向前一位，實現銷售金額5349億元，同比增長6%，排名第四。

克而瑞統計的今年一季度銷售額排行中，保利發展以907億的全口徑金額排在碧桂園、萬科之后，位列第三。這樣看來，保利發展全年維持前三有望。

“我經常說做企業就像跑馬拉松，短時間的一二三有時候按照我們自己的節奏就水到渠成。”劉平日前在面對投資者的2021年業績會上回應行業排名。

大踏步拿地

保利發展2021年年報顯示，報告期內拓展項目145 個，新增容積率面積 2722 萬平方米，拓展金額 1857 億元，分別同比下降15%和21%。

雖總數下降，但節奏卻在后半年明顯加快。“在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。”保利發展在年報中稱。

在2021年集中供地表現中，保利整體投資金額排名第二（771億），三批次拿地金額排名第一（274億）。據中指院數據，2021年保利發展以累計新增4287億元的貨值居榜首；萬科、碧桂園緊隨其后,累計新增貨值規模分別為3309億元和3269億元。

進入今年一季度，保利發展的拿地力度（拿地金額/銷售金額）在行業中逆勢突起。據廣發證券統計，保利發展2021年拿地金額/銷售金額為35%，2021Q1-2022Q1連續5個季度拿地力度保持在32％-38%，與主流房企拿地力度對比，保利拿地力度領先6pct，2022Q1領先25pct。

“保利發展投資大踏步前進，相對優勢顯著。”廣發證券在報告中稱。

保利發展董事長劉平在面對投資者的業績會上宣布，2022年公司計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。新開工面積遠高于萬科的 1920.1萬平方米，竣工面積略高于萬科（ 3899.5 萬平方米）。

“超過萬科”或已經進入了保利發展的計劃之中。

“考慮滾存的貨值去化率為73%，基本持平2020年， 2022年公司具備6000億元的推貨能力，考慮滾存，按2021年去化率估計，可實現5821億元銷售，同比增長8.8%。”廣發證券預測。

負債增加、凈利潤率下滑

銷售額排名向前的同時，保利發展的盈利水平下降和負債增高給“進三爭一”添加了一絲隱患。

和許多同行一樣，保利發展在2021年全年出現增收不增利的情況。2021年年報顯示，公司2021年實現營業收入2849 億元，同比增長17.2%；歸母凈利潤 273.9 億元，同比下降 5.4%。

增收不增利與結轉項目的盈利水平下降有關。保利發展2021年全年毛利率為26.8%，同比下降5.8 個百分點；凈利率為13.1%，同比下降 3.4個百分點。

早在2018年，保利發展就提出“房地產市場窄幅箱體運行的必然規律”，即使是早有預見，依然難以抵擋住凈利潤率和毛利率下滑的大勢。

“房地產調控以來，土地的價格至今并沒有大的變化。限價從2017年以來也沒有實質性地取消，且勞動力價格，包括材料價格的上漲，預售資金的監管，都使得利潤空間在收窄。所以說，項目的利潤空間下行是必然趨勢。”保利發展管理層稱。

此外，保利發展2021年有息負債同比增長14%，達3382億元。有息負債增加情況下，該公司總負債也首破萬億，2020年總負債為9847.42億元，到2021年為1.1萬億元。

“公司總負債中，有息負債為3382億元，其他經營性負債為7588億元（其中預收房款為4534億元）；公司經營穩健，債務風險低。”劉平在業績會上稱。

現金流同樣在承壓。由于逆勢擴張，2021年，保利發展經營活動產生的現金流量凈額為105.51億元，比上年同比減少了30.38%。

在最新發布的《保利2021-2022年房地產行業白皮書》中，保利發展透露：“進入3月，由于疫情、經濟等因素，市場并未出現小陽春，反而擴大了跌幅。從保利內部數據來看，保利PCI指數（內部經理人預期指數）以及來訪數據均處近年低位。”

除此之外，保利發展還發現：本輪限價疊加市場深度下行，大中城市的有效市場邊界持續收縮。

保利發展管理層對于2022年的銷售目標呈保守觀點，“2022年行業的整體銷售規模會有同比下降，面對減量時代，房地產的銷售存在著較大壓力，公司有比較充足的儲備貨量，也會根據市場情況動態地調整經營目標，包括新開工、投資拓展及推廣銷售的目標。”