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原標(biāo)題：花式松綁疊加降息利好 樓市有望加速回暖

房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎重磅利好消息。5月15日中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布通知稱，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。在這一消息發(fā)布之前，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地多市已陸續(xù)推出相關(guān)政策，松綁房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，系列政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，但復(fù)蘇不會(huì)一夜出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在金融支持和政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在第二季度走出低谷。

灣區(qū)多個(gè)城市陸續(xù)松綁樓市

5月14日，東莞市住建局等8個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。其中，生育二孩或三孩者可新增購(gòu)買一套商品住房、持有或購(gòu)買“雙(多)證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的可視為一套商品住房、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年等政策受到關(guān)注。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞發(fā)布的政策力度較大且措施較多，可支持改善性購(gòu)房需求，激活市場(chǎng)交易。

除東莞之外，粵港澳大灣區(qū)多個(gè)城市如佛山、肇慶、惠州、中山、江門等，也陸續(xù)出臺(tái)松綁樓市政策。這些城市的調(diào)控放松主要從限購(gòu)、限售兩方面展開(kāi)。其中，限購(gòu)條件從放松人才購(gòu)買拓展至滿足養(yǎng)老投親、多孩家庭，再到降低遠(yuǎn)郊購(gòu)房資格門檻，多人群考慮；限售調(diào)整方向?yàn)槿∠奘邸⒖s短限售年限。

金融領(lǐng)域一邊開(kāi)閘一邊降息

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果，除了行業(yè)自身政策外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，為房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。

4月，央行宣布降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金5300億元，增強(qiáng)了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，一定程度上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是利好。

5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。以按貸款金額250萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率從4.6%降至4.4%，30年月供可節(jié)省利息支出超過(guò)10萬(wàn)元。

不過(guò)，這樣的最低房貸利率目前在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市中還比較少見(jiàn)。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至4月底，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9個(gè)城市(以下簡(jiǎn)稱“灣區(qū)內(nèi)地9市”)主流首套房貸利率為5.17%。就廣州來(lái)說(shuō)，羊城晚報(bào)記者走訪了解到，目前廣州在售樓盤的首套房貸利率為5.2%至5.4%之間。雖然有銀行面對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶能執(zhí)行4.8%或4.6%的利率，但眼下這并不普遍。

克而瑞廣佛區(qū)域首席市場(chǎng)分析師肖文曉認(rèn)為：“央行和銀保監(jiān)會(huì)對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠作出清晰指引，是一種鼓勵(lì)地方大膽釋放剛需需求的表現(xiàn)，既能提高剛需買家入市的積極性，也能敦促地方及早因城施策，進(jìn)一步利好樓市復(fù)蘇”。

多管齊下助房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷是各地陸續(xù)放松調(diào)控政策的主要原因。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市的一手住宅成交量同比下降約58%。在新推產(chǎn)品的去化率方面，4月，灣區(qū)內(nèi)地9市的平均去化率僅為25%，仍處在低位運(yùn)行狀態(tài)。深圳、珠海去化率較高，也僅為33%和35%。

今年前4個(gè)月，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不太樂(lè)觀，一手住宅成交量約為2.2萬(wàn)套，而去年同期則為4.1萬(wàn)套。但在多部委提振市場(chǎng)信心支持改善和剛性住房需求之下，廣州開(kāi)發(fā)商積極應(yīng)市，樓市交易開(kāi)始回暖。

據(jù)合富研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，廣州一手住宅成交較4月周均水平環(huán)比上升195%，同比下跌20%，但跌幅相對(duì)收窄。羊城晚報(bào)記者了解到，在上周末正式推售的荔灣區(qū)全新改善型住房項(xiàng)目，售價(jià)為每平方米6.4萬(wàn)元至7.5萬(wàn)元，首推去化率接近六成；同為面向改善型需求的海珠區(qū)琶洲全新項(xiàng)目，售價(jià)約為每平方米10萬(wàn)元，一些購(gòu)房者稱“一房難求”。不過(guò)，外圍區(qū)域的一些項(xiàng)目還得依靠積極促銷才有可能獲得成交，廣州樓市區(qū)域分化情況仍比較明顯。

廣東省房協(xié)專家委員會(huì)常務(wù)副主任委員趙卓文認(rèn)為，此次央行和銀保監(jiān)會(huì)將首套房貸利率下調(diào)，發(fā)出了強(qiáng)烈的激活樓市的信號(hào)，“這是一次很重要的政策轉(zhuǎn)向、是積極的第一步。”他認(rèn)為，此舉有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，促進(jìn)剛需買家入市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)一夜回暖，預(yù)計(jì)在金融支持和政策推動(dòng)下，有較大希望在第二季度走出低谷。

李宇嘉認(rèn)為，近期，樓市紓困政策的力度和范圍明顯擴(kuò)大，力度上從之前的購(gòu)房補(bǔ)貼、增加公積金額度等升級(jí)到松綁或取消限購(gòu)、限售，范圍上從三四線城市擴(kuò)散到了能級(jí)較高城市。這些政策調(diào)整符合當(dāng)前的政策導(dǎo)向，即房住不炒、因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、更好滿足購(gòu)房者合理住房需求等。結(jié)合樓市基本面及穩(wěn)增長(zhǎng)的重要性，新一輪政策松綁期已到來(lái)。