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房企搶食長租公寓萬億元蛋糕

資本支持規(guī)模擴張

4年前，北京首次購房者平均年齡30歲。時至今日，北京首次購房者平均年齡34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場進入存量房時代，租賃市場的機會來了。

2017年以來，國家和地方政府紛紛出臺租賃市場利好政策，越來越多的房企切入長租公寓領(lǐng)域搶灘租賃市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房企爭相搶食租賃市場的萬億元蛋糕，甚至多家標桿房企把這一業(yè)務(wù)板塊定位為主航道業(yè)務(wù)之一。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報》等記者表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

2017年，可謂房地產(chǎn)租賃市場“元年”。據(jù)悉，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當中，已經(jīng)有三分之一涉足長租公寓。

事實上，我國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè);另一方面，在全球主要發(fā)達經(jīng)濟體利率趨于0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

此外，在房地產(chǎn)企業(yè)對長租公寓虎視眈眈的背后，卻也有盈利難的問題難以突破。一般來說，長租公寓項目的來源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運營，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長，資產(chǎn)收益率低，導(dǎo)致盈利空間低，這些都是運營長租公寓的企業(yè)難以突破的問題。

不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都認為，前期盈利難是共性問題，但隨著行業(yè)規(guī)模的擴大，后期盈利空間就會越來越大，融資窗口也會逐漸打開。而支撐這一盈利模式可以實現(xiàn)的前提是，開發(fā)商有足夠的資金支持，市場有足夠的買單量，這才能夠培育這一市場良性發(fā)展。

說白了，規(guī)模擴張，要先有錢，助力來自資本。目前來看，2017年，資本對長租公寓比較青睞，但也呈現(xiàn)愈發(fā)理性的特征。

截至目前，租賃市場獲得的最大一筆融資來自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后總計發(fā)行260億元長租公寓資產(chǎn)證券化融資。此外，新派公寓、保利地產(chǎn)等也獲得了不少數(shù)額的融資。

資本市場大門打開之后，長租公寓或許可以得到長足發(fā)展。但筆者認為，并不是每個城市都適合大量發(fā)展長租公寓，切入長租公寓領(lǐng)域的房企，雖是重塑這一市場格局的主要力量，但布局仍需謹慎。策劃：張亮 張志偉 胡瀟瀅 袁元 賀駿 謝嵐