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調控，是2017年的中國樓市繞不過去的2個字，近110個城市及部委，超過250多次調控文件的出臺，徹底改變了市場格局。以往房價領漲全國的一線城市及核心二線城市，在今年下半年被三、四線城市搶去了風頭，但在去庫存政策逐步退出的情況下，這一情況恐怕很難延續。值得注意的是，雖然調控政策頻繁出臺，但2017年全國商品房銷售面積、金額仍雙雙創下新高，且待售面積持續下滑,房企三強的銷售額更是紛紛超過5000億元。此外，2017年以來，國家和地方政府紛紛出臺租賃市場利好政策，越來越多的房企切入長租公寓領域搶灘租賃市場。而隨著加快住房制度改革和長效機制建設成為明年政府要著力抓好的一項重點工作，租賃市場預計也將迎來更大的發展。

樓市進入“五限”時代

各地調控超250次

2017年對于房地產政策的制定者來說無疑是最為忙碌的一年。有機構統計發現，今年以來，全國有近110個城市及相關部委發布了房地產調控政策，出臺文件或規定的次數超過250次。

可以說，今年的房地產調控，無論是從參與主體還是政策出臺的頻繁程度，都可謂史無前例。

在今年的兩會期間，國務院對政府工作報告進行了反復推敲，最終作出修改與補充78處，其中在第14頁第1段第1行，補充了“遏制熱點城市房價過快上漲”。

隨后的3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據北京“3.17”新政規定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%;在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。

除了首付比例的大幅提升以及“先賣后買”的二套房界定標準外，新政的嚴格還體現在即時生效，并未留下任何緩沖期。

到4月初，北京相關部門在18天內密集出臺10個房地產調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、離婚1年內申請房貸按二套執行、商辦項目不得作為居住使用、禁止中小學與房地產商合作辦學等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。

在北京樓市新政的示范作用下，全國主要城市紛紛跟進，收緊了樓市政策。部分城市調控政策的嚴厲程度甚至超過北京。

例如在北京“3·17”新政出臺后不久，包括廈門、福州、廣州、珠海等城市便均出臺了新購房必須持有一定年限后，才可轉讓的政策。隨后，繼新購住房五年內不得上市交易后，石家莊又將這一政策擴展至經濟適用房領域。

而限購、限價、限貸、限售、限商的“五限”調控，也使得中國的房地產市場正式進入“五限”時代。

值得注意的是，今年的調控政策還呈現出延續性的特點，月月有新政已經成為市場常態。例如9月份，有多達45個城市(含央行等部門)發布了52個有關房地產內容的政策，是歷史上單月出臺樓市調控政策最多的一次。而此時距離北京發布“3.17”新政已有半年時間。

實際上，頻繁出臺的調控政策，一方面是為了遏制熱點城市房價過快上漲，另一方面，則是為了加快住房制度改革和房地產長效機制的建設。

12月8日召開的中共中央政治局會議也提出，加快住房制度改革和長效機制建設，是明年要著力抓好的一項重點工作。而除了要配套相應的房地產政策外，金融、稅收等方面的調整，包括租賃市場的破局，也都將影響到房地產長效機制的建立。

全國房價同進退的情況，在2017年被打破。隨著分類調控的嚴格執行，全國各地的房價走勢在2017年也呈現出大相徑庭的景象。

其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺嚴厲的調控政策后，房價便開始止漲，進入下半年，上述城市房價則紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，北京、深圳等區域的房價跌幅甚至超過20%，北京二手房價格跌幅更是連續6個月領跌全國。而新房則受政府限價影響，持續保持平穩。

相比一線城市和核心二線城市，絕大多數三、四線城市在去庫存政策的引領下，年內房價持續飄紅。

根據國家統計局今年公布的最后一期70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續14個月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

與此同時，15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩。從環比看，7個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1%至0.3%;北京、上海、鄭州和武漢4個城市環比持平。從同比看，有11個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2%至3.2%，價格已低于去年同期水平。

對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，“分類調控、因城施策”的房地產市場調控政策效果繼續顯現。

不過，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫存目標，全國商品房庫存量已降至3年前水平，去庫存政策也逐漸退出，這些區域的房價漲幅開始放緩。

據悉，11月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續4個月回落，其中，11月份比10月份分別回落0.3%和0.2%。

而在失去各項去庫存政策的刺激后，尤其是在“房住不炒”定位強化的背景下，市場預計三、四線城市銷售動力將明顯減弱，房價也將階段性見頂。