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十強房企新增土地貨值近6萬億元

中型房企急于上位

在大鱷環伺的房地產行業，2017年行業集體中度再度提升，“強者恒強”的邏輯持續發酵。表面上看，大型房企拋棄了規模論，但減速已不容易;中型房企若在規模上不躍進，難以聚集資源，讓自身發生質變，可能被排擠出這一行業。

2017年，調控最為嚴厲的一年，也是市場格局重新洗牌的一年。在這一年，多家中型房企提出2000億元甚至3000億元的“3年-5年”計劃，試圖邁進第一、二梯隊。在此發展戰略指導下，2017年，中型房企玩命拿地，欲集體發力上位。

據易居克而瑞統計數據顯示，今年前11個月，TOP100房企共新增土地貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強房企的新增土地貨值5.7萬億元，已超過TOP11-TOP100房企的總和。上述數據并未經過企業的確認，但被業界認為頗能反映現實。而12月份，十強房企仍未停止拿地腳步，全年新增土地貨值有望接近6萬億元。

具體來看，剛剛突破5000億元規模的碧桂園，則在前11個月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增貨值為8412億元，萬科為5637億元。老牌房企中，保利新增貨值4843億元，中海新增3320億元，均表現出發力的態勢。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億元和2200億元。

另有兩家黑馬房企殺進了前十，分別是新增2685億元貨值的新城控股，以及新增2981億元貨值的福晟集團，福晟集團僅通過并購方式即取得2651億元的貨值。

新城控股兩年前登陸A股資本市場，今年晉級1000億元陣營。福晟集團總部位于福州，剛剛通過借殼在港上市。按照易居克而瑞的統計，其前11個月銷售接近300億元。按照福晟的規劃，在2016年-2025年十年發展期間，總收入達1.68萬億元。其中地產板塊8800億元，2020年計劃銷售目標達1000億元。

值得注意的是，與中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如綠地集團。按照克而瑞的統計，綠地控股今年新增土地貨值為1960億元，排名第13位，這個過去曾是行業老大的房企似乎短時間內難以再上位至龍頭位置。

據悉，上述十家房企的新增貨值規模均大于同期銷售規模。表面看來，房地產行業已經有越來越多的企業管理層意識到，銷售規模不是衡量一家企業健康發展的唯一標準。但不可否認的是，銷售規模關系到一家房企的資源聚合能力。無論是資本市場還是銷售市場，投資者和購房者越發看中房企的專業化能力，而銷售規模和品牌聚集效應，能夠為房企在融資和銷售端背書，這也是中型房企謀求突圍，紛紛喊話要晉級數千億元陣營，成為2017年房地產市場出現重要變化的動因。

值得警惕的是，一般來說，規模是高杠桿、高負債砸出來的。這雖然關乎房企在行業中的地位，關乎在所布局城市的話語權，但若一味追求規模，不注重盈利能力的鍛造，也有可能面臨“溫水煮青蛙”式死亡的危局。

房企三強邁入5000億元規模

全國商品房銷售直指13萬億元

當房企三強碧桂園、恒大、萬科的銷售額在去年邁入3000億元門檻時，恐怕沒有多少人會想到，僅僅一年之后，這三大房企又同時完成了一個“里程碑”。

12月7日，碧桂園宣布，前11個月共實現合同銷售金額約5342.7億元，成為中國第一家年銷售額突破5000億元的房企。而身后的恒大和萬達，前11個月的銷售額分別為4704億元和4676.5億元，以這兩家公司的體量和以往的銷售節奏判斷，最后一個月，他們的銷售額肯定可以幫助公司完成5000億元的年銷售額。

此外，融創和保利全年的銷售規模也有望超過3000億元，繼續領跑第二梯隊。

實際上，隨著房地產市場日益成熟，客戶對于項目品質和產品服務的要求日益提升，龍頭房企憑借規模優勢在這方面無疑做的更好，同時在資源整合和多融資渠道、成本控制等綜合能力上，中小房企顯然也無法與龍頭企業相比。在全國房地產市場年銷售額逐步見頂的情況下，市場集中度開始快速上升。

多位地產公司負責人也表示，地產行業的趨勢是集中度會越來越高，現在前100名房企的市場占有率是40%多，相信5年到10年后會提升到70%多，前十名的占有率很可能到達30%。

而根據克爾瑞研究中心發布的《2017年1-11月中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜顯示，2017年11月份，TOP 100房企整體銷售規模高于9月份和10月份水平，環比增長14.8%。除了碧桂園突破5000億元大關外，千億級房企已達14家，預計2017年千億級房企數量可能達到16家-18家，TOP 50門檻或近400億元。

值得注意的是，雖然遭遇史上最嚴厲的調控，但今年全國商品房銷售額仍繼續上漲。

從銷售走勢上看，2017年全國商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至年中受企業集中備案和業績沖刺等因素影響，小幅拉升;而步入下半年以來，隨著熱門城市“四限”政策的持續加碼，投資需求受到抑制，商品房成交規模也隨之持續降低，1月份-11月份，商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比前10個月回落0.3個百分點，降至全年最低。商品房銷售額115481億元，增長12.7%，增速提高0.1個百分點。

整體來看，雖然政策收緊導致增速放緩，但全年行業銷售規模再創新高已無懸念。克爾瑞方面參照往年12月份環比增幅(31%-39%)，按30%增長率保守預估，2017年全年商品房銷售面積和金額有望達到16776萬平方米和131719億元。而假設12月份繼續保持前11個月同比增速，預計2017年全年商品房銷售面積和金額也將達到157707萬平方米和130262億元，綜合兩項預測結果，今年銷售較去年有望持平或保持小幅增長。

百余家房企融資破萬億元

境外融資占兩成

若房地產調控年遇到償債高峰期迫近，壓力可以想象。2018年，將是這樣的一年。

2016年11月份至今，境內融資環境收緊已逾一年，融資端不再能給滿足房企擴張欲望輸足夠的血，收入端銷售規模雖創下新高，但急于補倉的房企拿著回流的現金大肆收購，希望入庫低成本的土地儲備，賬上不再趴著可以拿去買理財產品的閑錢。

據克而瑞監測數據統計顯示，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞認為，2017年全年房企融資總量并未出現明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業融資力度較大所致，比如中國恒大、陽光城等企業。另外，其余超半數企業融資總量較2016年出現大幅下降，這意味著，在融資環境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。

種種跡象，讓開發商嗅到了危險的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。

事實上，在過去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數百億元的永續債曾成就一個企業一躍成為行業龍頭。

克而瑞稱，據不完全統計顯示，2017年108家房企境外發債合計人民幣高達1993億元，占總融資額約兩成，而2016年全年僅合計約人民幣626億元。如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發債。另據克而瑞監測數據統計顯示，今年前11個月，房企境外融資規模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。

縱觀近幾年房企規模化發展路徑可以看出，沒有一家企業可以完全不談規模發展而“放飛自我的”。盲目追求“規模化”發展，不注重有質量的增長，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式慢慢死的風險，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會給房企時間去玩商業模式的創新。畢竟，規模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲備是企業獲取資金和更多資源的“發展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。

鑒于這一發展模式，開發商不得不舉債擴張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規模穩定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場份額，不得不大筆舉債去擴充規模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50的房企”境外發債占比從2016年的8%增長到了今年的38%。

但2018年馬上就要來了。調控沒有放松信號，銷售回款預期并不高，2015年以來借的2年-3年期的大量公司債需要還了，只有借新債還舊債。那么，就需要開拓更多渠道去融資。

此路不通，另辟蹊徑。

2017年，我們看到，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式不斷涌現，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資產證券化。招商蛇口高達260億元的資產證券化式融資通過了。

值得注意的是，不管是借道境外融資，還是回流到信托渠道融資，這些錢并不便宜。這些不便宜的錢終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。