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9月的最后一天，北京西四環外的華曦府開盤。選在這一天，很顯然是為了瞄準即將到來的國慶“黃金周”。

但是當天，249套房源就賣完了，銷售額約21億元。隨后朋友圈就出現了“售罄”的捷報。

這個項目給北京樓市的十一假期開了個好頭，但這個勢頭并沒有在“黃金周”的北京市場延續。

(資料圖片僅供參考)

據中原地產研究院數據顯示，國慶期間北京新房成交套數為144套，同比下降了90.4%；成交面積1.78萬平方米，同比下降89.1%；成交金額為9億元。

但如果將數據延伸，從9月下旬至今，北京樓市仍舊有著一些亮眼表現。

根據北京市住房和城鄉建設委員會公布的數據，9月，北京共有6991套住宅拿到預售許可證，除了上述華曦府外，首開金茂望京樾在節前首次開盤銷售額約51.1億元；京投發展北熙區銷售額約30.8億元；中建智地位于京西的“京西印玥”、“學府印悅”、“春和印象”三個項目共成交100套。

根據公開數據整理

對于十一期間的數據，中原地產首席分析師張大偉分析認為：“國慶節市場因為網簽數據并非當下真實成交，實際數據滯后，整體看，北京的成交量依然明顯地出現了同比下調的現象，市場繼續維持相對低迷的表現。”

有限的冷熱分化

隨著利好政策不斷出臺，部分市場開始呈現回暖跡象，多家機構的報告中頻繁出現了一個詞——“冷熱分化”。

而今年十一的北京樓市似乎沒有出現明顯板塊分化。

龍湖內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“整體看，今年十一沒有熱門板塊。我們北京的九里熙宸十一期間賣得不錯，銷售額在內部排前三，但也只是豐臺五環的項目。”

張大偉也分析：“國慶期間樓市對于各種新政依然處于消化過程中，沒有特別的區域出現明顯的升溫現象。”

雖然板塊上沒有明顯的分化，但項目的分化比較明顯。

熱銷的項目基本上都是位置較好，價格也有優勢，或者有一定的折扣。

華曦府所在的小瓦窯周邊的配套較為完善，華曦府7.5萬/平方米的價格，較之周邊單價8萬＋的項目自然有吸引力，望京樾和北熙府的價格也低于政府指導價。

龍湖的九里熙宸價格在6萬/平方米，同時在國慶期間推出了房源包內的房源97折、房源包外的房源99折等特殊折扣。據說客戶到訪量達到了800組，認購金額達到了2億，認購套數4套。

但這些熱點項目僅是少數，大部分的項目去化比較艱難。

合碩機構首席分析師郭毅向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“不管是新房還是二手房市場，成交冷熱分化已經非常明顯，形成了全市性的趨勢。”

她分析，在一些有著特殊資源的區域，比如優質教育資源，成交量會是相對比較火熱的。其次，就是一些產業板塊，周邊的需求會相對集中，新房和二手房的成交熱度會比較高。但是在一些發展優勢不是特別突出，產業也沒有形成核心主導地位的片區，可能很難有好的市場表現和價格支撐。

積極的跡象是，雖然新房未能出現回暖，但二手房已經有了大幅度上升。

根據合碩提供的數據，十一期間北京二手住宅成交套數為143套，同比增加57.1%；成交面積1.33萬平方米，同比增長52.9%。

郭毅分析稱：“從北京目前情況來看，核心主力的熱點板塊在二手房市場。除了核心城區，像東西城這種內城板塊之外，其他的一些熱點板塊，基本上還是以產業為核心來形成成交熱點的聚集，比如說海淀北、望京、亦莊等等。”

但二手房回暖有一定的特殊性。

億翰智庫認為，相比新房而言，二手房擁有更強的確定性和安全性，尤其是在當前新房存在交房風險的情況下。同時2022年以來，在政策上二手房方面的放松尺度相對而言要大于新房，比如最近各地頻繁出臺“帶押過戶”政策。另外，過去幾年新房過了限售期開始入市，這批次新房兼具房齡新和現房的優勢。

有市場人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示，市場在由抑轉揚的過程中，其實通常都是二手市場率先回暖，然后新房市場才會跟上的。現在來看，二手市場只能說是出現了回暖的這個契機，“但是這個契機能不能夠變成真實的回暖趨勢，我覺得可能現在這個時間過短，還很難判斷。”

謹慎放松

“9.30”對于房地產行業是一個特別的日子，基本上每年這個時候都會有比較重要的政策出臺。

今年9月30日，央行宣布下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，財政部、稅務總局則發布了《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。

除此之外，北京也開始試行二手房“賣一買一”并行辦理，縮短置換時間。再加上8月份傳出的北京多家銀行允許申請“接力貸”等政策，北京樓市的政策在不斷更新，其目的在于降低購房成本，增加流通性。

但總體來看，北京出臺的政策并不多。除了上述國家層面的政策，北京今年的樓市政策可以說寥寥無幾。而且這些政策雖然在一定程度上起到了適度放松的目的，但基本上都是定向放松，效果目前來看也并不顯著。

比如“接力貸”政策，一位中介向《鳳凰WEEKLY地產》稱：“用接力貸的群體主要還是希望動用父母的購房資格，以此來避開二套較高的購房成本。”

但是申請“接力貸”的要求比較嚴格。

上述中介稱：“目前基本上北京的新房和二手房都可以做接力貸，但要求父母年齡在70歲以下，在北京有購房資格，并需要有工資或者退休金，老人和孩子收入要覆蓋兩個家庭的負債加月供的2倍，最高可貸25年。”

而對于換房退個人所得稅的新政，也是針對非“滿五唯一”的客戶。上述中介表示，目前退稅金額是按照你買賣房子完成之后的交稅金額進行多退少補，而不是直接減免。

郭毅認為，在過去大半年的時間里，雖然說全國很多城市都在頒布一系列寬松政策，但力度最大的還是三四五線城市。核心一二線城市，第一是寬松的政策相對來說數量少，其次力度也相對有限，而且，覆蓋的人群也不大。

比如，首付比例其實沒有明顯的降低，限購政策也沒有出現寬松的跡象，這兩點其實才是對于購房人群來說最核心的東西。所以雖然看似寬松，但是寬松有限。這恐怕是對市場影響力度有限的重要原因之一。

而有房企人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“目前，放松限購、取消認貸、降低首付比例這些政策正在各地逐步推進，但對于北京這樣的一線城市，政策一放就有可能會出現大的波動，所以會很謹慎。”

另外，對于核心城市來說，市場對政策的消化是一個循序漸進的過程。

上述市場人士向《鳳凰WEEKLY地產》稱：“在新的政策出臺后，市場沒有給出很有效的反饋，并沒有出現銷量明顯提振，這種情況下后續大概率還會陸續頒布一些寬松力度更大的政策，但也會是一個微寬松的狀態。直到市場達到一個相對健康合理循環的狀態下時，政策就會保持一個穩定的狀態了。”