黃金周結束后的第一天，一家頭部民企在社交媒體曬出了七天戰績：50億。
作為對比，2019年黃金周，TOP10房企的銷售門檻是85億元。排名第一的恒大當時對外公布的數字是，510億。
即便如此，對于今年的樓市來說，50億的成績已經實屬不易。
(資料圖片僅供參考)
房地產行業傳統的“金九”，房企銷售沒有呈現應有的成色。前9月房企銷售額同比下降了大概45%，比前8月將近28%的跌幅繼續擴大。
作為“銀十”的開局，這次黃金周的樓市表現可以說是各方鉚足了力換來的。
中指研究院統計，今年前9個月，全國已有近300個省市政策出臺頻次超800次，平均一天3次。
特別是黃金周的前兩天，人民銀行、銀保監會密集“發紅包”，先是階段性調整差別化住房信貸政策，后是下調首套個人住房公積金貸款利率，寬松范圍已經從地方擴大至包括核心一、二線城市的全國范圍。
開發商也趁著各地倡導“非必要不離市”時，集中推盤、打折“搶收”。
留給今年樓市的時間不多了。對于房企來說，壓力是顯而易見的，今年一整年樓市行不行，“銀十”非常關鍵。
“可以說，政策、市場、開發商動作多方面都烘托到位了。”深圳一家開發商員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。
好消息是，深圳、北京等地出現了不少熱銷樓盤，個別一二線城市的二手房成交也有了一絲起色。
但這種起色更多是情緒上的。從整體看，重點20城這個黃金周假期的新房成交，同比依然下降了37.7%，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，整個新房和二手房市場的預期還是偏弱。
“戰報”再現
這個黃金周，開發商的推盤節奏、折扣力度都上了一個新高度。
以深圳為例，今年黃金周多達七個項目開盤，而過去幾年開發商往往把開盤時間選在節前或節后，避開黃金周出游高峰期。
據深圳貝殼研究院監測，深圳9月中下旬新房項目集中入市，全月合計供應住宅13225套，創近年同期新高，為國慶營銷節點提供充足貨源；同時開發商為加快房源去化，促銷活動多、優惠力度大，不少在售項目到場人數多，置業者購房積極性上升。
《鳳凰WEEKLY地產》發現，深圳羅湖10月5日開盤的某樓盤，折后單價最低約4.88萬元/平方米，賣出了“關外”價，坪山罕見地出現了八六折的住宅樓盤，龍崗出現了1字頭公寓。
除了深圳，廣州國慶假期期間，有超30個樓盤有營銷動作，推出了“首付分期”、“一口價特惠單位”等活動；成都的優惠樓盤超過了60個。
7天假期，一些開發商收獲不錯。
地產從業人的微信朋友圈出現了不少“戰報”，卓越、旭輝、華僑城、萬科等房企紛紛慶祝在假期內實現了樓盤熱銷，深圳寶安有單個樓盤銷售額超過了2億，某TOP級房企佛山公司銷售500多套，北京豐臺區有樓盤開盤即售罄，某TOP級央企廣州公司宣布，“提前超額完成國慶銷售任務”。
中指研究院統計，國慶長假期間，蘇州看房人數有顯著增長，南京商品住宅累計認購2000套左右，與前兩周數據相比認購量有明顯增長。
這個場景，從去年下半年樓市進入下行區間后，還是比較少見的。
“黃金周的銷售比我們預期要好。”深圳卓越地產的一名員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。
“9月30日出臺三項政策，疊加國慶長假，各地續銷項目來訪都有上升，幅度大約50％-150%（對比2021年，依然差距不小），轉化率也上升了50%。”克而瑞企業研究部總經理劉晨光介紹。
“國慶看新房的人比較多，畢竟現在和開發商直接砍價更容易。”深圳鏈家的一名經紀人對《鳳凰WEEKLY地產》說。
二手房方面，截止到9月，全國有13個城市取消了二手房參考價，起到了一定的松動作用。國慶期間，部分城市有明顯提升，諸葛找房數據研究中心統計，重點5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年十一成交上漲。
根據深圳貝殼研究院監測，深圳國慶長假（10.01-10.07）二手房成交量環比節前一周（9.24-9.30）下降18.4%，但與2021年同期相比增長了34%。
“咨詢量、看房量均出現上升趨勢，其中新增客量環比增長9.1%、看房量環比增長21.8%。”深圳貝殼研究院介紹。
不過，市場能見到的一絲暖氣僅集中在部分城市，樓市整體分化仍在加劇。
中指研究院介紹，其重點檢測的城市中，成都需求端表現不如往年積極，樓盤到訪量并未出現明顯增長；武漢僅10月1號當天成交過百套；鄭州依舊處于筑底階段；西安市場反饋有限，觀望情緒仍較濃重。
中指研究院還稱，即使是一線城市，比如北京，也分區域。區域供應量較大、同質化較大的項目售樓處相對冷清。廣州主要以天河區、黃埔區、番禺區熱銷樓盤去化較好，去化率超過80%，其余新開盤及加推項目整體去化一般。深圳也是同樣情況，成交去化較好的主要是高端改善型項目和質好價優項目。
“假期前幾天看房的人不多，后幾天成交慢慢多起來了，不過算不上火爆，千萬以上豪宅和改善成交的更多。”深圳樂有家一名二手房經紀人告訴《鳳凰WEEKLY地產》。
市場艱難修復
正如中指研究院陳文靜所說，黃金周更多的是市場情緒上的改善。市場韌性比較強的樓盤，絕大多數局限在個別城市的個別區域。
從整體數據來看，中指研究院監測的20個城市，黃金周假期的新房成交同比下降了37.7%。諸葛找房監測的15個城市，較去年十一假期下降47.1%，其中杭州、北京、上海等跌幅均在70%以上。一線城市來看，北京成交196套，較去年同期下降86.9%；上海成交187套，較去年同期下降74.2%；深圳成交486套，較去年同期下降55%。
“整個新房和二手房市場的預期還是偏弱的，二手房更加市場化一些，價格連續下跌了5個月。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為。
“樓市成交繼續探底。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄說。
“深圳雖然不少新開盤項目折扣不小，但整體去化一般。”中原地產(中國內地)華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫對《鳳凰WEEKLY地產》說。
鄭叔倫還介紹：“深圳二手房，因為還有不少的小區執行白名單政策，因此看房量過少，不利成交。”
事實上，率先發明二手房參考價的深圳，至今未取消這一政策。相比上海、北京月均過2萬套的成交，深圳已跌至2000套冰點，不足另外兩座城市的十分之一。
多個深圳二手房經紀人告訴《鳳凰WEEKLY地產》，深圳如今很多二手房，只能跌到參考價才能賣出去。《鳳凰WEEKLY地產》了解到，就在10月8日，南山中心區一處小區就有一個三房剛需戶型以參考價600多萬成交，從掛牌到成交，只用了10天。
如何看待今年剩下的三個月？
中指研究院認為，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，四季度新房市場或逐漸企穩，全年同比降幅或在20%左右。
招商證券測算，房地產銷售或在今年四季度至明年年初筑底。
“此次房地產周期不同以往之處在于，過去房地產政策有較大的想象空間，很容易引發買房熱潮；但當前政策目標只是托底，并不能形成顯著資產增值預期。”招商證券在報告中稱。
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