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抖音網紅老四曾經演繹過一個段子，主人公是個包工頭，為了跟開發商要賬急得嘴角生瘡，最后還是被開發商用2套房子抵了賬。

段子來源于生活。

9月22日，一家設計公司“尤安設計”為了緩解資金壓力，與7家房企進行債務重組，一次拿下了144項工抵房，價格達到2.95億元。

(相關資料圖)

這些房企不僅有融創、寶能這樣的民營企業，也有保利、金茂這樣的央企。

工抵房在房地產行業是常見現象。在開發商資金緊張的情況下，通過工抵房的合作方式，開發商緩解了一定的資金壓力，而供應商也能實現部分回款。

只不過，在市場上行期，被抵賬的房子很容易換成錢；但在下行周期，卻成了無可奈何的妥協。

債主們大多別無選擇。

無論是作為甲方的房企，還是作為乙方的廣告、工程等合作方，基本都說了一句話，“好歹還能有房子拿。”

3億欠款變成“房”

根據尤安設計發布的公告，其將與綠地控股、融創中國等相關債務重組人進行債務重組。

債務重組人擬以其開發建設的總建筑面積約1.72萬平方米的144項商品房（含住宅、公寓、商辦用房、停車位），作價2.95億元（已含增值稅），用以抵償其所欠付公司的設計咨詢費合計約2.95億元，差額9.89萬元由公司以現金方式結付。

這些項目包括已建成的項目，但大多為在建項目，并且絕大部分未簽署預售合同，其中債權金額最大的是綠地集團，達到了2.6億元。

但實際上根據機構出具的資產評估報告結果，這批抵債房產于2022年8月31日(為評估基準日)的評估價值僅有2.5億元。

對于這部分減值，尤安設計只能“吃啞巴虧”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“接受工抵房也是沒辦法，這家企業的情況可能一是工程項目比較大，另外就是有歷史的欠賬因素。”

尤安設計曾享受過房地產高增長的紅利。

從2018年-2021年，其營收為7.3億元、8.54億元、9.26億元及9.55億元，凈利潤為1.28億元、2.65億元、2.92億元及3.04億元。

但2022上半年，尤安設計的營業收入2.23億元，同比下降51.76%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為-679.41萬元。

根據尤安設計此前公告，其上半年計提資產減值準備5001.57萬元，將導致公司2022年度1-6月利潤總額減少。這些減值主要來自應收賬款，而此次債務重組的標的，就是與這些房企的應收賬款。

激增的工抵房

最近兩年，隨著房地產行業進入深度調整期，開發商的資金壓力驟增，工抵房的數量也較之前有所上升。

根據CRIC克而瑞的監測，自去年9月以來，市場上的“工抵房”數量激增，不僅在二、三線城市頻頻現身，也在廣州、成都、南京等一線、新一線城市冒頭。

而在近期，抖音、小紅書等平臺都能看到中介發布的“工抵房”廣告。

當然，最大的考驗還是如何將這些房產變成回款。

“這是一個非常漫長的過程。”李宇嘉說。

工抵房的模式并不復雜，開發商抵給房源后，他們通過中介或其他渠道銷售，開發商配合更名、辦理按揭等工作，但如何規避風險成為這些企業需要共同面對的問題。

一位廣告服務商人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“開發商會把最不好賣的房源拿出來抵給供應商，而且一般是按照原價抵，但實際上市場成交價會低很多，這兩條已經讓我們很難接受。”

另外，他還分析稱：“抵的房子還要拿去銷售，這個周期很長。即便銷售出去，錢也是先到開發商賬戶，你拿到這筆房款還需要很長一段時間。還有，按照我們的經驗，工抵房的折損率很高，在28%到35%之間，等于100萬的房子要折損28萬到35萬。”

但一位大連開發商人士向《鳳凰WEEKLY地產》說，他們公司能工抵房的都是長期合作的公司，價格不會差得特別離譜，對方也得考慮未來合作。“畢竟在開發商不好過的時候也不能落井下石，雙方商量著來。”

即便是明顯的吃虧，很多開發商的合作方還是會選擇接受，“有欠款的只能這樣了，多少能回點，賣不出去是資產，賣出去就能回款。你要是硬挺，沒準企業就倒了。”上述廣告商表示。

甚至有的工程方想要工抵房而不得。

江蘇一位承建商向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“我們這邊只有總包和影響后期施工進度的企業，才有去談工抵房的資格。已經交付的工程，即便是沒有出險的企業，后面再要回款就難了。”

為了規避這種風險，他說，“目前已經不做民營企業的項目了。”

監管的“保護”

上述廣告商坦言，工抵房其實有很多風險，但他們沒有很好的方法來規避。

“我們只跟開發商簽了抵房協議，這個錢自動進入開發商的賬戶，抵給你的房要更名給新的買房人，這中間我們還得防止有一房兩賣的情況。比如，開發商把房子抵了我們的廣告款，但賣房的錢他們也不給我們，相當于賣了兩次。”他說。

當然，目前預售資金監管趨嚴，這給供應商結款提供了一定保障。

上述承建商表示：“現在一些進度款可以拿到，但最后的驗收結算現在還拿不到，這部分占到30%到40%。”

而一位房企人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“現在我們是一棟一棟建設，然后一棟一棟拿預售證，供應商都要現款，如果沒有，直接就撤場了，很多項目竣工備案了才給集團錢。”

融創的一位內部人士則向《鳳凰WEEKLY地產》坦言：“在保交樓的背景下，這樣的方式會倒逼開發商向供應商付款。”

而上述拿到工抵房的廣告商說，對于資產他們基本上還是會評估，不是所有項目都可以抵。“當然如果是大一點的企業，因為價格有優惠，內部也會消化掉一些。”

很多供應商盼著更多預售資金監管方面的措施出臺，也盼著隨著紓困資金的逐步到位，開發商項目的資金壓力能夠緩解。畢竟這么多年，誰都希望能跟合作伙伴長久、和睦地走下去。