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年底房價或將回歸年初水平

在今年3月開啟的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。

中介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3·17新政”后，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價后才理性出手購房;業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。

從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。

中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。

也正是由于房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從數據上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網簽量有小幅增長，但依舊處于低谷，成交量在七八千套左右。

胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水平。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。

商貸支付比創年內最低

雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的數據顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。

“使用商貸的人群比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉說，全款購房占比在6月份達到45%以后也是逐月減少，目前已減至三成。

他分析，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率后，二手房交易中使用商業貸款的客戶比例就逐步下降。剩下的購房者中，經濟實力尚可的選擇全款購買，經濟實力較差、有公積金的就選擇公積金，還有的選擇通過其它方式籌措資金。總之，商業貸款在北京的二手房交易中已經不再是主要支付方式。

經歷政策調控和市場盤整之后，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人群為主。雖然交易量處于低位，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高杠桿投資購房積累的風險大幅降低。