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最優房貸利率迎來調整。

全國版個人住房貸款利率下限降至不低于4.4%

5月15日，中國人民銀行和銀保監會發布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

按照4月20日最新的貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。

也就是說，如果貸款購買首套普通自住房，商業性個人住房貸款利率為不低于4.4%(5年期以上LPR為4.6%減20個基點)。

目前，我國個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

而本次政策調整的首套住房商業性個人住房貸款利率下限，簡單地說，是全國首套房貸都要遵守的下限。

“因城施策”自主確定房貸加點下限

需要需要注意的是，并不是各地執行的都是上述首套房利率下限。

《通知》明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，央行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

央行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限，實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

以上海為例，在2019年10月參考貸款市場報價利率(LPR)的房貸利率新政落地后，上海執行的房貸利率為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。按當時的5年期以上LPR報價計算，利率分別為4.65%和5.45%。隨著5年期以上LPR報價從4.85%一路降至4.65%，在上海購入首套房的最優利率固定在4.65%，二套房最低利率則隨LPR報價動態調整為5.25%。

去年7月，上海首套房貸利率從4.65%調整至5%，增加了35基點，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，增加了45基點。

今年2月，滬上各銀行的首套房貸利率跟隨LPR變動下降至4.95%，二套房貸利率5.65%。

“目前統一執行的最優利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何調整首套房最優利率、力度有多大，還需要再等等。”滬上某股份制銀行零售業務部人士表示。

機構預計5月LPR有望下調

本次調整，并不涉及公積金貸款和存量商業住房貸款，已經“背上”房貸的想要享受到利率下調，可以“期待”本月20日公布的LPR。

可見的是，5月13日央行公布的最新數據顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

居民貸款在非春節月份負增長，除了疫情對消費的沖擊，市場普遍認為，更反映出地產下行壓力，隨著前期政策的累積，5月LPR有望下調。

光大證券認為，貨幣政策有望通過存量和增量政策工具，加快引導LPR報價利率下行，5月LPR有望調降。4月，央行通過降準、上繳結存利潤以及建立存款利率市場化調整機制，已經對金融機構負債成本進行了明顯壓降。向前看，央行有望繼續多措并舉降低金融機構負債成本，引導社會融資成本繼續下行。

目前房地產需求端的預期弱化較為明顯，穩定房地產市場則需要出臺更多穩定需求端預期的政策，包括因地制宜地適度放開限購政策、適度調降按揭貸款利率、給予剛需購房者更多稅收優惠等措施。”光大證券指出。

中信證券也認為，5月LPR有望下調。央行在金融數據的答記者問中提到，未來將“充分發揮貸款市場報價利率改革效能，發揮存款利率市場化調整機制作用，推動降低銀行負債成本，進而帶動降低企業融資成本”。考慮到央行在4月的存款改革使全國加權平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下調。

國盛證券認為，鑒于4月信貸社融大降，再結合央行第一季度貨幣政策報告指出“4月最后一周全國金融機構新發生存款加權平均利率下調了10bp”，預計可能下調LPR(最快5月20日)；鑒于當前市場利率已大幅走低(DR007降至1.55%附近)，指向短期OMO/MLF利率下調的可能性不高。