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亂象：房價(jià)不倒掛就沒人買

河西未來上市新房產(chǎn)品以大平層為主，且都是高價(jià)地塊，包括7幅高總價(jià)綜合體地塊和3幅住宅地塊，而住宅地塊樓面地價(jià)在3.7萬-4.5萬元/平方米，這也差不多是目前河西開出來樓盤的銷售價(jià)格。

河西這10個(gè)樓盤共3177套住房，共有超過14000個(gè)登記號(包含重復(fù)的)，平均中簽率不到23%。11月15日8時(shí)不同地點(diǎn)同時(shí)認(rèn)籌，為提高搖中概率，有人凌晨出門排第一家，登記完趕赴下一個(gè)登記地點(diǎn);有的全家動員分頭去不同的樓盤排隊(duì)登記。一對年輕夫妻告訴澎湃新聞，對佳兆業(yè)樓盤有興趣的人最多，登記完都快晚上12點(diǎn)了。

由于各樓盤對驗(yàn)資要求的銀行不同，且資金不可挪走，這意味著想多登記幾個(gè)號或是想多個(gè)樓盤碰運(yùn)氣，就要準(zhǔn)備多份資金。據(jù)記者了解，登記一個(gè)號的驗(yàn)資門檻大多在200萬元以上，最高430萬元。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，有購房者為了增加搖中的概率，光驗(yàn)資就在銀行戶頭里存了上千萬。

河西新房如此熱賣，上述業(yè)內(nèi)人士表示：“河西本身就是熱點(diǎn)，與江北一江之隔就更熱了。而且去年開始土地拍賣達(dá)到最高限價(jià)的都要現(xiàn)房銷售，等于房子從拍地到上市周期延長了一年半到兩年，供應(yīng)不足，江心洲的仁恒綠洲新島上次推盤還是20個(gè)月前。”

形成鮮明對比的是，房產(chǎn)中介我愛我家南京三元巷一位經(jīng)紀(jì)告訴記者，位于鼓樓商圈和湖南路商圈之間，有兩條軌交環(huán)繞的泛悅城市廣場，年底前也會加推，均價(jià)大概3.59萬元/平方米。他帶著看房的話，無需驗(yàn)資就可以登記兩個(gè)號碼。

今年6月首次開盤的泛悅城市廣場共計(jì)248套精裝房源，只有130組購房者登記報(bào)名，選房當(dāng)天繳納60萬元定金。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至11月29日還有28套可售。

同樣是有地暖有中央空調(diào)的精裝房，周邊配套更為便利的市區(qū)新房為何反而受到“冷落”?

上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，泛悅城市廣場位于老城改造區(qū)域，以前是個(gè)物流倉庫，周邊有火車站和大市場，環(huán)境和治安相對較差，對口的學(xué)校不是太好，周邊隨時(shí)面臨著拆遷和修路。不像新規(guī)劃的區(qū)域可以快速引入名校分校，居住的舒適度更好。

一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，“市中心老房子多，河西十年前是農(nóng)村，現(xiàn)在漸漸配套和商業(yè)都起來了，很多人還是考慮半投資半改善。前幾年江寧也沒什么發(fā)展，現(xiàn)在地鐵通了，萬達(dá)廣場也建好了，江寧的成交量在南京也成了前幾名。我前年買的房子，當(dāng)時(shí)也是冷門，今年開二期已經(jīng)翻了整整一倍。”

“買房還是宜早不宜遲，年后又是一個(gè)價(jià)。就我這里，除了一個(gè)房主為了參與河西搖號，急賣房子，降低了一點(diǎn)總價(jià)但要求全款付清，其他的二手房都還是穩(wěn)步上漲的。”他說。

除了南京市區(qū)新房，就算同樣是江北新區(qū)的新房，房價(jià)不倒掛的也沒人買。10月30日，位于江北新區(qū)浦口區(qū)的北江錦城，距離軌交10號線雨山路站1.5公里，有108套房源領(lǐng)到銷售許可，但由于新房均價(jià)24300元/平方米略高于周邊二手房房價(jià)，開盤至今，成交和認(rèn)購均為零套。該樓盤同時(shí)在售的前期少量房源，一年多還沒賣完。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京河西樓市的熱銷有其必然原因。一是熱點(diǎn)板塊，規(guī)劃較好。二是在限價(jià)背景下，新房與二手房價(jià)格倒掛，尤其是熱點(diǎn)板塊，新房價(jià)格低于預(yù)期，“買了就賺”的心理讓購房熱情積極釋放出來。嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，站在房企角度來說，市場需求大，適逢年底也需要快速回籠資金。但“首付款八成”，嚴(yán)格說起來是違規(guī)的。在整個(gè)購房市場中，這是歧視性條件，并不公平。

“南京樓市的亂象有一定啟示：如何在限價(jià)、搖號制度下，確保購房市場穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“有的家庭同時(shí)在四五個(gè)樓盤認(rèn)籌，熱門樓盤搖號中簽率低，說明以南京為代表的強(qiáng)二線城市，符合購房條件的群體還是比較多的，潛在購房需求大，那么增加供地和房源，改進(jìn)供需平衡，仍是根本之道。如果是借杠桿，那么如何對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，都是需要考慮的。”

調(diào)控不是為了統(tǒng)計(jì)數(shù)字

“價(jià)格倒掛出現(xiàn)在別的區(qū)域問題不大，在河西就容易成為‘燃點(diǎn)’。”經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)說，河西是南京市近年來重點(diǎn)打造的新城區(qū)，也是未來高端服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)域，此處樓盤一直熱銷。限價(jià)、限售政策下，該區(qū)域近半年沒有新房供應(yīng)，囤積了大量的市場需求，所以一開盤就引來萬人搶購。

而在記者調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，只要是價(jià)格倒掛樓盤，幾乎都得到了空前熱搶。

在江寧區(qū)，“上周五(11月24日)下午，我朋友去江寧區(qū)祿口朗詩青春街區(qū)報(bào)名登記時(shí)，已經(jīng)4000多號了。”一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者。

與河西隔長江相望的江北新區(qū)，同樣處于房價(jià)限購區(qū)域，由于總價(jià)低，瘋搶狀況有過之而無不及。

11月20日，時(shí)隔一年多，江北新區(qū)招商蘭溪谷再次拿到銷售許可，516套毛坯房源，戶型面積為89平方米和120平方米，均價(jià)約1.4萬元/平方米。澎湃新聞記者在當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介網(wǎng)站上看到，招商蘭溪谷的二手房76平方米的掛牌單價(jià)在2萬元上下。11月21日上午，就有超過3000組人到現(xiàn)場排隊(duì)登記。該樓盤設(shè)置的貸款條件非常嚴(yán)苛：信用卡逾期1次及以上的不可以貸款;名下有過信用貸、消費(fèi)貸記錄的，不可以貸款;一套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%。

與招商蘭溪谷一同被封為“江北新區(qū)神盤”的，還有位于江邊中心位置的華潤國際社區(qū)，確定年內(nèi)加推。該樓盤上一次入市是2016年6月2日，距今已有16個(gè)月。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)加推如果仍然是毛坯房，價(jià)格與去年價(jià)格持平，約2.1萬元/平方米。該樓盤11月中旬新成交一套89平方米的三房戶型，總價(jià)310萬元，單價(jià)高達(dá)3.48萬元。

11月29日，招商蘭溪谷公布搖號公示，最終有效報(bào)名數(shù)為8668組人，中簽率5.9%。沒有意外，12月2日開盤選房，招商蘭溪谷加推的房源被認(rèn)購一空。

針對南京樓市怪象，11月26日，新華社發(fā)表時(shí)評稱，出現(xiàn)這一現(xiàn)象，不是房地產(chǎn)市場調(diào)控太嚴(yán)了，恰恰是調(diào)控不夠全面、改革不夠深化。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。市場越是焦慮越要穩(wěn)定預(yù)期，市場越是瘋狂越要深化改革，在改革前進(jìn)的道路上不能失去方寸、丟了耐心。

限價(jià)等調(diào)控目的，不是限制新房開盤價(jià)的單邊作業(yè)，也不是要“捂”住房價(jià)，更不是為了統(tǒng)計(jì)數(shù)字“好看”。調(diào)控房地產(chǎn)市場，要讓短期調(diào)控政策為長期改革創(chuàng)造窗口期，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力，治標(biāo)更須治本。

首先，短期樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)讓位于長效機(jī)制，朝著“房子是用來住的”方向，建立長效機(jī)制，逐步擴(kuò)大對公共租賃住房的土地供給，著重滿足外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進(jìn)一步縮小貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

其次，做大做好資本市場，增加優(yōu)質(zhì)投資品供應(yīng)，擴(kuò)大投資渠道，引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向其他市場。降低房地產(chǎn)業(yè)投資收益，從金融上掐斷投機(jī)炒房的明溝暗道，引導(dǎo)投資進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)移到急需支持的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中去。

另外，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)的功能定位，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，厘清主要矛盾，配套政策措施，實(shí)現(xiàn)短期和長期機(jī)制的協(xié)調(diào)一致，將改革不斷引向深入。如此多管齊下，穩(wěn)定預(yù)期，兼顧短期與長遠(yuǎn)利益，做細(xì)做實(shí)，這樣才能推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。