北京今日再次出讓3宗宅地,全部為共有產(chǎn)權(quán)房地塊,其中一宗被中鐵建以16.8億元拿下,另兩宗全部流拍。至此,北京年內(nèi)累計(jì)成交14宗土地,合計(jì)成交土地金額達(dá)到338.56億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,未來(lái)還有11宗總起始價(jià)達(dá)258億元的土地待售,春節(jié)前北京土地收入有望超過700億元。
據(jù)了解,朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)水牛坊村1306-635地塊R2二類居住用地、1306-636地塊A8社區(qū)綜合服務(wù)用地,規(guī)劃建筑面積87924平方米,起始價(jià)15億元,宗地居住建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”,銷售價(jià)格36000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。參與該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的企業(yè)包括中海、保利、葛洲壩(600068,股吧)、中鐵建、石榴、城建+金科、金地+中交,最終,中鐵建以16.8億元獲得該地塊,溢價(jià)率12%。
另兩宗豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村共有產(chǎn)權(quán)住房地塊,銷售價(jià)格均為43000元/平方米(含全裝修費(fèi)用),合計(jì)起始價(jià)高達(dá)92.36億元,卻因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。
對(duì)于豐臺(tái)區(qū)地塊流拍的原因,張大偉認(rèn)為,首先,這兩宗地起價(jià)過高,分別高達(dá)41.78億與50.58億,而當(dāng)前融資難度加大,銀行信托資金流入房地產(chǎn)被嚴(yán)查,大部分企業(yè)對(duì)于高投資額項(xiàng)目相對(duì)謹(jǐn)慎。第二,這兩宗地的樓面價(jià)起價(jià)均在3.3萬(wàn)左右,與銷售限價(jià)只有1萬(wàn)左右的差價(jià)。第三,這兩宗地本身容積率指標(biāo)過高,地下價(jià)值挖掘難度較大。第四,共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量高,而需求并沒有想象中的多。第五,這兩宗地塊的共有產(chǎn)權(quán)房總價(jià)不低。第六,兩宗土地的一級(jí)開發(fā)成本過高,使得土地的起價(jià)成本過高。第七,北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然嚴(yán)格,房企拿地開始謹(jǐn)慎是難免的。第八,最近地下空間價(jià)值被各種政策圍堵,地下空間的價(jià)值不高了。第九,從土地供應(yīng)看,目前市場(chǎng)待售土地依然有多宗,特別是限價(jià)商品房地塊等,相比共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)值更高。
張大偉指出,隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入,土地市場(chǎng)溢價(jià)率有明顯降低,相比2017年的25%,2018年北京土地溢價(jià)率平均只有12%。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷,使得房企拿地積極性持續(xù)降低。