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個(gè)人住房貸款利率換錨進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

一家國有大行個(gè)人金融部人士向記者表示，其所在銀行正在系統(tǒng)改造升級中，預(yù)計(jì)月底前可以完成準(zhǔn)備工作。

此前的8月25日，央行發(fā)布公告，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

記者獲悉，近期多地人民銀行大區(qū)分行或者地方分行指導(dǎo)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，商定本地房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)下限。

“一城一策”

近期，記者走訪北京市西城區(qū)部分銀行網(wǎng)點(diǎn)，多家銀行的信貸經(jīng)理對記者稱，尚未接到相關(guān)通知，目前住房貸款合同還是按照原先掛鉤基準(zhǔn)利率的方式執(zhí)行。

央行規(guī)定，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)。

因各地情況各異，央行規(guī)定，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日開始執(zhí)行，據(jù)《中國證券報(bào)》9月10日報(bào)道，當(dāng)前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，近期或?qū)⑾鄳?yīng)落地。

上述國有大行個(gè)金部人士告訴記者，其所在銀行在央行公布LPR新政后已經(jīng)開始著手準(zhǔn)備相關(guān)工作，如系統(tǒng)的改造、合同修訂以及員工培訓(xùn)等。包括對涉及到個(gè)人貸款的管理辦法中利率條款進(jìn)行修訂;對新LPR定價(jià)房貸的系統(tǒng)進(jìn)行改造等。

接近央行一地方中心支行人士對記者稱，房貸掛鉤LPR后，央行有要求個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，在此基礎(chǔ)上各省因城施策，不一刀切。

“總行會(huì)有一個(gè)整體性的文件，但是具體到每個(gè)地區(qū)、每家分行會(huì)如何定價(jià)、在LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加減多少基點(diǎn)，是按照當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r來定。”上述個(gè)金部人士表示。

他同時(shí)預(yù)計(jì)，各銀行的準(zhǔn)備工作會(huì)在國慶節(jié)前完成，按照央行政策，新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日開始執(zhí)行，所以在9月底之前，按理說各家銀行需要完成準(zhǔn)備工作。

目前部分地區(qū)準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成。記者了解到，目前招商銀行在深圳地區(qū)已經(jīng)支持掛鉤LPR定價(jià)的個(gè)人住房貸款，按照新政策深圳地區(qū)首套和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)，利率分別為5.15%和5.45%。也即，在10月8日之前，準(zhǔn)備工作完成的銀行，借款人簽訂的商業(yè)性住房貸款合同中可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn);也可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來確定貸款利率。

房貸利率下行幅度或有限

記者從銀行人士處了解到，改革之后，北京地區(qū)新的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。

按照8月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率不低于5.4%，二套利率不低于5.9%。這與現(xiàn)行的房貸按揭利率水平相差不大。

目前，北京現(xiàn)行的房貸利率基本執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率上浮10%;二套上浮20%，也即首套利率5.39%，二套利率5.88%。

據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2019年8月監(jiān)測的35個(gè)城市共533家銀行分(支)行中，有19家銀行首套房利率水平仍低于4.85%，116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%。

融360預(yù)計(jì)，房貸新政實(shí)施后，這些銀行都將相應(yīng)上調(diào)自己的房貸利率水平，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)部分城市房貸利率水平的上漲。從目前數(shù)據(jù)看，上海、廈門和天津的整體房貸利率水平也低于新規(guī)下限，面臨著調(diào)整壓力。“極少數(shù)執(zhí)行利率低于利率下限的城市，短期有小幅抬升的壓力，但若后期LPR下行，利率下限對執(zhí)行利率的限制將弱化。”安信證券分析師池光勝分析認(rèn)為。

池光勝分析稱，在觀測的34個(gè)樣本城市中，首套房貸執(zhí)行利率(最低)僅有上海(基準(zhǔn)92折，4.51%)比8月LPR(4.85%)低34bp，二套房貸執(zhí)行利率(最低)有杭州、上海等(基準(zhǔn)1.1倍，5.39%)比8月LPR+60bp(5.45%)小幅低6bp，對這些城市而言，短期利率將小幅抬升，但由于當(dāng)前利率已是市場均衡的結(jié)果，如果后續(xù)LPR下行，利率會(huì)向均衡水平回落。

天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明就各地情況分析稱，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計(jì)之后利率要比之前實(shí)際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣。考慮到未來LPR可能會(huì)下降，而基準(zhǔn)利率不動(dòng)，LPR定價(jià)可能更劃算些。

在8月20日新LPR首次發(fā)布之后的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長劉國強(qiáng)明確表態(tài)“保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定，做到房貸的增量不擴(kuò)張，房貸的利率不下降。”

融360分析師李萬賦分析稱，下半年來，中央對房地產(chǎn)市場“房住不炒”的堅(jiān)定表態(tài)，以及各監(jiān)管層全面封堵房產(chǎn)融資的密集動(dòng)作，都表明了堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場杠桿率進(jìn)一步提升的決心。政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，而且資金圍堵力度之大，違規(guī)檢查之嚴(yán)的程度遠(yuǎn)超以往。短期來看，這輪政策主要是為了降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。“從商業(yè)銀行角度，也不希望房貸利率產(chǎn)生比較大的波動(dòng)。如果利率出現(xiàn)較大波動(dòng)，也會(huì)對銀行整體經(jīng)營產(chǎn)生較大的影響。”上述國有大行個(gè)金部人士表示。