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近日有消息稱，恒豐銀行信用評審部發出內部通知，于1月29日起暫停受理房地產行業新增授信業務。雖然恒豐銀行相關人士回應稱，此舉是該行基于貸款結構調整作出的正常經營決策，不涉及其他，但此事仍引起社會廣泛關注。有專家稱，未來房企融資將越來越難。

融資渠道收窄

據了解，在銀監會下發《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，進行“三三四”監管，發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》、《進一步深化整治銀行業市場亂象的意見》和《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》期間，陸續有銀行停止了與房地產行業有關的貸款業務。

1月24日，上海銀監局向滬上各商業銀行、財務公司發布《關于規范開展并購貸款業務的通知》，意在重申銀監會發布的《商業銀行并購貸款風險管理指引》(下稱指引)的政策導向。該文件強調，并購貸款投向房地產開發土地并購，或房地產開發土地項目公司股權并購的，應按照穿透原則管理，防范關聯企業借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，自從新一輪房地產調控政策和配套監管政策實施以來，房企融資渠道越來越窄，生存空間受到影響。“據我了解，房企融資額已出現趨勢性下降。這種情況下，一些房企向民間資本伸手，一些房企開始發境外美元債，但兩種方式成本都相當高。還有一些房企做股權質押，以此獲得融資。”

房掌柜(上海)二手房總經理宋會雍表示，房企資金來源緊張后，一般會加快銷售，并收縮拿地節奏，這會帶來房價下調和土地溢價空間的減弱。同時，房企會加快轉型步伐，如商轉住、租賃住宅、跨界經營等方面，增加物業持有量。由此，資金周轉速度會放慢，從項目開發及買賣的收益，轉向運營收益。“目前的融資渠道，上市房企就發一些資產證券化項目，而中小型房企估計要賣項目了。對大企業來說，這是拿項目的機會。此外，政策層面會有一些差別，一線城市對房地產融資的控制可能更緊一些，二三線城市相對沒那么緊。”

中國房地產協會首席研究員李戰軍指出，此次由恒豐銀行引發關于暫停房地產行業新增授信業務的關注可能有誤解，“暫停的只是新增授信業務，不是停止所有相關業務，應該理解成貸款不增加了，而不是信貸從此不貸了，如果真這樣，就走向另一個極端了。”

監管劍指何處？

根據中原地產研究中心1月31日發布的報告顯示，截至1月30日，公布2017年年報預告的房地產上市企業合計82家，其中多達60家企業的業績預告預盈與預增，占比達73%。雖然2017年房地產持續調控，但房企在2017年基本實現利潤的全線爆發，虧損企業不足10%。具體來看，截至目前，公布利潤預告的82家房企中，去年虧損的12家房企全部由虧轉盈。此外，根據中原地產計算，多達29家房企利潤增幅超100%。

李戰軍對記者表示，無論是過去一年房地產調控政策趨嚴，還是最近多家銀行暫停受理房地產行業新增授信業務，這些措施對于房企融資影響并不大。“按照以往經驗看，每100元房地產開發資金中，只有十幾元來自銀行，80%以上的資金來源并不是銀行，而是企業自籌和銷售回款。雖然銀行信貸對房地產企業起重要作用，但不起決定性作用。此外，房地產并非傳統行業，有來自各行各業的資金支持，包括紡織業、造船業、冶金業、鐵路等。因此，在資金問題上，2018年國內房企仍會找到自己的出路。目前監管部門采取的一系列措施，更多應看作是對金融機構，而不是對房地產企業的整頓。”

不久前舉行的中央經濟工作會議提出“三個良性循環”，其中之一是實現金融與房地產的良性循環。銀行是金融業的主體，實現金融與房地產的良性循環重點在銀行，這也是銀行業亂象整治的重要內容。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼指出，銀行應嚴把風險關口，全面落實房地產行業政策。要審查貸款資金流向，防止資金違規流入房地產市場。對房企加大審查力度，不向存在“四證”不齊全、資本金未到位等情況的資質不合格房地產開發項目提供融資支持;不為違反房地產行業政策的項目提供通道或信用擔保。對于居民用戶，發放的消費貸款需要客戶提供發票等購物憑證，嚴防通過“首付貸”、消費貸款、信用卡透支等方式將資金轉移至房地產市場。此外，銀行還應堅持差別化的住房信貸政策，在堅決遏制投機性、投資性購房需求的同時，在額度、利率等方面采取措施，合理滿足居民購買首套住房需求，適度支持改善性購房需求，積極穩妥助推三四線城市房地產去庫存。

發展租賃住房或是出路

董希淼表示，近年來，隨著城鎮化進程不斷推進，大量人口向一二線城市流動，伴隨著房價高企、限購限貸等因素，一部分住房需求由購房市場向房屋租賃市場轉移。在一二線等熱點城市，亟需建立起租購并舉的住房制度，目前還存在租賃房源供給不足等問題;三四線城市去庫存壓力依然較大。同時，在房地產市場融資領域，存在違反宏觀調控政策為房地產企業提供融資擔保、個人消費貸款變相流入樓市等亂象。

由此，銀行要加大對住房租賃市場的支持和服務力度。一是可與房地產企業合作，通過簽訂租賃權轉讓協議的方式，將待售房源變成長租房源，向符合相應條件的租戶發放租房貸款。二是可與地方政府合作，在住房租賃平臺交易撮合、信用評價等各個環節，提供相應的金融創新產品和服務。三是可通過信用卡分期為客戶提供融資支持，手續費低于第三方租房平臺所收取的服務費，且提前還款無需支付違約金。銀行進入住房租賃市場，既可促進住房租賃金融朝著規?；?、專業化方向發展，也有利于房地產市場長效機制加快形成。

建銀國際董事總經理兼宏觀研究主管崔歷表示，發展住房租賃市場需要建設制度性機制，包括稅收優惠、法律環境和融資渠道等安排。在整體流動性環境較差的情況下，資產證券化是為房地產投資提供流動性的主要方式之一。2008年全球金融危機后，租賃房產的證券化和房地產信托基金(REITs)在美國興起。在大量買進銀行止贖房屋并將其作為租賃房產經營后，投資商將現金流證券化或建立REITs。這些投資在利率下降的環境下取得了較高收益：在美國房地產周期中，除股息收益(與租金收益相關)外，REITs的資本收益也隨房地產周期的上行而上漲。因此，發展租賃住房的資產證券化或是部分房企未來的方向。

作者：記者 戚奇明

責任編輯：蟲兒飛hsj