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“春節月”將至，三、四線、甚至五線城市可能會迎來一股返鄉置業熱潮，但對于北京這種“外來人口”占較大比重的城市來說，購房客群的外流將不利于開發商推盤銷售。

據亞豪機構統計數據顯示，2018年2月份，北京僅有兩個項目計劃入市，一個是全新項目，另一個則是老項目的后期房源。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，歷年來春節所在月份都是北京樓市供需最低的月份。再加上去年低迷市場供應的延續影響，使得今年春節所在的2月份,將創造北京樓市歷年供應新低。

關于2018年的樓市走勢，中投置地董事長王軍在由人民網主辦的第四屆地產價值峰會上表示，2018年的房地產市場不可能比2017年更好。同時，天恒置業集團有限公司地產事業部總經理周興也稱，2018年，新房市場總量和價格都不會出現大幅增長。

房價總體可控

歷年“春節月”都是北京樓市的銷售淡季。對于北京這種“外來人口”占據相當比重的城市來說，春節返鄉潮會使得城市中的購房客群集中外流，加之春節期間北京氣候寒冷，不利于開發商大量推盤銷售，因此是供應和成交雙低的低迷期。

但進入3月份以后，前一年出讓的土地將轉化為新項目逐漸進入市場，供應增加將推動成交速度加快。

據亞豪機構數據顯示，2017年北京共成交住宅用地71宗，其中含可售商品住宅44宗，這44宗宅地均設定了限售價格，最低銷售均價21144元/平方米，最高銷售均價為89068元/平方米。從價格對比來看，郊區限價商品住宅尤其是六環外，銷售限價與周邊在售商品住宅項目相比，價格優勢并不突出，而城區位置較好的限價住宅項目，限售價格則比周邊項目低出20%—30%。

郭毅認為，郊區限價住宅項目優勢較小，吸引力也相對偏弱，但部分項目限定了“9070”,使得單套總價得以控制，從而匹配剛需客群對于戶型面積及銷售價格的要求，而城區限價項目則憑借價格優勢，入市后將成為市場爭搶的“香餑餑”。低單價、小戶型的郊區項目以及高性價比的城區項目促使整體市場進入快周轉期，2018年北京樓市供應與成交的節奏均將加快。

總體來看，2018年整體供應將出現提速，而價格限定使得預期走穩，需求入市積極性也將有所提升，因此今年整體市場供需均將出現反彈。但在限售價格的管控下，需求的逐漸抬升并不會傳導向房價，2018年北京新建住宅的市場價格總體可控。

規模訴求存天花板

值得關注的是，一線城市和熱點二線城市調控嚴厲，但房地產增量市場銷售規模去年仍快速增長。在上述論壇上，多數房企高管均認為，2018年，銷售規模大幅增長的可能性已經不大。

王軍稱，從“房住不炒”的大趨勢來看，9億平方米就能滿足全部居民對于城鎮住房的居住需求，但這里有不少投資和投機需求，擠掉這些后，2018年，整體市場銷售規模再增長的可能性不大。

值得一提的是，在增量市場，50強房企市場份額占有率高達50%。2017年，“千億房企”是房地產市場的關鍵詞。2017年，“千億房企”高達17家，另外也有一些開發商提出千億元銷售規模的目標。

對此，當代置業總裁張鵬表示，首先，房地產商必須有規模，這是第一訴求，因為這意味著在抗風險能力、獲取和整合資源的能力方面，一定會比規模小的企業強。但進入“房住不炒”時代后，要強化運營，尋找新的利潤增長點。

對于接下來的房地產市場走向，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷預測稱：“未來五年，住房市場將進入一個新時代。過去的房地產周期論不再成立，未來的長效機制會保證整個房地產市場保持相對平穩。”

證券日報 記者 王麗新

【作者：王麗新】　(編輯：文靜)