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臨近國(guó)慶，新一輪調(diào)控如期而至，南昌、貴州、長(zhǎng)沙、石家莊等9個(gè)弱2線城市出臺(tái)文件，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。

這一次并不包括此前已調(diào)控的15個(gè)熱點(diǎn)城市。因?yàn)閺臄?shù)據(jù)上看，成都、杭州、武漢、濟(jì)南等地房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已基本穩(wěn)住。

但據(jù)這些城市的當(dāng)?shù)刭?gòu)房者向記者反映，新房被限價(jià)后，房企通過捆綁裝修、車位等方式，變相漲價(jià)，且新房一房難求，還要求全款和有關(guān)系才能買到。

另一方面，大規(guī)模拆遷誕生大量需求，導(dǎo)致新房庫(kù)存告急，房子供不應(yīng)求，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，進(jìn)一步引發(fā)恐慌的剛需和投資客跟進(jìn)。同時(shí)，部分地區(qū)通過撤縣設(shè)區(qū)，達(dá)到房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的不漲。

拆遷戶手握重金買房

據(jù)記者了解，截至目前，北上深和合肥、蘇州、南京等幾個(gè)熱點(diǎn)城市，市場(chǎng)確已趨于穩(wěn)定，但還有些熱點(diǎn)城市，雖然歷經(jīng)幾輪調(diào)控，目前依然是“一房難求”。

杭州是典型之一，截至9月27日，杭州新房住宅庫(kù)存只有37227套，按8月的成交量算，庫(kù)存周期不到3個(gè)月，杭州很多購(gòu)房者向記者反映，很多拆遷戶都是手持?jǐn)?shù)百上千萬(wàn)現(xiàn)金，四處找房。

“我們是08年開始拆遷的，基本上是拿360平米的房子，再拿部分現(xiàn)金，直到2015年開始鼓勵(lì)貨幣分房，目前每戶全款差不多1450萬(wàn)左右，但基本上拿1-2套房子，其余拿現(xiàn)金全款去買一套商品房，目前杭州主城區(qū)拆遷基本已完成了。”杭州本地一個(gè)拆遷戶告訴記者。

2016年杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅(jiān)行動(dòng)”，計(jì)劃用5年時(shí)間基本完成178個(gè)主城區(qū)城中村改造，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016～2020年杭州將全面完成上百個(gè)城中村的拆遷計(jì)劃，拆遷至少600萬(wàn)平米城中村和老舊小區(qū)。

當(dāng)然，也不是所有人都能拿到上千萬(wàn)的拆遷款，另一位杭州拆遷戶告訴記者，他住在杭州城東中心地段，這次拆遷有兩種方式，回遷或者貨幣安置，貨幣安置算是杭州有史以來(lái)最高，一平米補(bǔ)償4.49萬(wàn)元，或者每人補(bǔ)償55平米，回遷一家三口(小孩算2個(gè)，相當(dāng)于四口)可以拿到220平米，但是要等五六年后才能拿到房子，其所在片區(qū)房?jī)r(jià)去年四萬(wàn)，現(xiàn)在五萬(wàn)，如果選擇買房花光安置款還不夠，周邊租房?jī)r(jià)格都高了一倍多。

“西安和杭州一樣，大規(guī)模拆城中村，這是西安有史以來(lái)最大規(guī)模的拆遷，所以現(xiàn)在也是庫(kù)存告急。”西安當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者向記者反映。

成都和武漢樓市也是一房難求，市場(chǎng)捆綁裝修和車位的現(xiàn)象屢見不鮮，房企甚至要求購(gòu)房者全款才能買房。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期關(guān)鍵是做兩點(diǎn)，預(yù)售證的管理要嚴(yán)格，倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，第二建立價(jià)格公示和舉報(bào)機(jī)制，對(duì)不按實(shí)際公示的價(jià)格進(jìn)行銷售的給予整頓。

“棚改基本上都采用貨幣化安置，也就是定向?qū)捤?，說到底還是市場(chǎng)錢多，所以房?jī)r(jià)根本降不下來(lái)。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，每個(gè)月的人民幣貸款超萬(wàn)億，有六千多億是居民貸款，這些資金基本上都流入了房地產(chǎn)，雖然貸款增速下降了，但是總量還太大。

“撤縣設(shè)區(qū)”平衡房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)

8月份，武漢市房管局召集房企開會(huì)，傳達(dá)住建部精神時(shí)就透露，“多次頂住了住建部要求武漢限售的調(diào)控壓力，這一次頂不住了。”

結(jié)果，僅僅在長(zhǎng)江新城出臺(tái)禁售措施。9月25日，武漢房管局還辟謠“新購(gòu)房5年限售”的傳聞，表示該消息嚴(yán)重誤導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因城施策的調(diào)控指導(dǎo)政策，由各地方政府自行調(diào)控，地方執(zhí)行力度不一，也有部分采取規(guī)避措施的做法出現(xiàn)。

而其中一個(gè)法寶就是撤縣設(shè)區(qū)，把原本不算入均價(jià)的縣城升級(jí)為區(qū)，如此一來(lái)，則可從數(shù)據(jù)上拉低房?jī)r(jià)。

比如杭州，市區(qū)普遍在2萬(wàn)到5萬(wàn)，今年8月份把臨安撤縣設(shè)區(qū)后，臨安一萬(wàn)左右的房?jī)r(jià)，也可以顯著拉低杭州均價(jià)。

“寧波去年10月將奉化撤縣設(shè)區(qū)，官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)漲幅不大。實(shí)際上很多樓盤在今年以來(lái)價(jià)格已經(jīng)翻一倍了。”寧波當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說。

青島當(dāng)?shù)刭?gòu)房者告訴記者，青島今年8月把即墨市改為區(qū)，房屋均價(jià)立刻完成穩(wěn)中有降的目標(biāo)，而膠州正在建大機(jī)場(chǎng)，下一步可能也要撤市劃區(qū)，這樣青島統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)會(huì)顯著下降。

同樣在西安，當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者說，今年把轄縣和咸陽(yáng)的很多地方并入西安，也是一樣的套路。

“從房?jī)r(jià)控制角度看，更務(wù)實(shí)的目標(biāo)應(yīng)該是低于當(dāng)?shù)谿DP增幅，這樣就可以認(rèn)為房?jī)r(jià)得到有效管控，要房?jī)r(jià)明顯下跌，也不太現(xiàn)實(shí)，其次也會(huì)出現(xiàn)新的問題，后續(xù)應(yīng)該在租賃市場(chǎng)上下功夫，尤其是培育可落戶可入學(xué)的租賃市場(chǎng)。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。