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今年銀監會監管的核心是以銀行同業資產和負債為核心的非標投融資，無論是資金成本，還是資金投放規模，新一輪金融收緊周期又到了。這是判定樓市處在頂部繁榮的最可靠依據。

盡管去年創下了歷史最高基數，但今年一季度全國商品房銷售面積和金額仍然同比分別增長19.5%和25.1%，單季度銷售面積和金額再創歷史新高。或許，這并非是樓市去年下半年短暫回調后再次上升的起點，而是自2014年經濟“穩增長”和樓市“去庫存”疊加推動的中周期回升的頂部。以現有數據分析，無論開發投資、新開工、土地購置這上游三大指標，還是下游的量價指標，均顯示當前我國樓市處在高景氣位上。但是，這只是持續近三年的政策激勵的滯后反映。

樓市頂部繁榮的跡象很明顯。

一季度商品房銷售面積和金額同比增速較1、2月回落5.6和0.9個百分點，增速延續了去年4月以來持續回落的態勢。3月，商品房銷售面積同比增長14.7%，遠低于1、2月25.1%的水平，商品住房銷售面積增速(11.1%)也遠低于前2月23.7%的水平。4月，64個重點城市新房成交量同比下滑30%。隨著近期50多個城市調控“落地”，二季度以后銷售增速勢必繼續回落，估計今年商品房銷售量將在去年創造的歷史頂部徘徊。

相比2015年1%的近年最低增速，去年以來開發投資反彈，但受過去5年(2012-2016)購地和新開工整體負增長驅動，開發商主動“補庫存”。一季度，開發投資同比增長9.1%，增速確實為近25個月新高。新一輪調控落地，銷售已開始回落，加上今年新增房貸增長被控制、按揭利率緩慢上行，對接開發項目的銀行非標成為金融監管重點，資管和基金子公司等通道將被堵上。按開發投資滯后于銷售6至12個月的規律，開發投資將在今年四季度或明年趨于回落。

盡管在去年四季度啟動新一輪樓市調控，但數據分析表明，去年是政策對樓市支撐最大的一年，特別在杠桿支持上。商業銀行新增住戶貸款達5.68萬億元，較2015年翻了近一倍，占全部新增貸款近50%，這還不包括2萬億公積金貸款。去年，居民新增貸款第一次超過了新增存款，城鎮居民用于購房的支出占當年可支配收入總額的23%，工農中建四大行60%以上的貸款是居民房貸。住戶貸款占GDP比重(即居民杠桿率)，從2015年的35%上升到了45%。

因此，2016年樓市成交面積(15.7億平方米)創歷史新高，甚至擊穿此前一直公認的歷史高位(2013年的13.1億平方米)，信貸杠桿支持無疑是最大動力。今年一季度，30大重點城市新房銷售面積同比下降27.8%，而24個非重點城市(三四線城市)銷售面積同比增長35.2%。同時，一季度新增居民中長期貸款(1.46萬億)同比增長32.7%，占同期商品房銷售額的比例為60%，創歷史新高。過去三年的一季度，這一比例分別是59%、57%和47%。意味著，三、四線城市利用貸款購房增加。

過去，三、四線城市貸款買房占比不足40%，2016年以來上升至60%，這意味著商業銀行正在加大對非重點城市按揭貸款的支持。同時，近年來，國家每年萬億左右的抵押補充貸款(PSL)投放后，國開行在廣大三四線城市的棚戶改造推進得轟轟烈烈，今年正在進一步加強棚改“貨幣化”的力度。于是，三、四線城市大量居民利用“棚改資金+銀行貸款”買房，促成了三、四線城市的樓市繁榮。一季度，中部和西部地區商品房銷售面積和金額增速雙雙維持在25%、35%以上，遠高于東部地區。

與此同時，三、四線城市的樓市杠桿率也在快速提升。近期，銀監會一個月之內下了七道金牌，目標直指非標亂象，堵塞資金違規流入地產、政府投融資平臺。同時，央行今年開始全面落實MPA考核，即以資本充足率約束銀行資產擴張，并在貨幣市場“鎖短放長”，直接提升了銀行和非銀機構投資的杠桿成本。

2016年以來，同業市場融資占比提高，銀行相應提高了收益率并不高的房貸利率。根據融360的統計，今年4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，自1月以來已連續4個月上升，房貸優惠利率折扣調減。另外，出于對去年以來居民杠桿率過快攀升的顧慮，今年新增房貸額度被壓縮，央行的目標是要把新增房貸占總新增貸款的比例控制在30%以下。因此，今年新增房貸要比去年減少20%至30%。截至3月末，個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落了1.1個百分點。

由于今年銀監會監管的核心是以銀行同業資產和負債為核心的非標投融資，因此，逃避監管限制，并加杠桿繞道去接濟樓市開發項目的套利資金會受到很大沖擊。業界明白，無論是資金成本，還是資金投放規模，新一輪金融收緊周期又到了。3月，M2同比增長為10.6%，分別比2月和去年3月下降0.5%和2.8%，處于歷史低位。這反映出，監管層開始重新審視2012年以來出現的金融監管套利、經濟“脫實入虛”、房地產泡沫，并加以整治。

在基礎貨幣較穩定的情況下，M2增速連續下降，反映貨幣乘數在下降，貨幣金融顯然已處于收縮期。金融“去杠桿”，意味著2016年高杠桿不再出現，這是判定樓市處在頂部繁榮的最可靠依據。

(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)