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　　險資首投美國物流地產 回報率吸引

　　當地指數顯示，美國工業地產投資年回報率近年維持在5%

　　保險業海外房地產投資第一單的平安保險集團，最近亦率先進軍美國物流地產業。平安集團昨日宣布，與美國B lum bergInvestm entP artners(下稱：“BIP”)合作，初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。事實上，美國科技型及自動化企業重回美國，以及美國工業回暖等因素影響，美國物流地產于今年亦持續增長。美國物流地產此次成為新標的，平安集團顯然更看重收益以及物流金融的戰略。南都記者查閱昨日披露的美國主要房地產參考指數之一的“NCREIF指數”，該指數顯示，美國工業地產投資年回報率近年維持在5%，今年三季度年化投資收益為5.6%。

　　險資出海首投美國物流地產

　　繼拿下首單境外房地產投資兩年后，中國平安保險再次出海。

　　平安集團昨日宣布與美國Blum berg InvestmentPartners合作。雙方將投資于美國的長期、優質租賃資產。初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。該合資企業計劃持續收購優質資產，并已另物色了一批地處戰略位置的定制物流物業項目，項目價值逾4億美元。

　　據悉，物流地產屬于工業地產的范疇，指投資商投資開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。

　　據平安集團披露，該平臺的初始投資項目主要包括地處戰略位置的“最后一英里”物流地產，現由評級較高的財富500強公司租用。相關物業位于紐約市及紐約大都會區、大西洋沿岸中部地區、太平洋沿岸西北地區、佛羅里達州南部、亞特蘭大市及科羅拉多州。未來，BIP會繼續為雙方的合資平臺主動尋找更多投資項目，拓展平臺的版圖。SunCap地產集團(SunCapPropertyGroup)為上述地產合資平臺的開發商。

　　據南都記者查閱SunCap官網獲悉，SunC ap開發的工業地產項目有11個。其中有8個項目為F edE xG round(經營包裝與地面送貨服務)，一個項目為FedE xFreight(貨運公司)以及其他物流貨運項目。據悉，FedEX公司是一家集環球運輸、物流、電子商務和供應鏈管理于一體的服務供應商。

　　南都記者查閱上述項目獲悉，除了位于FortMill地區的TranspointeIndustrial基地外，其他工業地產的面積普遍在20萬平方英尺左右。以南都記者查閱的消息可見，FedExGround一個基地位于邁阿密佛羅里達，面積為20 .8平方英尺，而另一個位于佛羅里達PompanoBeach則的為21.5萬平方英尺。不過，目前暫未能確認平安投資的具體項目。

　　平安集團稱，此次投資標志著中國平安[微博]首度進軍美國物流地產市場。未來，中國平安將更多放眼全球，關注海外的優質投資標的。

　　美國工業地產回報率提升

　　國內險企奔赴海外投資，此起彼伏。

　　國內大型保險資管公司曾表示，如果未來一段時間中國保險資產國際化配置進程加速，境外不動產投資應當成為重要選項。從收益率來看，不動產投資能夠提供比國債、投資級企業債等低風險固定收益品種更高的收益率。

　　美國物流地產此次成為新標的，平安集團顯然更看重收益以及物流地產金融的戰略。南都記者查閱美國主要房地產參考指數之一的NCREIFPropertyindex(下稱N PI)的最新數據(美國時間10月26日下午三點披露)發現，整體房地產NPI的2015年三季度的投資收益為1.22%，增值為1 .86%，預計一年投資收益為5 .1%，增值收益為8.1%，年化整體收益為13.5%。

　　而從分部來看，公寓住宅、酒店住宅、工業地產、辦公樓、零售物業等板塊等的回報率及增值情況不同。在所有地產中，工業地產2015年三季度投資回報為1.35%，僅次于酒店的2.17%；而三季度增值為2.32%，為全部地產類型的最高。若按一年回報來看，工業地產整體收益為15.6%，工業地產的回報為5 .6%，增值收益為9.7%。不過，美國各區域的NPI指數差異亦存在。南都記者查閱獲悉，截至2015年三季度，根據N PI指數顯示，美國東部的整體一年回報為11.5%，中西部為12.8%、南部為14.2%、西部為15.2%。其中投資回報維持在4.9%至5.6%之間。

　　南都記者從CBRE(世邦魏理仕)的英文報告《2015年美國工業地產展望》中獲悉，美國工業地產市場將保持火力全開的狀態。盡管四年以來持續增長，但美國工業地產尚未從此前的深度衰退中恢復。隨著預計工業地產的需求再度超過供應，2015年將是工業地產強勁發展的又一年，而其特征是可用面積的降低及租金持續上漲。CBRE還在該份報告中表示，輕工業為輕型工業地產(低于20萬平方英尺的地產)將是2015年最好的選擇。

　　據悉，此次交易由中國平安旗下平安信托協助完成。與此同時，平安集團的海外物流地產投資步伐，亦與集團的國內物流地產布局戰略相呼應。而據公開資料獲悉，平安集團已通過平安不動產在開發成都龍泉項目與成都空港項目等工業物流地產項目。而據披露，馬明哲很早就謀劃的“平安商貿物流骨干網”投資戰略。按照此戰略，未來平安將在全國29個節點城市投資打造商貿物流智慧園，并最終形成網絡體系。目前主要布局的是華北、華中、華南、華東、西北、西南、東北七大區域。

　　采寫：南都記者梁小嬋