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樓市政策“一日三變”，經(jīng)紀(jì)人是否還如以往那般日入斗金，趨勢(shì)下從業(yè)人員的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，一次暗潮洶涌的變革正在悄然發(fā)生。阻礙轉(zhuǎn)型的根本原因是體制的不健全和管理的層層漏洞，此時(shí)方向的選擇變得尤為重要。

表面“景氣”的頹靡樓市

當(dāng)今樓市的不斷變化與競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一行當(dāng)也受到了不小的沖擊，從原先的等賣(mài)房，到后來(lái)的找賣(mài)房，再到如今的求賣(mài)房，表面上的“景氣”并不能掩蓋整個(gè)樓市頹靡的現(xiàn)狀，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年房產(chǎn)中介月人均成交1.14套房，平均每人最終能夠拿到10000元的提成，但現(xiàn)實(shí)并沒(méi)有這么美好，經(jīng)由各種扣款(拆分)，最終到經(jīng)紀(jì)人手上的僅有40%。并且，這僅僅是個(gè)均值，房產(chǎn)中介中二八現(xiàn)象非常嚴(yán)重，進(jìn)入食物鏈頂端并不如想想中那么容易。同年8月底，安居客房產(chǎn)研究院一份針對(duì)平臺(tái)百萬(wàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為數(shù)據(jù)調(diào)查同樣指出，受市場(chǎng)變化影響，“月入過(guò)10萬(wàn)元”已成為神話(huà)，六成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人月收入不足5000元，月入2萬(wàn)元以上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在整體群體中占比僅為5%。該調(diào)研涉及全國(guó)31個(gè)省市(含直轄市、自治區(qū))回收有限問(wèn)卷20422份。行業(yè)的高流動(dòng)性，易替換性、收入的不穩(wěn)定也預(yù)示著經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的勢(shì)趨日下，數(shù)據(jù)指出，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的離職率僅次于工廠(chǎng)流水線(xiàn)，加之早出晚歸的辛苦程度，能夠堅(jiān)持下來(lái)的人并不多。

強(qiáng)需求偶遇“租購(gòu)并舉”

從人口角度上看，北上廣深一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市在人口增長(zhǎng)上依然具備較大的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，教育資源豐富，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，不僅人口基礎(chǔ)規(guī)模大，近年來(lái)亦保持著常住人口的凈流入，北上廣深和成都的人口凈流入更是名列前茅。一方面是人口不斷流入，住房需求不斷上升，另一方面是房?jī)r(jià)的居高不下，大量沒(méi)有購(gòu)房能力的人群，被迫向租房市場(chǎng)導(dǎo)入，體量日趨龐大的租房市場(chǎng)將成為今后房地產(chǎn)行業(yè)的“生力軍”。

期盼轉(zhuǎn)型或成經(jīng)紀(jì)人的根本訴求

薪資不穩(wěn)定、回報(bào)率極低的行業(yè)從來(lái)都是留不住人的，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也同樣，但經(jīng)紀(jì)人不同于其他行業(yè)的是，他們擁有大量的樓盤(pán)資源與敏銳的市場(chǎng)洞察力，能夠快速判斷樓盤(pán)的具體情況，政策與現(xiàn)狀的驅(qū)使，加上近50%的毛利率，讓許多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人順理成章的想起了長(zhǎng)租公寓這片“藍(lán)海”，而新興領(lǐng)域往往需要一些先行者，90年代的馬云、馬化騰，00年代的雷軍、史玉柱，成功并不是偶然，一切都是機(jī)遇和努力的結(jié)合。

雖然長(zhǎng)租公寓無(wú)數(shù)次被人們提起，政策的施行也對(duì)租房市場(chǎng)有所助力，但管理的缺失讓“二房東”們處處碰壁，以往服務(wù)意識(shí)的固化也成為轉(zhuǎn)型后的職業(yè)房東們一個(gè)不小的障礙。

職業(yè)房東運(yùn)營(yíng)“三重”

俗語(yǔ)說(shuō)“萬(wàn)事開(kāi)頭難”，轉(zhuǎn)型職業(yè)房東也是如此，起步階段的職業(yè)房東會(huì)遇到許多紛繁復(fù)雜的問(wèn)題，大到資金、管理、運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)計(jì)，小到退房入住，保養(yǎng)維修，收租退款，碎片化的管理不但費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還會(huì)出現(xiàn)大量客訴，客訴的增加不斷沖擊品牌口碑，這也就是為什么以往體量做大，卻沒(méi)有將管理運(yùn)營(yíng)跟上的長(zhǎng)租公寓大多都失敗的根本原因。水滴管家將這一切用互聯(lián)網(wǎng)的思維逐步解決，降低時(shí)間成本的同時(shí)縮減管理流程，通過(guò)SaaS系統(tǒng)進(jìn)行公寓的租務(wù)管理，簡(jiǎn)單易用的軟件能夠帶來(lái)資本的極限壓榨。公寓運(yùn)營(yíng)中的重決策、重時(shí)效、重原則也會(huì)逐漸顯露出來(lái)。

與大型品牌公寓相比，轉(zhuǎn)型后的職業(yè)房東首先應(yīng)做好底層設(shè)計(jì)，較之大型品牌公寓，職業(yè)房東在資金、資源上都是弱勢(shì)，只能通過(guò)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化服務(wù)來(lái)體現(xiàn)品牌內(nèi)涵的差異化，且不是制造產(chǎn)品，而是二次加工產(chǎn)品和提升服務(wù)體驗(yàn)。1、決策層面上，公寓選址、裝修布置、服務(wù)理念等如何制定，更有利于用戶(hù)口碑建立。2、從時(shí)效性上來(lái)說(shuō)，服務(wù)理念的及時(shí)貫徹，如何以人為本，做到服務(wù)差異化。3、從原則上來(lái)說(shuō)，國(guó)家政策是原則必須遵守，租戶(hù)訴求是原則必須滿(mǎn)足，只有做好底層設(shè)計(jì)，遵循馬斯洛需求層次理論，才能在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，水滴管家CEO馮玉光先生指出，長(zhǎng)租公寓管理的信息化是解決重運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也是打通債權(quán)融資的必備工具，管理系統(tǒng)的建設(shè)SaaS化、社會(huì)化是必然趨勢(shì)。以往的經(jīng)紀(jì)人思維在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理中并不適用，過(guò)去一單交易的完成預(yù)示著服務(wù)的完成，然而職業(yè)房東在簽署合同時(shí)卻是服務(wù)的開(kāi)始，隨之而來(lái)的繁瑣細(xì)節(jié)才是服務(wù)的主體部分。