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戶籍制度和購房相結合的政策存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的廣大的三四線城市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果有限。

高速發展的中國房地產業能量驚人。

國家統計局數據顯示，截至10月末，我國商品房待售面積6.86億平方米，除此還有超過70億平方米的在建面積；第一太平戴維斯更預計，到2020年，中國還將新增300億平方米各類物業。

11月10日，習近平在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時，首次提出了化解房地產庫存的問題；次日的國務院常務會議上，李克強強調，要加快戶籍制度改革以帶動住房、家電等消費。壓力之下，去庫存成高層共識。

自1998年住房信貸化開始，經過17年的高速增長，中國房地產市場的“存量時代”，已猝不及防地到來。

連續三年的庫存上漲

6.86億平方米，創下房地產待售庫存新高。中國房地產協會副會長任志強認為，這種勢頭還將繼續，“有可能會超過7億平方米”。

今年房地產市場庫存整體呈上漲趨勢，數據顯示，除5月份庫存下降了15萬平方米外，其他月份均為上漲。

實際上，2012年以來，房地產待售面積每隔12個月都以至少1億平方米的幅度增加。截至2013年9月末，全國商品住宅待售面積為44636萬平方米；兩年后，全國待售面積增加了23996萬平方米，漲幅高達54%。

房地產市場庫存整體上在持續走高，但一二線城市和三四線城市卻有明顯的分化，一二線城市的庫存壓力明顯小于三四線城市。

易居研究院的數據顯示，10月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比（又稱去化周期）分別為10.0、12.2和18.9個月，這意味著二三線城市要一年以上的時間才能消化完這些庫存。

一線城市10月份市場總體活躍，已經連續10個月存銷比低于12個月，10月份深圳新建商品住宅存銷比為6.4個月，這也是今年一線城市房價持續上漲的原因所在。

在易居研究院監測的35個城市中，廣西北海的存銷比數值最高，截至10月份為31個月；山東省三線城市煙臺存銷比為26個月。另外，二線城市天津、西安的存銷比也較高。

對于這類城市而言，房地產市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。

值得注意的是，一邊是庫存增加，一邊是消化的速度下降。

國家統計局數據顯示，1-10月份，商品住宅銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。

單月來看，商品住宅銷售增速放緩甚至回落，10月，全國商品住宅銷售面積為11990萬平方米，環比9月份的13233萬平方米下降1200多萬平方米。

對此，國家統計局投資司高級統計師李皎的解釋是，非重點城市商品住宅銷售增速回落，拉動全國銷售整體下行；另外，大戶型住宅（144平方米以上）銷售增速回落幅度較大也是影響因素。

同策咨詢預計到明年，各地庫存情況會進一步分化。當前庫存去化周期在12個月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫存去化周期將回落，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市，則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市，則仍然要堅持“以價換量”去庫存。

投資下滑拖累GDP

房地產銷售整體平淡，去庫存壓力依舊較大，這讓開發商投資意愿大降。

財政部數據顯示，1-10月國有土地使用權出讓收入23043億元，同比減少10936億元，下降32.2%，其中10月份同比下降3.1%，降幅進一步擴大。

任志強預計，全國土地出讓年收入最高的時候在四萬億以上，今年全年估計不到三萬億，降幅在25%到30%。除了北京、上海等幾個核心城市，更多城市的土地賣不出去。

“關鍵就在于三四線城市拖后腿。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，目前一二線城市總體表現不錯，部分城市的高溢價率現象依然很突出，但三四線城市的土地市場依然乏人問津。

中原地產首席分析師張大偉指出，面對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企已全面回歸一二線城市。中原地產數據顯示，2015年來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億，其中一線城市的占比歷史首次突破了40%比例，高達44%。

盡管如此，全國667個城市的土地成交整體依然低迷。1-10月份，全國房地產開發投資78801億元，同比2014年同期名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。

這已經是全國地產開發投資增速的“20連跌”，受到房地產業下行影響，“三駕馬車”之一的固定資產投資增速一路創出新低，連累GDP增速也出現下滑。

中國房地產學會副會長陳國強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“毋庸置疑，房地產開發投資增速的大幅回落已經很大程度上影響到了GDP和經濟增長，從宏觀經濟局勢出發，房地產的高庫存問題亟需破解。”

去庫存或是“持久戰”

事實上，自去年9.30新政開始，樓市去庫存便已展開。今年的3.30、連續降準降息、放松房企融資等政策，無一不指向這一目標。

但張大偉等業內人士指出，這些政策真正生效的只是在一線城市和極少數二線城市，在廣大的三四線城市收效甚微。

張大偉預計，為了去庫存，寬松政策還將加碼，加大棚戶區改造力度、信貸政策繼續寬松、戶籍制度改革、調整普通住宅界定標準、放緩房產稅落地、降低房企融資難度等將會是未來的政策儲備。

任志強更建議，可以用個人所得稅抵扣住房按揭貸款利息，以推動購房需求；此外，可能需要放開政策，不限制購買第三套住房。還有，放開二孩的政策后，也許有很多人愿意買房子。

上海易居房地產研究院院長楊紅旭表示，短期內，去庫存的政策可能包括：個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；財稅政策加大支持力度，取消二手交易的營業稅，暫緩房地產稅立法，首套房貸利息可抵個人所得稅；貨幣政策繼續寬松，降準降息繼續；棚改拆遷補貼，以貨幣為主，實物為輔。

但是對于廣大的二三四線城市而言，在人口流入減少甚至負流入的情況下，最好的應對之策也許是城市化：鼓勵更多人口進入城市，落戶生根，并且有能力去購房。

這并不僅僅是改革戶籍制度的問題。在嚴躍進看來，戶籍制度和購房相結合的政策存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的廣大的三四線城市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果有限，相比之下，大中城市戶籍吸引度較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯。

楊紅旭認為，住房制度改革大局已定，核心是住房供應雙軌制：商品房和保障房，但還有值得深化之處。比如，金融方面，公積金制度必須改革，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化（MBS）；針對外來務工人員，只要是常住人員，擁有居住證，就應根據其居住年限、社保等情況享受程度不等住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。