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按人民銀行公告〔2019〕30號要求，3月1日，存量浮動利率貸款定價基準轉換正式啟動。目前，各主要銀行已完成相關準備工作并發布轉換公告，貸款客戶可以通過銀行官方網站、微信公眾號等渠道了解相關信息。

其中，存量商業性個人住房貸款規模大，事關老百姓“錢袋子”，且情況復雜，例如此前有的購房者享受打折利率，有的則是基準利率上浮;重定價日有的選擇每年1月1日，有的選擇貸款發放日的每年對月對日...一起來了解下不同購房者該如何選擇~

1. LPR是什么?

LPR即貸款市場報價利率，與貸款基準利率不同，LPR由各報價行按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出并按月公布，市場化程度更高，能夠隨著信貸市場資金供求等因素變動，可以為銀行貸款提供定價參考。報價加點幅度主要取決于報價行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

2019年8月，人民銀行改革完善LPR形成機制。12月，人民銀行發布公告推進存量貸款定價基準轉換，并明確自2020年1月1日起，金融機構新發放貸款不再使用貸款基準利率，應主要參考LPR進行貸款定價。今年3月起，原參考貸款基準利率的存量浮動利率貸款，可按市場化、法治化原則，由借貸雙方自主協商將定價基準轉換為LPR或固定利率，定價基準轉換原則上應于今年8月31日前完成。

新的LPR由18家報價行于每月20日(遇節假日順延)向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR。公眾可于每月20日9：30后在全國銀行間同業拆借中心網站和中國人民銀行網站查詢。2月20日最新報價顯示，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。

2.哪些貸款需要進行定價基準轉換?

本次轉換范圍包括2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。根據目前各大銀行發布的公告來看，涉及個人的貸款，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款等均在轉換范圍內。

如果貸款存在分次提款、循環貸等情形，工商銀行的公告顯示，對于尚未提款的部分，轉換后的執行利率水平不高于轉換前利率。

此外，固定利率貸款，公積金個人住房貸款無需轉換。固定利率是指貸款實際執行利率在整個貸款期限內始終保持不變，無需將定價基準轉變為LPR。

如果是公積金組合貸款，那么其中商業性個人住房貸款需要進行定價基準轉換，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執行。

3.選擇固定利率還是錨定LPR?

先上結論：

根據人民銀行規定，個人住房貸款利率水平在轉換前后保持不變，若選擇轉為固定利率貸款，那么在剩余還款期限內，你的貸款利率將一直保持不變;若選擇轉為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，未來你的貸款利率將在現有利率水平的基礎上跟隨LPR的變動而變動。目前多數專家認為短期內利率大概率處于下行周期、LPR總體可能呈下降走勢?；诖?，目前將房貸轉換成以LPR為定價基準可以享受利率下降的實惠。不過未來較長一段時間LPR具體上升還是下降，則無法判斷，需要您謹慎選擇。需要注意的是，只有一次選擇權，選擇固定利率或者錨定LPR后，剩余借款期限內定價基準不能再次轉換。

舉幾個例子：

Ⅰ.享受打折利率的購房者

小A的1筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率打8折，現執行利率為4.9%×(1-20%)=3.92%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期為1年，重定價日為每年1月1日，那么加點幅度應為-0.88個百分點(3.92%-4.8%=-0.88%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。

在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR-0.88%，此后每年以此類推。

我們假設LPR總體呈下降走勢，2020年12月發布的5年期以上LPR較2019年12月下行0.1個百分點，為4.7%。則2021年1月1日，小A的房貸利率為3.82%(4.7%-0.88%=3.82%)，與選擇固定利率相比下降了0.1個百分點。

Ⅱ.利率上浮的購房者

小B的1筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%=5.39%)。

2021年1月1日，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

我們假設LPR總體呈下降走勢，2020年12月發布的5年期以上LPR較2019年12月下行0.1個百分點，為4.7%，則2021年1月1日，小A的房貸利率為5.29%(4.7%+0.59%=5.29%)，與選擇固定利率相比下降了0.1個百分點。

4.錨定哪個期限的LPR?

具體錨定1年期還是5年期以上LPR，要看購房者的原合同借款期限，注意不是剩余借款期限!借款期限在5年及以內的主要參考1年期LPR加點形成，借款期限在5年以上的主要參考5年期以上LPR加點形成。例如，您的借款合同中約定的貸款期限是10年，您于2020年5月1日轉換時，貸款剩余期限是2年，則轉換時仍將按照10年選擇參照利率。

5.重定價日如何選擇?

怎么理解重定價周期?

根據各主要銀行的公告，大多數銀行支持客戶選擇保持原合同約定的重定價日不變。重新約定的重定價日方式有兩種：第一種是每年1月1日重定價，就是按照1月1日的相應期限LPR水平計算;第二種是你的貸款發放日的每年對月對日重定價，即按對月對日那一天的相應期限LPR水平計算。大多數銀行支持客戶保持原合同約定的重定價周期不變，如果重新約定重定價周期，商業性個人購房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

①如果重定價日為每年1月1日，在2021年1月1日(重定價日)之前，購房者的存量房貸利率水平沒有任何變化，只不過是計算方式由以前基準利率上浮下浮幾個百分點轉變為LPR+點差(點差固定，可為負值，此時LPR為2019年12月20日水平)。在2021年1月1日，房貸執行利率會調整為2020年12月發布的相應期限LPR+點差，此后每年以此類推。

②如果重定價日為貸款發放日的每年對月對日，從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含)，轉換后的執行利率水平等于原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR+點差(點差固定)，此后每年以此類推。

舉個例子!

小C的1筆商業性個人住房貸款發放日為2010年5月10日，原合同期限20年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率打9折，現執行利率為4.9%×(1-10%)=4.41%。他在定價基準變更時將重定價日調整為貸款發放日的每年對月對日，即每年5月10日。

轉換時點也很重要哦!大部分銀行是這樣做的：

Ⅰ.如果小C在2020年3月30日(即在他選擇的重定價日——5月10日之前)變更定價基準，那么從2020年3月30日至2020年5月9日，貸款執行利率水平依然是4.41%。2020年5月10日(也就是重定價日)，貸款利率水平應該為2020年4月份公布的5年期以上LPR加相應點數。此后每年以此類推。

Ⅱ.如果小C在2020年6月10日(即在他選擇的重定價日——5月10日之后)變更定價基準，那么從2020年6月10日至2021年5月9日，貸款執行利率水平依然是4.41%。從2021年5月10日，貸款利率水平應該為2021年4月份公布的5年期以上LPR加相應點數。此后每年以此類推。