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處于調控之中的房地產業，始終頗受關注。上市公司業績的公布，無疑是管窺整個房地產行業發展的一個窗口。

統計顯示，2019年上半年，140家A+H上市房企營收總同比增長17.7%，歸母凈利潤同比增長14.0%。其中，116家A股上市房企上半年營收總計9165.9億元，同比增長23.4%;歸母凈利潤總計988.8億元，同比增長24.5%。

業內人士表示，上市房地產企業上半年營收和業績實現雙增長，整體增速保持穩健。值得注意的是，上市房企業績分化較為明顯，部分龍頭企業保持高增長的同時，不少公司的盈利卻大幅下滑甚至出現虧損。在“房住不炒”的調控背景下，房地產企業融資環境正趨于收緊，未來融資能力和銷售回款的能力將面臨考驗。

業績增長但分化明顯

從行業發展看，今年2月以來，全國商品房銷售面積增速轉負，全國商品房銷售整體仍處于調整階段。有統計顯示，2019年上半年，全國商品房銷售面積約為7.58億平方米，同比下降1.8%。

盡管行業整體銷售面積下降，但上市房企的業績整體呈現出穩健增長態勢。從上市公司看，116家A股上市房企在2019年上半年營收總計9165.9億元，同比增長23.4%;歸母凈利潤總計988.8億元，同比增長24.5%;銷售回款總額為13774.7億元，同比增長14.5%，增速較去年同期下滑10.3個百分點;整體凈負債率為101.9%，較去年同期下降4.9個百分點。

東方證券房地產行業相關研究表示，A股上市房企營收實現穩健增長的主要原因是開發項目結算規模較快增長，業績增速高于營收增速的原因是盈利能力提升，整體毛利率、凈利率分別為32.8%和13.4%，較去年同期分別提高1.6個和0.5個百分點。

值得注意的是，在整體業績穩健增長的同時，房地產上市公司業績分化明顯。在中原地產研究中心統計的120家房企中，接近40%的企業營收同比下調，利潤同比下調的企業達到45%。其中，部分房企利潤同比跌幅均超過三成，有的下跌幅度超過九成，其中，陽光股份、天津松江等5家房企凈利潤出現虧損。

川財證券研究員陳靂認為，根據目前公布的2019年中報業績來看，上市房企業績分化較為明顯。萬科、保利地產、金科股份、北京城建、藍光發展等房企今年上半年凈利潤漲幅較大，而萬通地產、嘉凱城、美好置業等房企凈利潤均出現較大幅度下跌。

“隨著行業規模的天花板臨近，我們認為房地產行業集中度提升的邏輯將長期維持，優質房企將憑借豐富的土地儲備、較強的融資能力與資源整合能力，有望在未來的市場中持續提升市場占有率。”長江證券房地產研究員呂聰表示，展望未來，龍頭房企銷售規模增長穩健、預收賬款增速較高、毛利率處于高位，業績增長的確定性較高。

融資環境趨緊帶來挑戰

房地產企業是資金密集型行業，融資環境的變化，對行業發展影響顯著。近年來，隨著房地產市場宏觀調控持續收緊，房企融資渠道逐漸收窄，融資壓力不斷增長。

國信證券房地產研究員區瑞明表示，伴隨著2019年一季度以來宏觀杠桿率再創新高以及部分熱點城市樓市出現過熱征兆，4月份的中央政治局會議重提“堅持結構性去杠桿”和“房住不炒”，5月份之后，房企融資環境逐步收緊，房地產開發到位資金累計增速逐步放緩。總體而言，上半年房地產行業融資形勢呈現一季度寬松、二季度收緊的態勢。

從銀行貸款看，不管是個人住房貸款還是房地產開發貸款，均增速下降或審批從嚴。從A股上市的大行及股份行數據來看，個人住房貸款增速整體已出現下滑。Wind數據顯示，今年上半年銀行個人住房貸款與2018年年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速。

從融資政策看， 5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，重點申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。此后不久，國家發改委辦公廳印發《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，完善房地產企業發行外債備案登記管理，防范房地產企業發行外債可能存在的風險。

“在房地產融資端政策趨緊的大環境下，不少房企出現財務杠桿升高和現金流明顯承壓的情況。”陳靂預計，現階段債務風險較大、融資能力較弱的中小房企面臨的經營風險將會進一步上升。受調控政策影響，預計目前房地產整體行業景氣度有所下降。中長期來看，銷售業績較好、土儲較為豐富、融資能力較強的優質大型房企在一定程度上具備相對優勢。

調控政策不會放松

房地產企業融資環境收緊，只是房地產調控的一個縮影。在“房住不炒”的背景下，市場各方認為，房地產行業調控基調不會放松。

從上半年看，各地方紛紛公布房地產調控舉措。有統計顯示，2019年1至8月，全國房地產調控政策高達367次，累計次數刷新了房地產調控紀錄。

實際上，不管是收緊房企融資渠道，還是各地升級調控政策，均釋放出明確的防風險調控信號。人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清此前表示，近年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

“考慮到宏觀調控，預計后續政策轉寬松空間較小。” 有業內研究人士表示，當前二、三線城市房價同比漲幅仍然較高，6月份新房漲幅分別達到10.9%和11.4%，二手房漲幅分別為7.6%和7.9%。70個大中城市中，商品房價格在6月份同比漲幅在10%以上的城市達43個。在“一城一策”背景下，受制于政策目標約束，房地產行業轉寬松空間不大。

東方證券相關研究表示，自7月底政治局會議提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段后，行業的限制性政策接踵而至，且調控愈發精準，信托控前端拿地、銀行控后端回款，房企融資壓力陡增。伴隨著政策持續收緊，房地產板塊在8月份大幅跑輸市場，但積極因素也正在逐漸累積，行業整體估值步入歷史底部區間，機構配置比例持續下降，龍頭房企業績的較高增速依舊維持，估值修復的機會正在醞釀。