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案情回顧

2011年，杜某與石某在中介撮合下訂立房屋買賣合同，雙方約定，出賣人杜某應在房屋過戶之日起90日內向派出所辦理戶口遷出手續，如出賣人未將該房屋相關戶口遷出，應向買受人承擔違約責任。石某取得所有權后于2018年將該房屋售給李某。關于戶籍問題，石某與李某在房屋買賣合同中也有類似違約責任的約定。待二人交易完成后，李某發現這套房屋內還有崔某的戶籍。于是，李某將石某訴至法院，要求其承擔違約責任。

法院審理后查明，該房屋最早是杜某自崔某處購得的，杜某取得房屋所有權后，并未向公安機關查詢房屋戶籍遷出情況。石某從杜某處購得房屋后，同樣也未查詢。因李某和石某的購房合同中關于戶籍遷出有明確的約定，經法院調解后，石某向李某支付六萬元違約金。此后，石某同樣依約將杜某訴至法院，要求其承擔違約責任。法院審理后認為，即使涉案房屋內尚有他人戶口非出賣人杜某原因導致，但作為賣方也應盡到注意義務，在合同有明確約定的前提下，杜某應向石某承擔違約責任，最終判決他向石某賠償違約金六萬元。

法官支招

房產交易過程中，戶口遷移環節很容易成為房屋買賣中產生糾紛的“坑”。

對于賣方，在簽訂房屋買賣合同前，一定仔細研讀即將要簽訂的房屋買賣合同，確定雙方的權利義務，避免因為疏忽而承擔可能的違約責任。在簽訂房屋買賣合同前，要務必確認待交易的房屋是否有他人戶籍。如有他人戶籍，可及時向有關人員聯系遷出戶籍。一般而言，業主憑借房屋所有權證和身份證明，即可向戶籍登記機關查詢房屋戶籍登記信息。如經查詢，發現房屋內有他人戶籍，且無法將其遷出，基于誠信原則，在房屋交易中則務必向買方釋明。

對于買方，在簽訂房屋買賣合同前，要看清即將簽訂的房屋買賣合同，確定雙方的權利義務，避免因為疏忽而承擔可能的違約責任。如買賣合同中有關于戶籍遷出的約定，完成房屋過戶登記后，一定要及時查詢房屋戶籍遷出情況，避免擴大損失。

(作者單位：北京市第二中級人民法院)