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“我拿的時(shí)候已經(jīng)到3000多號，剛需一共推112套，當(dāng)時(shí)已經(jīng)覺得搖到很懸了。”四川成都本地人鄭書(化名)告訴《國際金融報(bào)》記者。

這個(gè)被鄭書以及眾多購房者爭搶的樓盤叫仁恒濱河灣，本次共推出207套房源，因與區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)格存在“剪刀差”而引來12340人報(bào)名，被成都本地人稱為“神盤”。

6月25日，仁恒濱河灣的搖號結(jié)果出爐，沒有驚喜，鄭書沒有搖中。

不過，鄭書對此并不意外，畢竟這個(gè)樓盤自拿預(yù)證后就已成為很多成都人眼中的“香餑餑”。“我身邊，只要有購房資格、買得起的人幾乎都去了。”鄭書回憶道，售樓處人頭攢動，就連售樓處外的街道上也圍聚著不少購房者。

仁恒濱河灣并不是成都近期唯一的熱盤。就在6月24日，華潤悅璽搖號結(jié)束，整體中簽率為3.22%。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，因報(bào)名人數(shù)較多，連參觀精裝樣板房拍都需排隊(duì)近2小時(shí)。

很多人“乘興而去”，極少人“乘興而歸”，在期望與失望糾雜之間，一個(gè)問題呼之欲出：成都的樓市再一次“火爆”起來了嗎?

轉(zhuǎn)手凈賺200萬?

仁恒濱河灣位于成都錦江區(qū)攀成鋼板塊，在不少成都人看來，這里云集了不少高端項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目上一次開盤已是3年前，此次共推售207套房源，均為185平方米的四居室戶型。“大戶型主要針對的是改善型客戶，但這次許多剛需客去買，主要是因?yàn)闃潜P的價(jià)格很劃算。”鄭書說。

據(jù)悉，仁恒濱河灣此番推出房源帶裝修的價(jià)格約18913元-21538元/平方米。對比來看，貝殼端口顯示，2016年推出的同小區(qū)二手房房源均價(jià)則在3.3萬元-4.3萬元/平方米。舉例而言，如今185平方米四居室的總價(jià)為350萬元，如按二手房均價(jià)計(jì)算，僅可買到約90平方米的同小區(qū)二手房。

在這種一二手房價(jià)格倒掛下，買到后“轉(zhuǎn)手就賺200萬”的言論不斷發(fā)酵。購房者開始計(jì)算起年化收益，購房群里甚至刷起了“眾籌”方案，期望合作買房，“能否以公司名義買房”的問題也時(shí)被提及。頗有趣的是，據(jù)多位購房者反映，該樓盤并不需要驗(yàn)資，“半天湊了220萬去現(xiàn)場，結(jié)果發(fā)現(xiàn)并不需要驗(yàn)資”。

據(jù)悉，此次剛需客報(bào)名人數(shù)為4498人，普通報(bào)名人數(shù)為7658人，中簽率分別為3.08%、0.61%。

仁恒濱河灣并不是個(gè)例。

位于成都成華區(qū)的華潤悅璽的開盤現(xiàn)場也同樣“熱鬧”。該樓盤帶裝修的價(jià)格約1.6萬元-1.8萬元/平方米，而同片區(qū)華潤二十四城四期的二手房單價(jià)已經(jīng)達(dá)到約2.5萬元/平方米。數(shù)據(jù)顯示，華潤悅璽92套普通房源共計(jì)獲得6309人報(bào)名，搖中概率為0.92%。

新房價(jià)格多年未漲

成都的新房價(jià)格似乎停留在過去。

以仁恒濱河灣為例，資料顯示，2012年，其首次入市開盤價(jià)格就已達(dá)1.7萬元/平方米，到2016年，其帶裝修均價(jià)已在2萬元/平方米左右。歷經(jīng)3年卻未見明顯上漲的新房房價(jià)，或是購房者爭搶的源頭所在。

“部分新房火熱是因?yàn)橄迌r(jià)。熱門城市普遍有限房價(jià)、限地價(jià)的指標(biāo)，一般年漲幅不超過5%。”易居研究院副院長楊紅旭對記者表示。

時(shí)間追溯至2016年10月，成都出臺調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)商品房價(jià)格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速，加強(qiáng)商品住房申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)。2017年7月，成都發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于做好商品住房價(jià)格監(jiān)管的通知》，指出在督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目樓面地價(jià)及建安成本等合理確定申報(bào)價(jià)格。對申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格，且不接受相關(guān)部門指導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，房管部門可暫不予受理預(yù)售許可、現(xiàn)售備案。

層層把控下，成都房價(jià)上漲的步伐似乎“慢”了下來。

“在限價(jià)下，部分項(xiàng)目入市價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。據(jù)悉，仁恒濱河灣拿地時(shí)間為2009年，彼時(shí)該地塊樓面地價(jià)超過5000元/平米，如限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與樓面地價(jià)掛鉤，那么即便其開發(fā)周期長，也不能再因地價(jià)增長而制定高房價(jià)，而老地塊的升值及其價(jià)格優(yōu)勢似乎成為成都購房者甄選“性價(jià)比”的標(biāo)準(zhǔn)。

張大偉還表示，限價(jià)是調(diào)控的‘控’，效果是短期的。因此，在進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)不能光控制而不調(diào)結(jié)構(gòu)，否則市場數(shù)據(jù)就會失真。對于如何調(diào)整結(jié)構(gòu)，張大偉指出，“首先要增加中低端供應(yīng);其次是打擊投資，比如提高信貸首付，讓買房投機(jī)變得不容易。”

房企的西南“要塞”

不過，記者發(fā)現(xiàn)，并不是每一個(gè)近日搖號的成都樓盤都會遭到萬人哄搶。例如，位于成華區(qū)的首鋼蓉城里的整體中簽率是67%、合能鉑悅府中簽率為100%、位于天府新區(qū)的中海萬錦熙岸推出的562套房僅收獲161人報(bào)名。

由此可見，類似仁恒濱河灣、華潤悅璽這樣的“神盤”或只是個(gè)別現(xiàn)象。

不過，作為西南區(qū)域的熱點(diǎn)城市，即使在限價(jià)、限售、限購等嚴(yán)厲調(diào)控政策之下，成都依舊被不少房企視為布局“要塞”。

近一個(gè)月里，龍湖、萬科、奧園、碧桂園、中南、金地、中海、保利等眾多房企均在成都土拍市場“出沒”。在眾房企的激烈爭奪之下，成都的地塊溢價(jià)也隨之被推高。如6月11日，奧園以總價(jià)10.05億元、樓面價(jià)14820元/平方米競得成都雙流區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)121.19%。不過，高價(jià)拿地背后的利潤率能有多少或還是房企需要考量的問題。

“去年515新政后，成都樓市開始逐漸降溫。去年下半年，降溫較為明顯，出現(xiàn)量價(jià)齊跌。今年春節(jié)之后，成都二手房成交量出現(xiàn)反彈，雖然5月環(huán)比下跌2.5%，同比下跌3%，但相比去年下半年增速有所上升。”楊紅旭指出。

(國際金融報(bào)記者 劉天天)