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深圳拍賣三宗租賃用地自持型用地漸成市場主流

來源：21世紀經濟報道發布時間：2018-02-02 14:59:20

2月1日下午，深圳迎來備受關注的2018年首次住宅用地拍賣，值得注意的是，有三宗為只租不售地塊，另外一宗可售地塊則限售5年。

此次土拍吸引了30余家房企到場，最終，由深圳人才安居集團競得三宗租賃地塊。此前的2017年11月10日，深圳出讓的首宗租賃地塊，同樣由該集團競得。

自2017年起，深圳土地市場出現的一個新動向便是向租賃用地傾斜，此次一口氣再推三宗租賃用地，在整個城市新增土地稀缺的背景下，尤其可見深圳大力發展租賃住房市場的決心。根據官方部署，未來幾個月內，深圳至少還有幾幅租賃地塊將入市。

分析人士認為，一方面，深圳的租賃土地拍賣需要通過更合理的機制設計，真正引入更多的參與主體;另一方面，從更長遠的住房制度改革角度來看，通過鼓勵租賃，深圳有望形成可售商品房、租賃房、共有產權房以及公租房并重的新格局。

人才安居集團包攬“意料之中”

2017年最后一個工作日，深圳以掛牌方式公開出讓四宗居住用地，其中有三宗只租不售，有兩宗位于龍崗區，一宗位于坪山區，均要求70年全年期自持租賃。

2月1日下午，首先拍賣的即是這三宗只租不售地塊，最終由深圳人才安居集團以11.18億元包攬;相比之下，唯一一宗5年限售地塊共吸引了24家房企競拍，經歷了數輪角逐后，最終由中海地產競得。

在諸多業內人士看來，由于“游戲規則”的設定，人才安居集團競得全部三宗租賃地塊實屬意料之中，從現場的參與情況來看，其他開發商在該環節的表現并不十分積極。

此次出讓仍然沿用了“單限雙競”的辦法，即限成交地價、競成交地價和人才住房面積。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報移交人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

具體從競拍結果來看，其中一宗地塊達到了最高限價3.25億，配建4600平米人才住房;第二宗直接以5.86億元底價拿下;第三宗經歷了幾次短暫的舉牌競價后，以2.07億元成交，溢價5%。

美聯物業全國研究中心經理張添鳴告訴21世紀經濟報道記者，參與競拍的開發商所配建的人才住房需要無償移交，所以肯定會有一個基本的成本考量。人才安居集團某種程度上屬于組織方，它參與進來，基本上擠壓了其它競拍者的盈利空間，導致最終的結果有點類似于“定向出讓”。

深圳一位開發商人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們也很無奈。但真正從算賬的角度來看，沒拿到也不算遺憾。”

在上海市今年開年的首次土地拍賣中，深圳中集產城投資拿下上海寶山的租賃地塊，由此打破了此前租賃用地由本地國企包攬的局面。

張添鳴表示，發展住房租賃市場需要引入更多的參與者，而不只是依靠政府資源。目前深圳的租賃地塊體量并不算太大，未來更需要借助市場力量。

租賃市場化供給加入保障成分

深圳房地產研究中心主任王鋒近日在公開演講中表示，2017年，深圳的實際人口差不多達到了2300萬，實際住房自有率是21%，這也意味著，近80%的人口需要租房，深圳的住房租賃市場在全國或者全球都是最大的。

一直以來，龐大的住房租賃市場在深圳已經客觀存在，并且房源供應主體多元化，包括了私人業主、原村民、二房東、地產開發商、企業(提供員工宿舍)以及政府等，其中，深圳的市場化租賃比例達到了80%以上。

從2017年起，政府層面開始大力度鼓勵住房租賃，這對市場帶來的改變究竟是什么?

王鋒解釋，在一些高房價的城市，一批中低收入群體難以買房。從社會公平的角度，當前政府控制房價，并發展住房租賃市場，實際上是“以時間換空間”。在穩定住房價的情況下，無法負擔的人先租房，隨著收入的持續增長，在一些與收入匹配的地方再購買房屋，而并非一輩子租房，這是一項偉大的系統工程。

而在高房價的城市，發展住房租賃市場成為了必需。尤其對于人口凈流入的城市而言，住房政策已經某種程度成為了人才政策，這從各地出臺人才吸引政策時著重強調對住房的保障或補貼條文可見一斑。

對于深圳而言，解決住房問題更是關系到今后是否能更好地往高處發展。在不久前的深圳兩會上，市長陳如桂一口氣列舉了深圳存在的9大短板，其中之一便是，住房保障和供應體系還不夠完善，房價高，人才住房和保障性住房缺口較大，中低收入、“夾心層”等群體住房問題有待系統性解決。