上海市浦東新區惠南鎮，原屬江蘇省蘇州專區所轄，于1958年11月后劃入上海市。
數位老上海人回憶起惠南，無一例外地用到這樣一個詞：鄉村小鎮。
而60年后，房地產行業發展迅猛，這個滬上鄉村小鎮也搖身一變，成為寸土寸金之地。目前，惠南新樓盤的均價已超每平方米3萬元。
然而，《國際金融報》記者查閱“網上房地產”(上海市房地產交易中心主辦官方服務網站)發現，在上海樓市嚴格限售限購的調控背景下，遠洋地產在惠南鎮的樓盤遠洋四季華庭卻集中出現了119套房屋撤銷合同。不僅如此，這119次合同撤銷中，有92次發生在最近一個月。
《國際金融報》記者向數位地產業內人士咨詢并致電上海房地產交易中心確認，“合同撤銷”即為“退房”。
這不禁令人疑惑，遠洋四季華庭所交付房屋出于何種緣由，致使“被退房數量”在一個月之內高達92套?
“高退風波”
據了解，遠洋四季華庭由上海遠匯置業有限公司開發，共有三期，最早一期的開盤時間為2015年10月24日。
遠洋集團控股有限公司2016年報顯示，上海遠匯置業有限公司為遠洋集團的附屬公司。
網上房地產數據顯示，截至1月26日，遠洋四季華庭(又稱：遠洋萬和四季)共產生119套房屋撤銷合同。
而與遠洋四季華庭同處惠南板塊的宣橋楓庭、海曲雅苑、民樂城康苑等樓盤，“合同撤銷總次數”一欄均顯示為“0”。
《國際金融報》記者調查發現，遠洋四季華庭“高退房量”的根源在于其所建一期房屋曾批量出售給一家公司，總數量近160套。
該樓盤銷售人員孫笑(化名)告訴《國際金融報》記者，遠洋四季華庭的“合同撤銷總次數”之所以在近一個月內有異常波動，是因為該盤曾有近160套房屋于2015年整售給了一家公司，而這家公司在今年年初更名了。
“一期我們有整售的，整售給了一家公司，這家公司一口氣買了近160套。但是以公司名義買房的話，無法貸款，只能全款購房。因此這家公司在2016年年底前，就已經把全部的購房款打入我們賬戶了。但是在今年(2018年)，這家公司名稱發生了變更。因此它以前那個公司名不能用了，我們只能把原先的合同撤銷，再(在新合同上)寫上它現在的新名字。”孫笑如是解釋。
《國際金融報》記者試圖詢問該公司的名稱，孫笑欲言又止，只是透露可能是浙江省杭州市的一家貿易公司。
值得注意的是，致使遠洋配合該公司進行房屋合同的撤銷還有另一層原因，即這家公司自付款后，并未辦理房產證。
“房產證是需要公司集體去辦的，但是這家公司沒有辦，事實上我們一期的產證早就下來了。”孫笑透露。
而對于《國際金融報》記者拋出的“為何該家公司不辦理房產證”以及“該公司買百套住房的用途”等問題，孫笑避而不談。
玄機暗藏？
遠洋四季華庭一期到底有多少套房屋為整售?整售的對象是否為孫笑所透露的杭州貿易公司?
針對上述問題，遠洋集團有關方面并未直接回復《國際金融報》記者，而僅表示，項目一直以來，均遵守市場秩序、遵守相關規定、依法合規開展銷售工作。
一家公司一次性購買百余套住房目的何在?地產公司又為何樂意整售?
多位地產業內人士對記者表示，這家公司有可能是將房子先買過去“養”一段時間，以待合適時機，再以二手房的形式出手。同時對于遠洋集團來說，一次性賣出百余套住房迅速回籠資金，更是求之不得。
“目前在上海，很多開發商在是否拿預售證一事上陷入‘兩難’境地。選擇拿預售證，很有可能因為‘限價令’原因導致開盤價格達不到預期;而選擇撐過‘限價期’不拿預售證，又會背負著資金回籠的壓力。”一位不愿具名的地產業分析師對《國際金融報》記者表示：“上海限價效果較為明顯，部分地區已出現新房價格低于二手房價格的現象。”
網上房地產數據顯示，遠洋四季華庭于2017年9月24日(浦東新區房管(2017)預字號000000151號)開盤項目的備案價范圍為每平方米2.7萬至3.5萬元。
而鏈家網站數據顯示，上海浦東惠南板塊在售二手房均價為每平方米2.7萬至3.8萬元。
從以上數據可以看出，遠洋四季華庭2017年開盤的項目售價不算高。
一位律師對《國際金融報》記者表示：“個人購房后進行投資轉讓，若持有年限不滿5年，轉讓時需要繳納5.6%的營業稅和附加。相比之下，公司持有的房產在轉讓時只要沒有差價，比如300萬購入、300萬賣出，不需要繳納營業稅及土地增值稅。”
同等價格買進賣出，那該公司如何通過轉手房產獲取投資增值?
上述律師表示，一般情況下，雙方會簽一份抽屜協議，即真正成交的價格是存在溢價的，只不過溢價部分為私下轉讓，主要目的是規避土地增值稅。
并無優勢
以公司名義該如何買房?與個人買房相比，以公司名義買房有何利弊?
《國際金融報》記者從稅務部門、二手房中介以及資深房產律師處了解到，如果缺乏購房資格，以公司名義買房雖然可以繞開限購政策，但在貸款、持有成本以及再轉讓等方面，相較于個人購房并不具備突出優勢。
首先，只有具有中國法人資格的公司，且在購買房屋類型和套數上才不受限制。注冊在境外的公司并無在上海購房的資格，即使在上海有辦事處，也只能以辦事處的名義購買一套非住宅。
看中房子后，以公司名義購房還存在一個無法按揭的問題。有房產中介負責人對記者表示，對于以公司名義購房須承擔的一次性付款的資金壓力，可以通過兩個步驟予以解決。首先，實行分期付款政策，在簽約時只需支付50%的房款，剩余房款可選擇在半年至一年內付清;其次，房產證辦理完畢后，用房產進行抵押貸款。
在房屋持有階段，公司產權的房屋持有成本較高。“個人持有房屋無須繳納房產稅，而公司持有的房屋須繳納房產稅、營業稅、所得稅，且持有期間要經過工商稅務的年審，手續稍嫌復雜。”一位中介機構負責人對記者表示。
最重要的一點是，公司產權下的房屋轉讓到個人名下會產生高昂的費用。
前述律師給出的解決辦法是，以住房購入價轉讓便可規避營業稅及土地增值稅，然后交易雙方再私下協商。
除此之外，公司產權的房屋還可以通過股權轉讓方式進行轉讓，也不需要經過交易中心。“但這種方式只是變更股權及實際控制人，所以公司名下最好無其他不動產以及資產。”前述律師補充說。
所以，多位業內人士認為，是以公司名義買房還是以個人名義買房，首先要核算成本，再考慮后續問題。
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