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房貸對于我國居民而言，屬于最大的家庭負債。

西南財經大學教授甘犁曾撰文表示，中國家庭出現了一個嚴重問題，即房地產在家庭財富中的占比過高。根據甘犁統計，中國家庭資產中房地產占比已經達到68%，北京和上海則高達85%。

不過，第一太平戴維斯世界研究部最新報告指出，許多發達經濟體的擔保貸款仍然很低，資產價值遠超貸款水平。美國住宅房地產價值不到家庭負債水平的三倍。但中國住宅市場卻擁有超過家庭負債總額八倍的資產作為擔保。在該研究部調研的中國、美國、日本、英國、德國、法國以及意大利等國家中，中國住宅資產總值與家庭負債余額比值最高，為8.4。

安居客首席分析師張波也認為，中國樓市整體“黑天鵝”現象幾率極低，但部分城市仍需警惕。相比海外市場，中國樓市的確安全不少，首先體現在樓市出現泡沫破裂的可能性極小。這并非指目前房價不高，而是由于中國樓市在調控中執行了更為嚴格的信貸政策。

降杠桿成效明顯

恰如張波所言，自2016年開始，各地不但在限購、限售方面頻繁加碼，貸款要求也更為嚴格。二套房高首付加之利率上調，及對首付貸等現象大力打擊，導致樓市成交量大幅下跌。與此同時，建立健全長效機制已經為樓市的長期發展定調，加之短期強化樓市調控措施亦不會放松，樓市出現大幅波動的可能性較小。

根據央行歷年公布的數據，2017年房貸漲幅明顯放緩，調控降杠桿效果明顯。2016年住戶部門貸款增加6.33萬億元，其中，中長期貸款增加5.68萬億元。2017年人民幣貸款增加13.53萬億元，同比多增8782億元;住戶部門貸款增加7.13萬億元，其中，中長期貸款增加5.3萬億元。

重點調控城市的效果更為顯著。以北京為例，央行營管部1月17日發布的《2017年北京市貨幣信貸統計數據報告》顯示，北京地區房地產貸款增速回落至調控區間。全年個人購房貸款新增額占人民幣各項貸款新增額比重降至20.2%，較2016年40.3%的新增額占比下降20.1個百分點。

個人購房貸款月度新增額也呈不斷下降趨勢。2017年12月個人購房貸款新增額18.1億元，為全年最低水平，比前11個月月均增量少104.5億元。

中原地產首席分析師張大偉認為，從最近數年數據看，2017年北京二手房住宅成交大約在13.6萬套，相比2016年的27萬套暴跌50%，這一成交量也是2015年來的最低值。從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。與往年調控不一樣的是，本輪以信貸收緊為代表的熱點城市調控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。房地產降杠桿政策已經全面落地。

我國樓市安全性很高

自從我國實行商品房制度以來，房地產業便與金融業緊密地結合在一起。而個人住房貸款作為多數居民購房時的選擇，其變動更是會對樓市產生較顯著影響。

易居研究院研究員賴勤表示，與歷史相似時點對比，2017年房貸利率上升的原因與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調控政策，共同構成了一套“組合拳”，對樓市發揮調控作用。預計2018年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續上浮趨勢。

不過，第一太平戴維斯世界研究部統計發現，中國樓市的安全性仍然很高。據悉，中國的高儲蓄率(占可支配收入的36%)在房價上漲中所起的作用可能甚于債務。中國的國內儲蓄機構有限，加上房產的保值性質，導致資本直接流向住房市場。

同時，中國家庭的負債率遠低于全球其他地方。目前中國人均負債為2萬美元，美國的人均負債高達14.53萬美元，日本是13.4萬美元。中國的家庭負債占GDP比例只有44%，美國的占比高達80%，世界發達經濟體的平均水平是74%。

該研究部還提出，并非所有債務都與房地產泡沫和經濟危機有關。自20世紀90年代初以來，日本的整體債務水平較高，但房地產價格處于緩慢緊縮走勢。美國政府債務與GDP的比率較高并且仍在不斷上升，但在巴塞爾協議IV等國際銀行業監管規定收緊抵押貸款之后，家庭債務的增長得到了抑制。

因此結論是，貸款和房地產的未來格局可能會有別于以往，貸款和資產持有環境已經出現兩極分化。發達經濟體的年老一代持有大量房地產股權;而相同國家的年輕一代以及新興經濟體的人口尚未積累房地產資本，無擔保債務也在增長。這種全球性現象或產生遠甚于傳統銀行債務和以往房地產周期的深遠影響。無擔保信貸緊縮的影響可能與典型的銀行業危機一樣激烈，尤其是在導致消費者信心下降、消費者支出停滯的情況下。此時，銀行收回抵押、強制拍賣資產的可能性很小，不會導致價格下跌。但另一方面，投資活動缺乏或租金鮮有上漲，又導致資產價格上漲乏力。在這些情況下，房地產市場沒有崩潰，而是停滯發展。

本報記者王營北京報道

(編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com)

責任編輯：李堅 SF163