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近日，上市房企陸續(xù)公布2017年銷售業(yè)績(jī)。受整體市場(chǎng)向好影響，大部分企業(yè)的銷售規(guī)模錄得大幅增長(zhǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，41家上市房企合計(jì)銷售額高達(dá)43782億，同比上漲50%。這一漲幅明顯高于全國(guó)平均水平，顯示出大中型房企的優(yōu)勢(shì)明顯。

很多企業(yè)在前三季度就已達(dá)成年度銷售目標(biāo)，并在四季度進(jìn)一步?jīng)_高。也有一些企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)在四季度出現(xiàn)“剎車”，這一方面源于調(diào)控政策帶來(lái)的市場(chǎng)降溫;另一個(gè)因素則是企業(yè)主動(dòng)為2018年儲(chǔ)備業(yè)績(jī)。

在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，類似的情況曾出現(xiàn)過(guò)。但連續(xù)兩年都維持相對(duì)高速增長(zhǎng)的情況，此前僅有2009年和2010年的先例。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年的樓市將在大概率上進(jìn)入“小年”，市場(chǎng)整體銷售規(guī)模很難進(jìn)一步擴(kuò)大，但大型房企的優(yōu)勢(shì)仍然突出，并有可能繼續(xù)維持上佳表現(xiàn)。

大型房企優(yōu)勢(shì)凸顯

在房地產(chǎn)銷售的“大年”里，“普漲”成為上市房企業(yè)績(jī)的主要特征。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的41家上市房企中，僅有瑞安房地產(chǎn)一家企業(yè)的銷售額出現(xiàn)下滑，降幅為7%，其余40家房企均出現(xiàn)上漲。

其中，融創(chuàng)、融信、眾安房產(chǎn)三家公司的銷售額增幅超過(guò)100%。由于在并購(gòu)市場(chǎng)獲取大量貨值，2017年融創(chuàng)的銷售規(guī)模達(dá)到3652億元，上漲了143%。

碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家房企的銷售業(yè)績(jī)均邁過(guò)5000億大關(guān)，這一紀(jì)錄前所未有。其中碧桂園銷售額增長(zhǎng)73.4%，達(dá)到5508億元，超過(guò)萬(wàn)科的5299億元，奪得年度“銷冠”。恒大實(shí)現(xiàn)銷售額5009億元。

在第二梯隊(duì)房企中，龍湖、旭輝、世茂的銷售規(guī)模均首度突破千億。

由于市場(chǎng)向好，大部分房企在前三季度就完成了年度銷售計(jì)劃，并在四季度放緩腳步。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這一方面是因?yàn)檎{(diào)控效果累加，導(dǎo)致整體市場(chǎng)降溫;另一方面則是企業(yè)主動(dòng)剎車的結(jié)果，其目的是為2018年儲(chǔ)備業(yè)績(jī)。

但也有部分房企將重心放在年末。如世茂在12月實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模120.7億元，成為全年銷售最高的月份。較11月環(huán)比上升19%，也比83億的月度平均銷售規(guī)模高出44.5%。

與全國(guó)平均水平相比，上市房企的銷售增速明顯更高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年前11月全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)12.7%。這與全年的銷售水平十分接近，但明顯低于41家上市房企50%的銷售增幅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在拿地、融資、品牌溢價(jià)等方面的優(yōu)勢(shì)疊加，使得大型房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于中小企業(yè)。尤其在2017年下半年調(diào)控政策進(jìn)一步加碼之后，這種優(yōu)勢(shì)更為凸顯。

這種優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)為市場(chǎng)集中度提高。根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年TOP100房企的集中度達(dá)到55.5%，比2016年提升10.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，TOP10房企的市場(chǎng)占有率更是達(dá)到24.1%。

并購(gòu)仍是規(guī)模“推手”

由于三四線樓市的超預(yù)期火熱，2017年的銷售規(guī)模超過(guò)2016年創(chuàng)歷史新高，幾乎成為定局。因此，房企銷售規(guī)模水漲船高，也并不出人意料。

除大型房企外，一些小型上市房企的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)改善。曾因業(yè)績(jī)連續(xù)兩年虧損而被戴上“*ST”帽子的鐵嶺新城(000809,股吧)，前三季度的利潤(rùn)規(guī)模上漲了132%，其余多項(xiàng)指標(biāo)都有明顯改善。部分曾深陷三四線城市的小型非上市房企，也隨著這輪去庫(kù)存而得以喘息。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年大部分房企的業(yè)績(jī)都能錄得較好增長(zhǎng)，虧損現(xiàn)象雖然存在，但應(yīng)是少數(shù)。

在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，類似的情況曾出現(xiàn)過(guò)。但連續(xù)兩年都維持相對(duì)高速的增長(zhǎng)，此前僅有2009年和2010年的先例。按照歷史經(jīng)驗(yàn)，2018年市場(chǎng)再度維持高速增長(zhǎng)的可能性微乎其微。

大部分券商在發(fā)布2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)策略報(bào)告時(shí)，均將銷售面積預(yù)期設(shè)定為零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)(個(gè)位數(shù))。這也說(shuō)明，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小年”，已是大概率事件。

但平安證券仍然認(rèn)為，主流房企的銷售規(guī)模有望延續(xù)較佳表現(xiàn)。其理由在于，“2018年龍頭貨值充足、樓市景氣度仍維持在高位。”且在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度提高的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，隨著住建部將2018年的棚改目標(biāo)定在580萬(wàn)套，高于此前500套的預(yù)期。大多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，庫(kù)存已大量消化的三四線樓市，可能借此得到一定的支撐，全國(guó)整體銷售情況也不會(huì)過(guò)于悲觀。

平安證券表示，收購(gòu)兼并、合作拿地仍將是房企規(guī)模快速提升的重要推手。在自身強(qiáng)大的銷售能力和產(chǎn)品能力基礎(chǔ)上，并購(gòu)及品牌輸出、小股操盤成為大中型房企快速提升規(guī)模的強(qiáng)大助推器。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2017年傳統(tǒng)四強(qiáng)“招保萬(wàn)金”的銷售額權(quán)益占比平均只有70%左右。

但無(wú)論大中型房企還是小型企業(yè)，未來(lái)的銷售利潤(rùn)都將難以保證。張大偉表示，雖然2017年企業(yè)拿地溢價(jià)率普遍不高，但由于土地底價(jià)明顯上升，土地價(jià)格仍然有所上漲。加之融資成本的提高，以及“限價(jià)令”等政策的存在，房企的利潤(rùn)空間將繼續(xù)被壓縮。

本報(bào)記者 張敏北京(樓盤)報(bào)道