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十九大報告強調指出，堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。為實現這一目標定位，需要在房地產調控政策長效機制推進過程中，及時分析房地產形勢變化，加強防范一些重要的風險點，利用市場短期趨穩的時間窗口加快完善長效機制，主動適應高質量發展階段需要。

當前房地產形勢的總體變化

2015年4月至2016年9月短短一年半的時間，一線城市房價上漲了50%。為了抑制房價過快上漲，防范資產泡沫化風險，全國主要城市先后于2016年底和2017年上半年出臺了兩輪緊縮性調控政策，加大限購限貸力度，更于2017年下半年大幅增加了土地供給，尤其是一線城市力度最大。在供需兩方面調控政策作用下，房地產市場出現了一系列新的變化特征。

第一，房價快速上漲的勢頭得到了有效控制。在限購限貸和增加土地供應兩方面調控政策的共同作用下，始于2015年中的本輪房價上漲終于在2017年得到了有效控制。2017年11月份，70個大中城市新建住宅價格同比上漲5.5%，相比2016年同期的增速峰值(10.8%)下降了近一半;尤其是一線城市和部分熱點二線城市，房價同比基本實現零增長。這表明，始于2015年中的本輪房價上漲，在2017年得到了有效控制。

圖1 本輪房地產周期中房價指數變化情況(2010年底為100)

第二，房地產銷售和投資增速雙雙趨緩。在緊縮性調控政策作用下，2017年商品房銷售增速明顯放緩。1-11月份，商品房銷售面積同比增長7.9%，增速比2016年增速回落14.6個百分點;商品房銷售額增長12.7%，增速比2016年回落22.1個百分點。在銷售增速持續放緩的同時，投資增速也出現持續回落。1-11月份，全國房地產開發投資同比增長7.5%，比4月份增速下降了1.8個百分點。剔除價格因素，實際房地產投資增速在2017年持續下滑至2.8%，特別是第3季度僅增長0.8%，帶動實際固定資產投資負增長1.1%。

第三，房地產庫存持續下降。2017年11月末，商品房待售面積下降至5.96億平方米，同比下降13.7%，回到2014年11月的庫存水平。其中，商品住宅去庫存效果更加明顯。2017年11月末，商品房待售面積下降至3.08億平方米，同比下降23.8%，回到2013年11月的庫存水平。

第四，土地供給力度加大帶動溢價率下降。2017年全國300個城市土地供給面積增加8%，扭轉了近年來持續下降的趨勢(2016年為負增長13.1%);土地成交面積增長了8%，樓面均價增長26%，溢價率為29%，較2016年下降了14個百分點。尤其是下半年和一線城市土地供給力度顯著加大，溢價率降幅更為明顯。

3季度全國土地供給面積和成交面積分別增長25%和19%，土地溢價率較2016年同期下降了28個百分點;一線城市2017年土地供給面積和成交面積分別增加了48%和46%，溢價率降至14%，較2016年下降了30個百分點，樓面均價甚至下降了4%。

第五，房地產先行指標出現回落。受房地產銷售增速下滑影響，房屋新開工面積和竣工面積增速均出現一定的回落。2017年1-11月份，房屋新開工面積增長6.9%，增速比上半年回落3.7個百分點;房屋竣工面積下降1.0%，增速比上半年回落6.0個百分點。

未來需要重點防范的風險點

當前房地產形勢呈現出的一系列新特征表明，經過二十多年的高速發展，中國房地產市場進入到一個關鍵性的新階段。在房地產調控政策長效機制推進過程中，一方面要處理好短期控房價、穩增長和防風險的關系，另一方面要解決好供需失衡和供需錯配等不平衡不充分的發展問題，尤其需要重點關注以下風險。

第一，房價波動風險加大，三四線城市房地產泡沫加劇。目前房地產開發景氣程度仍在持續上揚。11月份房地產開發景氣指數為101.63，景氣指數達到高點。居民的房價上漲預期仍然較強，房價自我強化的循環還沒有打破。根據央行對居民調查結果，在政策調控力度加大的情況下，預期房價上漲的居民占比還在進一步上升，2017年4季度達到32%的近年高位。但本輪房價上漲幅度之大，已經透支了部分城市短期上漲潛力。特別值得關注的是，三四線城市的房價上漲和過快補庫存正在加劇房價泡沫風險。2017年三四線城市房價繼續保持較高增速，直至下半年才達到峰值。11月份三線城市房價同比上漲6.7%，較2016年同期增速上升了1.1個百分點。在此情況下，三四線城市土地市場交易活躍。2017年三四線城市土地成交面積增長了13%，土地出讓金增長了78%，樓面均價上漲了56%，溢價率達到39%，比2016年上升了14個百分點。

第二，房地產庫存可能卷土重來，集中在三四線城市，加劇供需結構錯配。1)盡管以待售面積衡量的房地產庫存持續下降，但是11月份房屋施工面積與房屋竣工面積的比值達到了10.1倍，為近年來同期水平的歷史高點，這意味著更多房屋可能在以“延遲竣工”的方式“去庫存”，實際庫存壓力比統計數據要大。2)房地產開發企業增加購置土地。2017年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積同比增長16.3%，增速比2016年大幅回升19.7個百分點;土地購置費同比增長21.9%，增速比2016年大幅提高15.7個百分點;土地成交價款增長47.0%，增速比2016年大幅提高27.2個百分點。3)尤其值得注意的是，三四線城市開始加快補庫存。2017年三四線城市土地供給面積達到6.8萬億平方米，比2016年增加了10%，成交面積達到5.8萬億平方米，比2016年增長了13%。

第三，基于以上兩點分析，未來城市間的分化形勢可能非常嚴重，供需結構錯配的問題加劇，進一步加大了政策調控的難度。截至2017年11月份，一線城市房價同比上漲0.7%，二線城市房價同比上漲4.1%，均已基本停止上漲趨勢，而三線城市房價同比上漲6.7%，漲幅依然較高。這種分化受到諸多調控政策的影響和一二線城市政策的外溢效應。考慮到三四線城市的體量、未來人口流出的事實、以及居民的承受能力和社會影響，三四線城市房價短期過快上漲和過快補庫存的問題值得高度關注。

第四，房地產相關金融風險，尤其是家庭部門債務快速上升，既擠壓了消費基金，又加劇了家庭部門資產負債表的脆弱性。2017年信貸資金流入房地產市場，房地產貸款余額同比增長22.8%，占比繼續攀升至26.4%，比去年同期上升2.1個百分點。值得關注地是，在本輪房價上漲中，家庭部門債務率快速攀升，是本輪房地產周期中出現的新現象。

據陳彥斌教授團隊測算，2017年上半年末，家庭部門債務/GDP已經達到46.8%，比2015年上升了11.1個百分點，家庭部門債務/居民可支配收入已經高達103.8%，接近于美國的水平。再考慮到中國家庭常以向親戚朋友借錢等民間借貸買房以及通過“消費貸”等新途徑變相融資購房，從而存在大規模隱性債務，加上債務分布嚴重失衡，進一步加劇了家庭部門資產負債表的脆弱性和房地產泡沫風險。

第五，房地產銷售和投資增速雙雙下滑，增長拉動效應減弱帶來的宏觀經濟下行壓力。從2017年的情況看，房地產對投資和經濟增長的拉動作用已經在減弱。房地產對經濟增長的拉動作用在2016年和2017年上半年創下了近十年來的歷史新高，但是隨著房地產銷售和投資增速的逐步下滑，房地產對經濟的拉動作用開始逐步減弱，對GDP累計同比的拉動從2016年的0.6個百分點下降到2017年3季度的0.4個百分點，貢獻率則從8.4%下降到5.6%。按照目前的趨勢，房地產對2018年經濟的拉動作用還會進一步減弱，“穩增長”的壓力加大。

(本文作者介紹：中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員。)

責任編輯：賈韻航 SF174