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記者日前獲悉，中國建設銀行北京市分行與北京市保障房中心、金融街(000402,股吧)控股等房地產企事業單位聯合推出千套房源，并提供融資、結算、理財等70余項金融產品，為住房租賃市場各方參與者提供全周期增信服務。

今年以來，已有銀行、地產公司和支付巨頭等先后介入住房租賃市場。但來自銀行的專業人士告訴記者，目前住房租賃市場存在周期長而租金回報率低的問題，不過隨著配套政策完善，金融支持手段的成熟，該領域將逐步釋放潛在價值。

金融機構挺進住房租賃

住房租賃市場站上風口后，建行銀行、中國銀行、工商銀行等大行正在長租領域加速布局。

建行更是先聲奪人，在場景建設和資金層面不斷加碼住房租賃市場。上證報記者從建設銀行獲悉，近兩月以來，該行先后在佛山、深圳、武漢等地聯合房地產企業猛推住房租賃房源，并提供住房租賃貸款等金融產品服務。

同時，建行還在資金端發力，以盤活存量資產優化經營模式。本月初，建行落地一單200億元規模的住房租賃資產證券化項目。這不僅是銀行間首單住房租賃資產支持票據(ABN)，也是國內注冊或備案規模最大的長租公寓資產證券化產品。

除了大行外，股份制銀行也有動作。中信銀行(601998,股吧)在10月30日宣布，未來3年為碧桂園集團在長租住宅領域提供300億元的保障性基金，同時提供綜合化金融服務。平安銀行(000001,股吧)目前正在開展住房租賃金融服務體系的研發和構建。

支付巨頭也高調布局住房租賃市場。今年十一長假后，支付寶就上線租房平臺。幾乎同時，中國銀聯也與多地政府部門合作共同推動住房租賃市場建設。住房租賃市場的金融服務成為誘人的“奶酪”。

上述機構競相介入住房租賃市場的背后，是國家正在推動建立的“租購并舉”住房制度。在相關業內人士看來，不僅意味著房地產市場迎來大變局，也將催生出一個萬億規模的住房租賃市場。

來自上海易居研究院智庫中心的數據顯示，預計2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源。由此預計，租金收益或可達到3.86萬億元。

低回報率與長周期難題待解

然而，理想豐滿、現實骨感。金融機構雖然紛至沓來，但收益問題卻遠沒有那么理想。如何解決資金投入時間長、租賃回報率低的問題?

有股份制銀行金融事業部人士向記者坦承，對進入長租領域持謹慎態度。“與直接為開發商提供貸款相比，投入一個周期10年以上的項目，租金回報率還是太低了，顯然不如直接放貸，一般兩年就本息都回來了。”

中國銀行業首席經濟學家巴曙松在近期一次演講中提及他所做的調研數據：目前各大城市租金回報率確實不高，基本在3%以下。比如，上海為1.33%，深圳為1.34%。

另一位大行人士擔心進軍住房租賃市場可能賺不了錢，理由是這類項目利潤薄、風險大，同時牽扯精力太多。比如，風險點在于一些租客往往都是年輕人群，租房的穩定性會受到影響。傳統銀行在這方面缺乏定價經驗和大數據支持，風控方面有難度。

一名資管公司人士認為，從現有市場狀況來說，確實存在銀行擔心的問題，核心其實就是資產回報率太差。但他也確信，國家大力推進的住房租賃市場就是為了解決這些問題，比如首先就降低土地成本。

今年夏天，上海公開出讓兩宗分別位于浦東張江和嘉定新城的租賃用地，樓面價不到6000元/平方米，遠低于一般住宅地價。“這些地塊成本大幅下降，位置又不錯，租金回報率應該不會低。”該人士解釋，開發商如果想回籠資金，可以以未來10年至15年的租金收入為基礎資產，通過資產證券化的方式折現，以此再運作新項目。

也就是說，資產證券化或是上述問題的化解之道。據了解，除上述住房租賃資產支持票據外，今年以來已有四個住房租賃相關資產證券化產品獲得發行，包括魔方公寓信托受益權支持專項計劃、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃等。前者為國內首單公寓行業ABS，后者是國內首單長租公寓資產類REITs。“類REITs產品才是資產證券化的核心邏輯，會越發越多，這是個大方向。”該人士表示。見習記者 魏倩 劉飛 ○編輯 陳羽