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任志強(qiáng)：離開(kāi)金融和稅收工具企業(yè)自持租賃不可持續(xù)

在租售并舉的調(diào)控理念下，房地產(chǎn)向居住屬性轉(zhuǎn)向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象。

企業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)拿地自持出租物業(yè)，資金從何而來(lái)，運(yùn)營(yíng)模式如何獲利，是否可持續(xù)?就這些問(wèn)題，《中國(guó)新聞周刊》專(zhuān)訪了華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。

中國(guó)新聞周刊：你認(rèn)為，在中國(guó)住房市場(chǎng)中，商品房、租賃房、保障房的合理比例應(yīng)該是怎樣的?

任志強(qiáng)：國(guó)際上成熟的大都市、發(fā)達(dá)城市的租賃市場(chǎng)，占比大致在40%-50%之間，但它絕不是一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住房政策，因?yàn)橐恍┬〉某鞘懈静恍枰赓U市場(chǎng)。

相比于美、英、法等國(guó)家，中國(guó)租房占比小。平均來(lái)看，中國(guó)租房人口戶(hù)數(shù)比大概在21%左右，美國(guó)和英國(guó)都在35%左右，法國(guó)則達(dá)到39%。紐約的租賃市場(chǎng)占到50%，北京的租賃市場(chǎng)目前大約占20%，還大有潛力。

所以，在租賃住房政策問(wèn)題上，不應(yīng)該一刀切，而要根據(jù)城市人口容量和發(fā)展特征來(lái)決定。

我的一個(gè)基本判斷是，未來(lái)中國(guó)的租賃人口占比大約三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的戶(hù)數(shù)通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，三分之二通過(guò)自有住房解決居住問(wèn)題。

但每個(gè)城市的租賃市場(chǎng)占比不一樣。一線(xiàn)城市大約40%~50%，二線(xiàn)城市大約20%~30%就夠了，三線(xiàn)城市有5%~10%就夠了，再到下面幾乎就不需要了。

租賃房的量化比例，全國(guó)并不需要統(tǒng)一。各地可根據(jù)城市化進(jìn)程制定精準(zhǔn)政策投放和管理，政策可以留有適當(dāng)冗余調(diào)整空間。

中國(guó)新聞周刊：除在農(nóng)村集體土地上建設(shè)租賃住房外，還有企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)招拍掛方式競(jìng)得土地，建房自持出租，你對(duì)此怎么看?

任志強(qiáng)：無(wú)論是在農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃房，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍城市國(guó)有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一個(gè)補(bǔ)充，只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問(wèn)題，而不是問(wèn)題的全部。

企業(yè)通過(guò)競(jìng)拍方式獲得城市國(guó)有土地建房?jī)H用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有可能執(zhí)行不下去。

按照現(xiàn)行政策，這種做法有不合理的地方。第一，企業(yè)競(jìng)地價(jià)是價(jià)高者得，競(jìng)地價(jià)的結(jié)果是租金一定很高，房租是不是也得價(jià)高者得?

國(guó)際慣例是，房地產(chǎn)建筑投資，財(cái)團(tuán)貸款期限最高20年，一般情況下，本息收回的期限最長(zhǎng)14年，中國(guó)是含建設(shè)期7~8年收回本息，這是比較好的投資。

所以租金價(jià)格要滿(mǎn)足企業(yè)資金回報(bào)需求，不然像萬(wàn)科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價(jià)高者得的情況下降低房租，只有國(guó)有單位才可以，等于是給租房補(bǔ)貼。

第二，租金高了誰(shuí)會(huì)租，租給誰(shuí)?現(xiàn)在建設(shè)租賃住房，各試點(diǎn)城市出臺(tái)的政策是為了吸引優(yōu)秀人才，如果不是這樣，房子租給誰(shuí)?以北京為例，一方面限制人口，外遷低端產(chǎn)業(yè)，低端產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口就減少了，房子租給誰(shuí)?另一方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，吸引高端人才，這是矛盾的。

目前示范性較強(qiáng)的上海張江地塊，張江獲得的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，萬(wàn)科則是通過(guò)市場(chǎng)招拍掛競(jìng)地價(jià)競(jìng)得土地，成本不一樣。萬(wàn)科在北京的永豐地塊目前尚未有動(dòng)作，一旦借助銀行貸款動(dòng)作起來(lái)，未來(lái)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)很難看。

中國(guó)新聞周刊：在你看來(lái)，企業(yè)自持只租不售的政策如何才能持續(xù)?

任志強(qiáng)：這項(xiàng)政策若一定要持續(xù)下去，只能用REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金)，也就是用金融和稅收實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的方式。REITs可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資和收益問(wèn)題，企業(yè)自持物業(yè)僅用于出租若采用銀行貸款，那是走不通的。

REITs最早出現(xiàn)在2003年的18號(hào)文件，當(dāng)時(shí)我參與文件討論時(shí)提出引入建立REITs，很多人反對(duì)，最終沒(méi)寫(xiě)入18號(hào)文件正文，但提出醞釀后發(fā)展的意見(jiàn)附在文后。

2008年，政府工作報(bào)告正式提出房地產(chǎn)投資信托基金，并選擇了三個(gè)城市試點(diǎn)，最終確定兩個(gè)城市做了把個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試，此后至今再無(wú)動(dòng)靜。

建立房地產(chǎn)投資信托基金，不是中央政府沒(méi)想法，不作決定，2008年政府工作報(bào)告說(shuō)得很清楚，只是沒(méi)細(xì)則，所以就沒(méi)有執(zhí)行下去。

直到去年6月份，國(guó)務(wù)院發(fā)文把REITs這個(gè)英文寫(xiě)到了文件中，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。

REITs用于持有收租物業(yè)，是把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配，按期分紅、上市流通、免稅優(yōu)惠、限制開(kāi)發(fā)。這種有價(jià)證券可以在市場(chǎng)上流通，可以幫助持有收租物業(yè)企業(yè)融資，但并非直接作為融資渠道。

若沒(méi)有REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，這項(xiàng)政策基本執(zhí)行不下去，沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能扛得住銀行融資成本。

類(lèi)似上海張江地塊，與集團(tuán)客戶(hù)定向合作，將50年租賃權(quán)轉(zhuǎn)換給國(guó)有單位。即便是國(guó)有企業(yè)，數(shù)量少還扛得住，若大規(guī)模鋪開(kāi)這種方式，國(guó)有企業(yè)也肯定不行。

萬(wàn)科競(jìng)得永豐地塊，也想走與大企業(yè)合作這條路，比如找小米公司整租，但這種變相買(mǎi)房合作方式?jīng)]被批準(zhǔn)。未來(lái)萬(wàn)科有可能做升級(jí)服務(wù)，配好家具家電，升級(jí)成酒店式人才公寓出租，由政府指定租戶(hù)。

中國(guó)新聞周刊：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，你認(rèn)為中國(guó)該借鑒哪些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)?

任志強(qiáng)：我個(gè)人更推崇德國(guó)的方式。德國(guó)房?jī)r(jià)合理，房?jī)r(jià)收入比偏低，保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，在全球“獨(dú)善其身”，德國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)租賃市場(chǎng)的政策經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

德國(guó)是按照住房合作社的方式建立租賃住房市場(chǎng)，其居民私人持有住房大約40%，大部分居住需求，采用稅收調(diào)控租賃住房供應(yīng)量和租金漲幅，國(guó)家保障住房合作社的收益高于一般投資，比如國(guó)債、股票。有不到20%的租賃住房由REITs持有，均是以長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益為主，我們將其稱(chēng)為社會(huì)化租賃，既不是單位的，也不是政府的，因此德國(guó)沒(méi)有炒房的概念和空間。

此外，歐洲的意大利、法國(guó)，美洲的美國(guó)、亞洲的新加坡的一些經(jīng)驗(yàn)都可以借鑒，盡管這些外國(guó)經(jīng)驗(yàn)不能解決中國(guó)租賃市場(chǎng)的全部問(wèn)題。