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核心觀點：樓市分化進入新周期，出現“遇冷”和“發燒”兩種截然不同的態勢，有喜也有憂。“遇冷”是成效，需要堅持;“發燒”是問題，需要解決。無論哪個，正視現實，保持樓市調控定力是關鍵。

據報道，歷經“9·30”“3·17”兩輪房地產調控持續發力，一二線城市齊齊進入環比“量價齊跌”階段，周期性拐點正在不斷逼近。但樓市的整體趨穩似乎并未影響到開發商對三四線城市的良好預期，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。

數據顯示，在調控政策的影響下，全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現“量價齊跌”態勢，樓市調控的影響已經在一線城市全面出現。雖然未出現大拐點，但投資投機需求被打壓，市場因此退燒，住房向居住屬性回歸。

與此相對應的是，全國樓市銷售依然明顯呈現分化，三四線城市接近全面上漲，無論房價還是銷量。而這些城市的土地市場仍然火爆，也從另一個角度佐證了這一點。其中雖然不無“剛需”因素，但也不乏調控乏力、投機炒作、風險累積等問題。由此說樓市分化進入新周期，一二線“遇冷”，三四線“發燒”，既符合實際，也提醒我們需要有效應對。

當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱門城市調控松動跡象，二要避免三四線城市房價炒作。在筆者看來，這是“樓市后調控時代”的關鍵。一方面，“遇冷”的城市不能見好就收，而應在咬定“調控”不放松的基礎上，積極探索如何利用好當前的窗口期，建立長效機制，促進樓市平穩健康發展。事實證明，單靠一個“限”字，難以從根本上遏制市場亂象，也難以釋放真正的購房需求，還是需要綜合施策。比如，應加快完善不動產登記信息聯網，推動信息共享和互通互認，使投機炒房者盡快“曝光”。同時，提高限購限貸等調控政策的實施效果，在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準打擊投機炒作需求，維護市場秩序。

另一方面，對“發燒”的城市，可考慮在“一城一策”基礎上進行“區域協調施策”，提高調控實效，給發燒的樓市降溫。不難發現，隨著城市界限越來越模糊，區域概念強化，僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調控已無法適應市場變化。雖然有些“城市群調控場”的態勢已然初具雛形，對區域市場整體回歸理性產生了積極作用，但由于不同城市長期的行政分割，在協調程度、形成調控合力的能力以及政策科學性上還需進一步完善。如果缺乏新的調控視角和手段，沒有進一步的“區域協調施策”，一二線城市原有的樓市亂象，便很有可能會在三四線城市重現，這是必須高度警惕和盡力防范的。

總之，樓市分化進入新周期，出現“遇冷”和“發燒”兩種截然不同的態勢，有喜也有憂。“遇冷”是成效，需要堅持;“發燒”是問題，需要解決。無論哪個，正視現實，保持樓市調控定力是關鍵。按照中央政治局會議要求，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制是抓手;因地制宜，打壓投資投機需求，抑制泡沫，讓市場退燒，讓住房回歸居住屬性是目標。