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房企通過發(fā)行公司債融資的渠道被收緊已達(dá)半年多，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時襲來，大中型房企開始在海外找錢。

《證券日報》根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，2017年以來，房企海外融資額達(dá)172億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲127%，同時超過了2016年全年的144億美元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，整體看，房企融資難度明顯加大，鑒于2016年以低成本的公司債替換了部分高成本資金，開發(fā)商資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續(xù)增大。在這種市場環(huán)境下，即使美元加息，房企依然會積極加大海外融資的數(shù)額。

海外輸血猛增

據(jù)《證券日報》記者觀察，今年上半年，多家房企重啟了海外發(fā)債的融資渠道。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上半年，房企海外融資額達(dá)148.75億美元，幾乎相當(dāng)于去年同期的2倍。

進(jìn)入7月份后，大中型房企加入了海外融資陣營。在不足半個月時間內(nèi)，5家房企發(fā)布了總額達(dá)23億美元的海外融資計劃。

7月6日，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行4.5億美元2022年到期3.875%的優(yōu)先票據(jù)，票面利率創(chuàng)公司海外發(fā)債新低，龍湖地產(chǎn)也成為年內(nèi)海外發(fā)債票面利率最低的民營房企。龍湖地產(chǎn)表示，得益于2016年公司成功發(fā)行118億元公司債，截至2016年底集團(tuán)綜合借貸成本已下降至4.92%。此次美元債的成功發(fā)行，也將令龍湖地產(chǎn)的借貸成本進(jìn)一步降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財務(wù)實力提升至更高水平。

7月11日，泰禾集團(tuán)發(fā)布兩則公告，分別是關(guān)于全資子公司在境外發(fā)行美元債券及為下屬公司融資提供擔(dān)保及差額補(bǔ)足義務(wù)。募集資金不超過10億美元，首期發(fā)行不超過5億美元，期限不超過5年，并由泰禾集團(tuán)提供無條件及不可撤銷的跨境擔(dān)保。

同天，綠城中國成功發(fā)行4.5億美元永續(xù)三年可贖回高級證券。綠城中國表示，5.25%的分派率實現(xiàn)了公司境外永續(xù)證券發(fā)行的歷史最低水平。至于此次發(fā)債的資金用途，公司表示，將主要用于提前贖回本公司剩余規(guī)模2.37億美元票息為8%的高級債券及償還綠城中國部分銀團(tuán)貸款，其余融得資金將作為補(bǔ)充日常營運(yùn)用途。

綠城中國進(jìn)一步稱，此次境外美元永續(xù)債的發(fā)行，一方面將幫助公司降低融資成本，而且以永續(xù)債歸還高息債可以大幅降低公司負(fù)債率，進(jìn)一步幫助公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。更重要的是，在美元市場容量不足，利率一路走高的形勢下，綠城中國發(fā)出成本創(chuàng)歷史新低的高級永續(xù)證券，既是綠城中國實力的展現(xiàn)，也體現(xiàn)了資本市場對綠城中國的信心。

接下來，7月12日，建業(yè)地產(chǎn)宣布發(fā)行2億美元2018年到期票息6%的優(yōu)先票據(jù);7月13日，寶龍地產(chǎn)宣布，公司發(fā)行的2020年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.95%。

同策咨詢研究部研究員李想認(rèn)為，在境內(nèi)發(fā)行公司債的渠道依然受阻，即使海外美元進(jìn)入加息通道，房企仍舊不得不尋找海外融資(海外發(fā)債和海外銀行貸款)。

后年進(jìn)入大規(guī)模兌付期

事實上，據(jù)《證券日報》記者觀察，自2015年下半年以來，公司債發(fā)行相對放松，上市房企蜂擁而至，大規(guī)模加碼公司債替換之前融到的海外高息債。減少外幣債比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，是2016年多數(shù)上市房企財務(wù)總監(jiān)最重要的工作之一。

然而，當(dāng)2016年11月份開始收緊公司債發(fā)行后，今年一季度開始，不少房企重新借道海外融資輸血，海外債再度成為中國房企債務(wù)結(jié)構(gòu)中的重要成員之一。

民生證券一份研究報告顯示，2007年以前，房企境內(nèi)外債券市場融資規(guī)模較為接近;2010年起，在人民幣升值預(yù)期下，房企為拓寬資金用途，主要通過海外進(jìn)行融資，2010年境外融資規(guī)模占境內(nèi)外總發(fā)債規(guī)模的84.73%;2011年到2013年，境外融資規(guī)模與境內(nèi)外總發(fā)債規(guī)模的占比均在50%以上;2015年起，隨著境內(nèi)融資政策的放松，境內(nèi)融資成為房企融資的主要途徑，境外融資規(guī)模占比不足10%;2017年一季度，隨著境內(nèi)融資政策的緊縮，境外融資規(guī)模開始逐漸上升。

總體而言，房企是否進(jìn)行境外融資主要受境內(nèi)外相對融資政策和環(huán)境的影響，相比于 2014年之前，境外融資在房企各種融資途徑中占比開始下降，是房企融資的重要補(bǔ)充途徑。

而從融資成本方面來看，從2010年開始平均發(fā)行利率波動下行，由2010年的11.21%降至2017年6.02%，2010年所發(fā)行的美元債中大部分為發(fā)行利率超過10%的高票息債券，此后高票息債券逐漸減少，2016年無票息超過10%的美元債。而在境內(nèi)發(fā)行利率方面，2010 年至 2017 年期間平均發(fā)行利率在5.0%到7.1%之間窄幅波動。

民生證券管清友等分析師表示，境內(nèi)債券到期分布較為集中，明后兩年將迎來集中兌付期。截至到5月下旬，目前房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)存量債券總規(guī)模達(dá)2.46萬億元，2017年將有1931億元左右債券到期或進(jìn)入回售期，2018年和2019年將迎來兌付高峰，分別有6017億元、6746億元到期或進(jìn)入回售期。

不過，美元債到期分布相對較為均勻，2019年將迎來兌付高峰。目前房地產(chǎn)企業(yè)境外存量債券總規(guī)模為875億美元，按當(dāng)前匯率折算約合人民幣6019億元，今年待償還債券總額為64億美元，2018年到期量為152億美元，2019年到期量最高為206億美元，總體相較境內(nèi)債券償債壓力較小。

由此可見，綜合來看，今年房企償債壓力相對較小，但明年境內(nèi)債務(wù)進(jìn)入償還高峰，2019年，境外債務(wù)也將進(jìn)入償債高峰，未來兩年內(nèi)存量債券到期壓力較大。