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進入7月，環京樓市限購加碼的發酵繼續。在燕郊和固安，樓市就像掉入了冰窟窿。這讓開發商坐不住了，而二手房中介和業主也已經出現明顯分化。數據顯示，燕郊可售新房為1784套，均價在2.7萬平方米左右，相比3月份破3萬，奔4萬的房價，環京樓市普遍下跌了2成以上。

樓市“掉頭” 環京房價兩成起跌

燕郊，多年來都是北京外溢剛需的置業首站，無論是價格還是開發程度都當之無愧是環京樓市的“帶頭大哥”。今年三月，燕郊二手房均價已達到29879元/平方米的歷史性高位，比去年同期上漲了66.86%，新房價格更是從去年開始便出現了一輪“跳漲”，單價接連“破三萬”、部分優質項目“破四萬”，漲幅甚至高于北京樓市。

“棒打出頭鳥”，6月2日晚間廊坊市政府發布了《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，明確加碼限購，要求非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的，限購1套住房。

重壓之下，一度熙攘熱鬧的售樓處，立馬陷入一片死寂。在被稱之為“燕郊樓市晴雨表”的售樓處一條街走一圈，便能感受燕郊樓市的冷暖。相比3月份，如今這里多個項目的售樓門店大門緊閉，幾個少數開門接待的售樓門店也是看房者寥寥無幾，相比此前火熱情景恍若隔世。

在北京青年報記者的探訪中，水榭花城售樓處的一位置業顧問就透露，“政府打擊的政策太多，尤其是社保要求這一塊讓買房門檻大幅度提高。燕郊的房子已經開始出現比較明顯的降幅，調整跡象階段。部分購房者觀望情緒明顯，而一些著急用錢的業主和炒房客已經開始降價拋售房產。”

“降幅兩成起跌”基本是燕郊二手房的常態。鏈家地產燕郊門店的置業顧問小李在陪北青報記者看房時表示，二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項目相比3月份時的歷史最高點，降價幅度都在萬元左右。

小李隨后向北青報記者介紹了天洋城的一套64平方米一室一廳，報價160萬，均價約為2.5萬元/平方米。“同戶型的房子3月份我也賣了一套，225萬成交的，現在低價賣房的都是著急套現離場的投資客，您可以輕松抄底。”小李介紹道。

除了天洋城以外，首爾甜城的中介也表示，“我們小區的房價的確降了，年初有許多二手房都是以單價35000元/平方米左右過戶的，最近成交的單子只有25000元/平方米左右，部分業主甚至接受再降價出讓。”

另外，據房天下網的公開數據顯示燕郊樓市的熱度的確在持續下降。燕郊房產的瀏覽量自三月以來出現明顯下降，五月瀏覽量較二月下降近80%。

記者根據房天下網公開數據分析發現，從“3.17”限購出臺以來，燕郊二手房平均成交價格從三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，整體跌幅超過20%。

掉頭向下的不僅是燕郊，南城的固安，因為機場二高速和大興地鐵的南延在去年坐上了樓市上升的“特快專列”，如今也同樣因為嚴格的限購政策，價格和成交量都如過山車般一路向下。

統計數據顯示，2015年、2016年固安新房成交均價分別為6740元/平方米、16318元/平方米，而現今，固安新房均價已來到27000元/平方米，兩年以來漲幅超過400%。個別樓盤的報價甚至一度接近30000元/平方米。但在調控后，2萬元左右的新盤也成交寥寥。

位于固安南某個以大戶型為主的項目，近期引入了捷克小鎮的概念吸引購房人，項目的銷售人員告訴來訪的北青報記者，“2月份項目曾打算上半年開盤推新，但調控政策出臺后，購房資格和首付比例的問題，讓許多積累的客戶退出了，目前得到的消息是開盤可能要到下半年了，具體價格未定。”

相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先開始了降價，房天下數據顯示，固安二手房成交均價從三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，跌幅超過20%。

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，環京這樣的調整很正常。因為環京地區在過去的一年左右時間里，房價上漲了100%以上，甚至某些地區上漲了150%左右，在短期內透支了體力，存在短期泡沫。因此隨著調控的展開，環京房價下調20%甚至以上，才能吸引新的購房者出手。

限購下環京商住當道

限購升級讓環京區域的房產中介與開發商備受沖擊，然而，與北京全面限購不同，環京地區納入限購范圍的僅僅是普通商品住宅，暫時并不包括商業、辦公類項目，因此，低首付不限購不限貸的商務公寓再次成為開發商們攬客的籌碼。

在燕郊發放小傳單的銷售人員，手里攥著多個項目的宣傳單頁，在了解到記者并沒有購房資格后，轉而推薦不限購的酒店式公寓產品。

“小戶型、低總價，100萬出頭，貸款就貸50-60萬 月供在6000左右 只能貸10年。”這類的商住樓往往比周邊的住宅便宜一些，成了當前環京樓市力推的產品。

據北青報記者探盤了解，在環京商住項目中，因為不限購的賣點，一些項目甚至要求購房者同時繳納裝修費和所謂的電商費。

“我們的公寓房不限購不限貸，還贈送精裝修，每平方米只收取1000元，開發商會按照1500元的標準交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費就可以了。” 紫竹灣商業廣場項目的銷售人員表示。

除了捆綁裝修，還有商住項目的銷售人員表示：“現在購買會有團購價，但需支付5萬元電商費才能享受團購優惠。”

然而，這些項目并未出現“開盤即售罄”的火爆情況，很多商住項目開盤個把月以來，仍有不少房源在售。對此，業內人士表示，由于北京商住項目被明令禁止，購房人擔心環京區域的商住產品也會遭遇類似的政策加碼，因此在購入前十分謹慎，即便不限購不限貸，但由于商住始終游離在灰色地帶的硬傷，購房人對其并不積極。

仍有新的投資客在殺入

雖然環京樓市整體陷入低谷，但也有個別項目仍有購房人在不斷涌入。位于涿州的桃園新都孔雀城是少有的近期開盤順銷的住宅項目，由于涿州不要求社保，允許外地戶籍購買一套住宅，加上高鐵直達，使得新的投資客涌入。據北青報記者了解，該項目定價約為12000元/平方米，可以首付30%，但買房需要綁定9萬元的車位。

不過在許多投資者眼中，因為仍能使用杠桿買房，因此這樣的價格和捆綁銷售仍是可以接受的。但對于大部分已經入場的炒房客來說，他們的房子只能賣給那些膽大的接盤者。

一位燕郊當地的業內人士表示，目前在燕郊和固安等地，已經有部分炒房客開始少量購入上一批投資客拋售的房產。但受三年社保的影響，采取的是先交錢后過戶的模式，新舊炒房客和中介之間簽個三方協議，然后交錢，并由第三方的公司來幫助接盤者繳納3年的社保，拿到購房資格后再行過戶。但由于數量較少，并未對整體樓市產生影響。不過，這類方法都是在投資客與投資客之間轉手與接盤，剛需并不愿意選擇這類極具風險的方式。

鏈家地產燕郊區域的一位門店經理也表示，雖然不少項目都在降價出售，但追漲殺跌的習慣，造成市場上都是觀望的多，出手的少。

該經理介紹到，目前著急賣房的一般是兩類人，第一類是純粹的炒房客，怕獲利回吐得太猛;第二類是置換人群，這類人打算在北京或者其他城市買房，隨著環京樓市的下行，這些人手中的房子在縮水，換房的成本在增加。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，二手房市場并不能完全說明環京樓市現在普遍的市場價，新盤價格的指向性更大。此輪限購將抑制短期炒房客，消化過去一年兩年里過快的漲幅，但長遠來說，隨著京津冀一體化發展，各大開發商的不斷涌入，都說明環京樓市的未來前景仍被普遍看好。