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5月16日，香港又誕生了地王。香港本地房地產(chǎn)開發(fā)商恒基兆業(yè)以最高價232.8億港元(約人民幣205.8億元)中標(biāo)中環(huán)一幅商業(yè)用地，樓面價高達(dá)53.9萬港元(約合人民幣47.6萬元)/平方米，雙料地王的出現(xiàn)引起了媒體的高度關(guān)注。

這個地王有一定特殊性，因?yàn)檫@個地塊位于香港商務(wù)核心區(qū)中的核心，并且這個區(qū)片已有二三十年沒有土地供應(yīng)，所以47.6萬元/平方米的天價，不能與一般住宅或非核心區(qū)商務(wù)樓作簡單類比。根據(jù)合同，這一項(xiàng)目不能分拆出售，因此開發(fā)商很可能在建成后一段時間內(nèi)持有出租，這也是香港開發(fā)商慣常的經(jīng)營模式。

據(jù)金融機(jī)構(gòu)測算，以現(xiàn)有周邊租金水平，該項(xiàng)目年投資回報率約2%-2.5%，顯然并不高，因此，開發(fā)商高價中標(biāo)還是看好香港未來的經(jīng)濟(jì)和樓市。靜態(tài)看，2%-2.5%的回報也可接受，因?yàn)槟壳跋愀劾史浅５汀５绻涝^續(xù)加息，實(shí)行聯(lián)系匯率制的港元不得不跟隨，這個項(xiàng)目會不會有風(fēng)險?我覺得風(fēng)險不能排除。

大多數(shù)人想當(dāng)然地認(rèn)為土地財(cái)政是香港房價高企的根源，這是與事實(shí)完全不符的猜測。從歷史上看，影響香港樓市走向的最核心因素是美國的貨幣政策，因?yàn)槁?lián)系匯率制下香港沒有自己的貨幣政策。1997年之前的大牛市，主要刺激因素是低利率，而加息則是后來樓市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的幾年里，香港政府雖然縮減供應(yīng)，但房價根本沒有上漲動力。直到2008年金融危機(jī)之后，美聯(lián)儲實(shí)行零利率量化寬松才重新點(diǎn)燃香港樓市的烈火，2012年政府推出“雙辣招”，大幅提高印花稅限制非本地人買房，但僅僅在短期抑制了房價上漲。美國退出QE并開始加息后，2015年第三季度香港樓市開始真正降溫，中原指數(shù)下跌了10%，并出現(xiàn)了兩次土地流拍，當(dāng)時絕大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)預(yù)測2016年將有更大跌幅。

從歷史規(guī)律看，美國加息再次引爆香港樓市泡沫是大概率事件。但這一次規(guī)律似乎不靈了，中原指數(shù)到2016年6月份就結(jié)束了調(diào)整，并開始了新一波猛烈上漲，創(chuàng)下新高。這里面的原因何在?答案是：內(nèi)地資金。

近兩三年來，內(nèi)地資金大量涌入香港樓市，個人購買住宅，公司購買物業(yè)、開發(fā)商拍地都十分積極。此前，萬科、保利、中海外、世貿(mào)等持續(xù)在港拿地，恒大等頻繁大手筆接手商業(yè)物業(yè)，今年2月，名不見經(jīng)傳的龍光地產(chǎn)以168億港元拍下一塊住宅地王。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港去年下半年賣地總價一半由內(nèi)地企業(yè)貢獻(xiàn)，高達(dá)500億港元，而內(nèi)資涌向香港房地產(chǎn)的規(guī)模和節(jié)奏又與人民幣匯率預(yù)期直接有關(guān)，時間上也有一定的同步性。

總之，香港房價走勢與土地公有、土地財(cái)政沒什么太大關(guān)系，核心因素是貨幣，只不過現(xiàn)在又加入了內(nèi)地貨幣這一因素。