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“商改住”被降溫只是亦莊嗎？

“手中的這套房子，我還是盡早賣掉吧，以免未來再生變。”提起名下這套“商改住”房子的投資，業(yè)主姜先生覺得自己當(dāng)年的眼光有點(diǎn)走樣。2015年12月底，亦莊地區(qū)突然出臺(tái)規(guī)定，商住兩用的二手房暫停辦理過戶，引發(fā)了一輪議論。猴年春節(jié)前的1月底，過戶重新開放，可買房人的信心還未恢復(fù)。北京晚報(bào)記者這兩日走訪發(fā)現(xiàn)，節(jié)后的“商改住”二手房相比節(jié)前有點(diǎn)冷。有消息透露，北京未來將可能對(duì)商業(yè)立項(xiàng)改為住宅賣，采取一定的監(jiān)管措施。

一個(gè)半月沒來看房人

“怎么沒有人打電話來預(yù)約看房了呢？”從丙申猴年的春節(jié)假期開始，市民姜先生就忍不住琢磨這個(gè)問題。過去，他特別反感經(jīng)紀(jì)人總是不停地打電話“騷擾”他，勸他買房賣房，可如今，他卻第一次期盼能聽到來自中介的電話鈴聲。

姜先生現(xiàn)在特別想賣掉的這套房，是他3年前投資的一套亦莊區(qū)域的“商改住”兩居室，2015年下半年他才剛剛拿到房本。因?yàn)橄霝楦改冈谀戏劫I套養(yǎng)老房，去年12月，姜先生想賣掉這套房，于是就在中介機(jī)構(gòu)掛了牌，他當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)是290萬元。

“那會(huì)的房產(chǎn)交易市場(chǎng)還是很不錯(cuò)的，我掛牌沒多久就有人提出想買我的房子。”他回憶道，就在買房人已經(jīng)實(shí)地看完房、雙方準(zhǔn)備相約坐下來談價(jià)格時(shí)，從經(jīng)紀(jì)人處突然傳來壞消息，說亦莊管委會(huì)下發(fā)了通知，暫停辦理區(qū)域內(nèi)商住兩用房的過戶手續(xù)。姜先生的房子，正是被暫停的范疇。

“不讓過戶，我們?cè)趺锤野彦X交給你呢？這有風(fēng)險(xiǎn)呀。”買房人以此為理由，向姜先生提出要降價(jià)50萬元。這一提議，被他當(dāng)場(chǎng)拒絕。“我又不是小產(chǎn)權(quán)房，有產(chǎn)權(quán)的缺陷，真讓50萬元，那我這筆投資可就虧本了。”

亦莊“商改住”暫停過戶的消息，很快就傳播了開，整個(gè)1月，亦莊地區(qū)的商住樓成交都處于停滯狀態(tài)。至于原因，無論是相關(guān)部門還是中介機(jī)構(gòu)，誰都沒有給出一個(gè)準(zhǔn)確的解釋。“論壇上，各種揣測(cè)都有，我就這么忐忐忑忑的過了一個(gè)月。”

暫停了過戶辦理，買房人自然也不敢再來約看。直到1月29日，無故暫停的過戶才重新恢復(fù)。然而，這卻沒有扭轉(zhuǎn)這套房子的冷遇。他告訴記者，一直到昨天，整整半個(gè)月過去了，他沒有接到一通經(jīng)紀(jì)人打來的約看電話，甚至連詢問房子還賣不賣的電話都沒有。

“我已經(jīng)想好了，把290萬元的報(bào)價(jià)降到280萬元，只希望盡早將這套房子出手。”雖然過戶已恢復(fù)，可姜先生仍然有點(diǎn)不安，害怕哪一天政策又“朝令夕改”，再出現(xiàn)一次暫停的情況。

節(jié)后“商改住”遇冷

“因?yàn)榕略俟?jié)外生枝所以也想盡量出手”的并不止姜先生一人。同樣在亦莊有一套110平方米“商改住”房子的業(yè)主王先生昨日也向北京晚報(bào)記者表示，自己愿意略微降低一些房子的價(jià)格，讓房子盡早出手，“現(xiàn)在就連經(jīng)紀(jì)人也鼓勵(lì)我早點(diǎn)賣。”

受到這場(chǎng)過戶風(fēng)波的影響，去年12月份還風(fēng)風(fēng)火火的“商改住”市場(chǎng)，今年2月份以來陷入了冷清。“您瞧，我手里有不少套君安國(guó)際的二手房，都是100多平方米的兩居、三居，業(yè)主現(xiàn)在誠(chéng)心出售，報(bào)價(jià)都是可以談?wù)劦模徽\(chéng)心賣業(yè)主是不會(huì)降價(jià)的。”昨日，區(qū)域內(nèi)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴以看房人名義咨詢的記者，這幾套不限購(gòu)的“商改住”房源，目前報(bào)價(jià)都在25000元/平方米，如果算上業(yè)主愿意讓價(jià)的因素，不超過24000元/平方米就可以拿下。

“去年11月時(shí)，小區(qū)的二手房就至少賣這個(gè)價(jià)格，3個(gè)月過去了，可以說一點(diǎn)兒沒有漲反而有下降。”經(jīng)紀(jì)人說，在其他區(qū)域的二手房都漲價(jià)的時(shí)候，這兒的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就更加明顯。

對(duì)于業(yè)主著急出售的原因，經(jīng)紀(jì)人解釋為因?yàn)榇汗?jié)假期，看房的人比年前少，所以議價(jià)空間增加。不過，對(duì)于是不是因?yàn)槭艿街皶和＿^戶風(fēng)波的影響時(shí)，經(jīng)紀(jì)人卻避而不談。“您對(duì)此有擔(dān)心，我們完全理解。那只是臨時(shí)的政策，現(xiàn)在完全恢復(fù)了。”

然而，記者從中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上，還是窺探到了亦莊“商改住”房源的遇冷境況。在鏈家地產(chǎn)的官方網(wǎng)站上，君安國(guó)際小區(qū)顯示的在售房源有50套，近90天僅成交了1套，而近30天經(jīng)紀(jì)人也僅帶看過5次。名為力寶廣場(chǎng)的“商改住”小區(qū)，顯示的在售房源為63套，近90天成交了0套，而近30天經(jīng)紀(jì)人僅帶看過6次。賣得最好的是林肯公園“商改住”二手房，在售房源166套，近90天也就僅僅成交了31套。

成交過熱引起警惕

2015年，隨著“限購(gòu)”政策的持續(xù)執(zhí)行和入市新盤的日趨豪宅化，“商改住”樓盤出現(xiàn)了成交熱。

來自亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，同比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區(qū)成交量最高為5253套，占比24.52%；其次是大興區(qū)，總成交3859套，占比18.01%。

成交上漲的同時(shí)，商住房成交總額以及成交均價(jià)也創(chuàng)下歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2015年商住房總成交額422.87億元，同比2014年增長(zhǎng)了132.69%；成交均價(jià)為29365元/平方米，同比上漲32.56%。

“從需求端來說，住宅產(chǎn)品已現(xiàn)高端化趨勢(shì)，購(gòu)房人在海淀、通州、大興等區(qū)域買不到普通住宅，只能選擇商住房。另一方面，則是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體回溫，買房人對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期看好，投資者也明顯增多。這些都是造成市場(chǎng)火熱的原因。”亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)郭毅分析。

有分析指出，正是因?yàn)槌山贿^熱，引起了主管部門的警惕。“40年或50年立項(xiàng)的商業(yè)金融用地，實(shí)際土地屬性規(guī)劃為寫字樓以及商業(yè)項(xiàng)目。政府出讓這些地塊，目的是為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供助力，而不只是賣房子。更何況，‘商改住’之后聚集了大量的居住人群，也不符合北京現(xiàn)在提出的人口疏解目標(biāo)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

“商改住”或迎監(jiān)管

“未來北京各區(qū)域政府應(yīng)該會(huì)加大對(duì)商住房的控制，亦莊已經(jīng)明確要將一些民水民電的商住項(xiàng)目整改為商水商電，提高生活成本，降低購(gòu)房人的積極性。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。“今后，特別是對(duì)于新建的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，恐怕將從規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就管控私自改為住宅的情況。”

實(shí)際上，在今年的北京市人代會(huì)上，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于記者提出的“商改住”問題，也表示今后要研究對(duì)商住房采取一些監(jiān)管措施。

本報(bào)記者趙瑩瑩

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