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來源：證券市場紅周刊 作者：熊穎

剛剛賣掉旗下的醫療、物業資產，藍光發展又開始積極尋求股權合作，甚至有消息傳出，融創擬收購藍光發展。藍光發展的一系列動作都圍繞“找錢”和“回款”。然而在其背后，藍光發展位于南寧的地產項目，疑似因債務問題陷入僵局。而且相關項目還被業主投訴。

南寧項目疑似陷入僵局

業主質疑能否按時交房

近期，藍光發展在南寧開發的雍錦瀾灣遭到了多位業主投訴。在人民網的領導留言板上，有該項目的業主給南寧市孫市長留言表示，“我是南寧雍景藍灣的1期的業主，該項目2018年11月開始銷售，按購房合同應于2021年12月30日交房。截至2021年4月22日，該項目進度緩慢甚至停滯，施工人數稀少，存在不能按時交房，甚至爛尾的風險！具體如下:1.開發商2020年7月至2027年3月提供的家書中，8個月時間多棟樓進度幾乎停滯。2.現工地已經拖欠農民工工資。”根據業主提供的投訴截圖，該“南寧雍景藍灣”實際為藍光發展旗下開發的南寧雍錦瀾灣。

據悉，藍光發展于2018年6月22日首進南寧，以7.75億元拿下雍錦瀾灣的前身地塊，成交樓面地價3950元/平方米。由于需配建6.1萬平方米產權移交房無償移交給相關部門，還需配建一所幼兒園、一處農貿市場、兩個文化活動站、兩座公廁，地塊的實際樓面地價保守估算超過6600元/平方米。根據限價規定，該地塊住宅銷售均價(毛坯)不得超過7460元/平方米，由此可見盈利空間有限。

房天下顯示，藍光雍錦瀾灣于2018年年底開盤，精裝房售價在1.1萬元/平方米～1.35萬元/平方米，直至2021年4月21日銷售完成，樓盤一期1～14棟住宅預計于2021年交房，二期住宅預計于2022年6月交房。

4月28日，《紅周刊》委托某互聯網平臺的跑腿服務人員去雍錦瀾灣施工工地了解情況。據這位跑腿人員和記者反饋，當天售樓處無人，工地建筑吊機并未工作，雍錦瀾灣預計于2021年交房的一期1～14棟住宅部分尚未封頂。此外，多棟住宅雖已安裝門窗，但建筑外立面仍未粉刷涂料。據其介紹，“現在工地(工)人不多，應該在100人左右，據了解部分為臨時工。”而問及是否存在拖欠工資以及何時交房等問題，項目工人避而不答。

一位在房地產深耕多年的從業者告訴《紅周刊》記者，工地成本高昂，吊機一天的開機成本在30萬元到50萬元間不等，吊機沒有運轉，說明工地很有可能處于停工狀態。“這個階段還有小區設施和路面施工會同時進行，一期加二期至少還得有500到1000人左右。”

一位在南寧接近該項目的人士告訴《紅周刊》記者：“現在有傳言說南寧雍錦瀾灣或存在和銀行的債務問題，開發商沒錢給總包單位，所以項目停工了。”

南寧雍錦瀾灣遭到業主質疑的情況并非個例。藍光發展旗下分布有“芙蓉系”“雍錦系”“黑鉆系”“長島系”“未來系”“商辦系”六大產品系，其中多系列都因能否按時交房、質量問題等遭到業主投訴。領導留言板顯示，有業主投訴，西安藍光公園華府存在交房問題，與購房合同不符；成都藍光長島國際社區精裝修存“質價不符”問題，房屋存在瓷磚空鼓、地板起灰等房屋質量問題。

一季度償債184.67億元

有息負債增速受限暗藏隱患

藍光發展的資金鏈問題，似乎并不僅僅存在于南寧雍錦瀾灣項目。自2020年開始，藍光發展就開始依靠拋售資產“回血”。2020年7月28日，藍光發展及藍迪共享擬以9億元的交易對價將合計持有的迪康藥業100%股權轉讓給漢商集團和漢商大健康；2021年3月22日，公司擬以49.64億元轉讓藍光嘉寶服務65.04%股權予碧桂園服務。而到了2021年藍光發展償債壓力激增。

2021年一季度報顯示，藍光發展籌資現金活動流出201.19億元，較2020年一季度的78.23億元，同比增長157.18%。籌資活動的現金流出主要為償還到期債務和支付現金股利，其中公司分配股利、利潤或償付利息支付的現金僅為16.52億元，占比8.2%。也就是說，2021年一季度，藍光發展償還債務耗資184.67億元。

藍光發展償債規模增長迅速，融資規模卻增速有限，2021年一季度，公司籌資活動現金流入145.24億元，同比增長僅為17.72%，而這也導致了藍光發展的籌資活動現金流自2016年以來首次出現負值。

與此同時，藍光發展國內外債券價格出現大幅波動。4月26日，16藍光01成交價94元，下跌3.09%；19藍光02成交價91.8元，下跌7.74%。

藍光發展試圖通過“引戰”來抵御風險，然而增速受限的有息負債也為其埋下隱患。根據“三道紅線”融資政策規定，截至2020年末，藍光發展凈負債率為88.57%，扣除預收款后的資產負債率為73.03%；現金短債比1.06，踩線一條。據此，藍光發展有息負債規模增長不得大于10%。

自藍光發展2015年借殼上市以來，有息負債的年增速均超過10%。企業預警通顯示，2015年～2020年6年期間，藍光發展有息負債分別為179.76億元、266.23億元、306.39億元、537.24億元、605.01億元、768.21億元，分別同比增長373.5%、48.1%、15.08%、75.35%、12.61%、26.97%。

“三道紅線”給藍光發展的負債增長戴上“鐐銬”，有息負債規模增速最高不得超過10%，這也意味著，2021年藍光發展的有息負債最多不得超過845.03億元。

知名地產分析師嚴躍進告訴《紅周刊》記者，從有息負債數據來說，藍光發展的增速比較明顯，和企業戰略擴張等有關。所以目前需要對“三道紅線”有敬畏之心，主動降負債。因為實際上負債規模偏大，若房屋銷售市場波動性大，那么后續經營壓力是比較大的。

嚴躍進還表示，從融資本身來說，企業更多會強調股權融資。如果房屋銷售行情不好，資金回籠比較慢，那么各種借債的動作，其相關弊端都比預期的要大。所以后續還是要引入各類戰略投資者。

有息負債受到限制，藍光發展的錢從何而來？除了向外力尋求幫助，還可以自身“造血”，也就是“促銷售，抓回款”。投資人電話會議上，藍光發展介紹，公司已采取相應舉措，抓經營、抓回款。后續公司會繼續加大三四線城市促銷力度，加快資源去化。

不過藍光不光項目屢遭投訴，近年來銷售競爭力也在逐漸下滑。克而瑞數據顯示，2021年前3月，藍光發展全口徑銷售額為252.3億元，排名第40位；而在此之前，2019年、2020年，公司全口徑銷售額分別為225.2億元、139.4億元；在房企中分別排名第26位、第35位。

此外，有分析指出，權益銷售金額越高，意味著公司的項目獨立性越強，銷售回款金額也就越高。而藍光發展的權益銷售占比正在逐漸下滑，《紅周刊》根據克而瑞公布的藍光發展全口徑銷售額和權益銷售額計算，2019年、2020年、2021年一季度權益占比分別為78.55%、71.16%、69.76%，這無疑進一步加大了藍光發展的回款難度。