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多地金融監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場

信貸資金違規(guī)進(jìn)樓市遭遇強(qiáng)監(jiān)管

近期，一些企業(yè)和個(gè)人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

3月26日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡稱《通知》)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從貸前、貸中、貸后管理三個(gè)環(huán)節(jié)著手，強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

近期，多地金融監(jiān)管部門排查經(jīng)營貸挪用，嚴(yán)堵資金違規(guī)入樓市。受訪專家認(rèn)為，對(duì)經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)管，無疑會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的震懾力，經(jīng)營貸將回歸服務(wù)小微本質(zhì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果也將得到進(jìn)一步體現(xiàn)。

用經(jīng)營貸套利買房

已形成灰色產(chǎn)業(yè)鏈

經(jīng)營用途貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，原本是給企業(yè)主補(bǔ)充流動(dòng)性用，之前的利息并不低，期限大多是1至2年。

去年以來，為了緩解新冠肺炎疫情給經(jīng)濟(jì)帶來的影響，政府加大了對(duì)小微、民營企業(yè)的融資支持。各大銀行紛紛拋出低息經(jīng)營貸，甚至直接給經(jīng)營貸貼息。在疫情防控期間的特殊政策下，經(jīng)營貸的周期越來越長，最長可以達(dá)到20年。

經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的初衷本是好的，但有人借機(jī)鉆了空子，用經(jīng)營貸的錢買房，享受更低的利率，更長的還款期限。

經(jīng)營貸的利率低于按揭貸款，經(jīng)營貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。比如，同樣是貸款300萬元，20年時(shí)間，經(jīng)營貸的利息比按揭貸款的利息少了82萬元。

據(jù)了解，在上海、杭州等地，經(jīng)營貸買房甚至成為不少中間商眼中的新生意，銀行、擔(dān)保公司和助貸機(jī)構(gòu)由此打造了一條完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。尤其自去年以來，用經(jīng)營貸炒房幾乎成了公開的秘密。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，各類貸款的用途有專門規(guī)定，應(yīng)該專款專用。如果商業(yè)銀行明知經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場而不加以禁止，違反了商業(yè)銀行法的規(guī)定；而企業(yè)或個(gè)人將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，也違反了《個(gè)人貸款管理暫行辦法》《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》。

3月1日至26日，中國銀保監(jiān)會(huì)公布了21張?zhí)幜P銀行涉房貸款違規(guī)的罰單，合計(jì)罰沒1910萬元，涉及中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、浙江瑞安農(nóng)村商業(yè)銀行等14家銀行。信貸違規(guī)流向樓市是處罰的重點(diǎn)。

3月26日，為了進(jìn)一步防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查。具體包括加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。

資金流向監(jiān)控困難

違規(guī)流入影響樓市

經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域背后原因眾多。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來基本保持上漲趨勢，許多不具備購房能力的人也想盡快從房地產(chǎn)市場分一杯羹，從而將企業(yè)經(jīng)營資金挪用購房，很多企業(yè)的經(jīng)營性貸款并沒有真實(shí)的經(jīng)營需要。一些中介機(jī)構(gòu)為獲取房地產(chǎn)交易的傭金，不惜進(jìn)行虛假宣傳，制造了房地產(chǎn)市場的恐慌情緒，許多缺乏購房資金的剛需用戶也提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場。因資金不足，這些用戶會(huì)通過各種途徑獲取企業(yè)經(jīng)營資金作為首付，以盡快實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃。

趙秀池說，有些中介機(jī)構(gòu)甚至?xí)峁┨赚F(xiàn)等服務(wù)并明碼標(biāo)價(jià)，為客戶提供“經(jīng)營貸”轉(zhuǎn)房貸的通道；在一些銀行內(nèi)部由于監(jiān)管不嚴(yán)等原因，也會(huì)出現(xiàn)信貸員違規(guī)將經(jīng)營貸款放給購房者的現(xiàn)象。

在楊勤法看來，企業(yè)為逃避資金流向監(jiān)管，會(huì)在銀行多頭開戶，然后在各個(gè)賬戶之間周轉(zhuǎn)資金，增大資金收付的結(jié)算量，使監(jiān)管部門的工作量大為增加。企業(yè)從銀行貸取的首筆款項(xiàng)走向容易監(jiān)管，當(dāng)資金繼續(xù)流動(dòng)、特別是跨行流動(dòng)后，貸款銀行難以監(jiān)管。此外，一旦銀行對(duì)資金流向監(jiān)管過嚴(yán)，企業(yè)就會(huì)轉(zhuǎn)向其他銀行開戶，這在一定程度上也迫使銀行業(yè)放松對(duì)資金流向的監(jiān)管。

楊勤法認(rèn)為，經(jīng)營用途貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，或?qū)⑼聘叻康禺a(chǎn)價(jià)格，增加房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度，同時(shí)可能會(huì)損害那些原本需要貸款企業(yè)的正常發(fā)展。

部門聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)管

注意甄別真實(shí)需求

據(jù)了解，《通知》從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。《通知》還要求，進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。