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又是一年年報季，各上市房企的年報如雪花般撒向市場，有的扶搖而上交出一份讓市場滿意的答卷，有的卻積羽沉舟暴露了許多經(jīng)營問題。

4月1日，南方產(chǎn)業(yè)智庫發(fā)布2020年上市房企業(yè)績下滑榜。截至2021年3月31日，根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有超過50家進(jìn)軍或深耕大灣區(qū)的上市規(guī)模房企披露年報，其中有超過22家營收或歸母凈利出現(xiàn)下滑，其中瑞安房地產(chǎn)以-138.2%的歸母凈利降幅領(lǐng)跌。

出現(xiàn)營收或凈利下滑的房企中，有招商蛇口、融信中國、建業(yè)地產(chǎn)等千億房企，但更多的是綠景地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)等規(guī)模較小房企。

22家規(guī)模房企營收或凈利下滑

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫統(tǒng)計，已發(fā)布年報的50家上市房企中，約22家出現(xiàn)營收或歸母凈利下滑，其中19家歸母凈利下滑，11家營收下滑，8家營收和歸母凈利都下滑。

歸母凈利下滑幅度最高為瑞安房地產(chǎn)，達(dá)-138.30%，且由盈轉(zhuǎn)虧，歸母凈利虧損約7.4億元。歸母凈利下滑超過100%的房企還有大悅城(-118.88%)和朗詩地產(chǎn)(-108.58%)。下滑幅度在50%—100%之間的房企有5家。

龍頭企業(yè)中，碧桂園、恒大在行業(yè)大趨勢下凈利潤等指標(biāo)也有所下滑。其中碧桂園主要受疫情影響施工進(jìn)度和交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入，以及各類新業(yè)務(wù)投資對利潤產(chǎn)生影響；恒大則因疫情發(fā)生后進(jìn)行全國促銷，銷售均價下降以及交樓成本上升所致。

歸母凈利下滑幅度在10%—50%之間的房企有9家，其中2020年銷售業(yè)績排名第11位的房企招商蛇口，凈利首次出現(xiàn)下滑，下滑幅度達(dá)23.58%，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。同時，還有兩家下滑幅度在10%以內(nèi)，為時代中國和中梁控股。

在11家營收下滑的房企中，下滑幅度最大的也是瑞安房地產(chǎn)，達(dá)55.76%，其次是禹洲地產(chǎn)，下滑幅度達(dá)55.20%。數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)銷售額突破千億，躋身房企千億俱樂部，不僅營收下滑，歸母凈利下滑幅度更達(dá)96.76%。營收降幅超過10%的房企有7家。

同時，還有8家出現(xiàn)營收和歸母凈利同時下滑，如保利置業(yè)，銷售額實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(21%)，但營收和歸母凈利都出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，保利置業(yè)董事會主席張炳南坦言，公司自2019年年中開始加速拓展，收入的顯著增長可能需要到2022年才能有所體現(xiàn)。

雖然房企年報還未完全發(fā)布，但就目前發(fā)布的情況來看，營收下滑的企業(yè)占比約20%，歸母凈利下滑的企業(yè)占比約40%，營收和歸母凈利都下滑的企業(yè)占比約16%。根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫發(fā)布的上市房企60健康指數(shù)，2020年中期業(yè)績中，納入監(jiān)測的60家房企中，約33%的房企營收同比下滑，約57%的房企凈利潤同比下滑。對比可以發(fā)現(xiàn)，房企下半年經(jīng)營好轉(zhuǎn)，營收和凈利下滑情況有所減少。

中小房企的日子很難

出現(xiàn)營收或歸母凈利下滑的22家房企中，有11家銷售額超千億的房企，但更多的是營收僅幾百億企業(yè)，其中瑞安房地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)、深振業(yè)等5家企業(yè)營收不足百億。

8家營收和歸母凈利同時下滑的房企中，銷售額不超過千億的中小房企有5家，占大多數(shù)，且歸母凈利下滑幅度相對千億房企來說更大。同時，歸母凈利下滑幅度前十的房企中，僅兩家為銷售超千億的房企，相對而言中小房企較大中型房企來說下滑更為嚴(yán)重。

中小房企的生存困境并不是在疫情后才開始的。以此次營收和凈利領(lǐng)跌的瑞安房地產(chǎn)為例，其營收在2019年為103.92億元，跌幅達(dá)58.17%，歸母凈利潤在2019年為19.32億元，同比微增1.36%，增速較2018年下降約12.8個百分點(diǎn)。可以發(fā)現(xiàn)，盈利能力下滑趨勢早已出現(xiàn)，疫情和房地產(chǎn)調(diào)控加重了這種頹勢。

在疫情挑戰(zhàn)以及房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的背景下，房企分化加速，中小房企承壓明顯。據(jù)統(tǒng)計，今年1月有近60位房企總部高管職務(wù)發(fā)生變動，包括卸任、辭職、退任、調(diào)崗等，且集中于中小房企。2020年最后一周，連續(xù)有多家中小房企的職業(yè)經(jīng)理人離職，包括領(lǐng)地集團(tuán)總裁許曉軍，彰泰集團(tuán)董事長兼總裁張巧龍，還有龍光集團(tuán)執(zhí)行董事兼執(zhí)行副總裁吳劍、實(shí)地集團(tuán)總裁劉森峰以及三巽集團(tuán)總裁王本龍等。