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來源：中國經營報 作者：陳靖斌

茶滘作為廣州荔灣的巨無霸舊改項目，陽光城的入主著實為茶滘城中村的城市更新增添了一抹亮色。

事實上，該項目已經推進了將近11年，早在2009年6月，茶城中村整體改造方案就已獲通過，并采用自主改造和合作改造相結合模式推進茶舊改，其中在2009年10月15日，力誠集團作為合作方與廣州市荔灣區茶滘街茶股份合作經濟聯合社(以下簡稱“茶滘聯合社”)成立了廣州市茶城中村改造管理有限公司(以下簡稱“茶滘城中村改造公司”)。

事實上，有知情人士向記者透露，力誠集團早期介入茶滘村時，成立了一個沒有實體經營的“皮包”公司，以合作改造的形式出資控股了茶滘城中村改造公司，并在其中持股80%。

這也引起茶滘村288名村民的抗議。“茶滘城中村改造公司，按出資比例表決，我們只占了20%，土地權益完全沒評估，就把整個茶滘村的舊改變成力誠集團子公司的項目。”多位村民向《中國經營報》記者表示。

記者抽絲剝繭力誠集團入主茶滘舊改的過程發現，其背后的資本運作手法層層生疑。現如今，廣東富堅房地產投資集團有限公司(以下簡稱“富堅公司”)這一“燙手山芋”大部分股權已打包轉讓給了陽光城，面對眾多茶滘聯合社成員反映的情況，陽光城、力誠集團、茶滘聯合社以及荔灣區政府又該如何解決？記者致電致函了相關方，力誠集團相關工作人員以不接受采訪為由婉拒了記者的采訪，陽光城華南區域相關負責人對此回復稱，“陽光城自進入茶項目后，在政府、村集體和村民的大力支持下，正穩步有序地開展各項工作，包括拆遷以及復建區、融資區建設等。”而荔灣區政府則截至發稿，未獲進一步回復。

茶滘舊改疑云

獲得村集體經濟組織成員80%以上同意改造，才可確定為合作改造或自主改造模式。

作為白鵝潭沿江總部經濟帶的核心區南側，茶滘城中村改造項目在廣州的地位不可小覷，據了解，該項目地處廣佛同城化的樞紐地帶，是廣州“西聯”佛山的橋頭堡。

2009年6月，茶滘城中村改造方案獲得通過。根據相關審批文件，茶滘村項目總面積為58公頃，約相當于5個楊箕村、3個多冼村的大小，因此在業內也被稱為廣州舊改“巨無霸”。

在廣佛同城化的規劃體系內，茶滘村被定位為白鵝潭中央商務區的次級商業中心。按照此前的規劃，茶滘村改造將分為三期進行，計劃用時6~8年。改造后，茶村將被打造為荔灣新城，其中包括高層住宅、商業辦公樓以及酒店等多種業態。

茶聯合社一份2018年8月的文件顯示，茶滘城中村改造自2009年實施以來，一直由茶滘城中村改造公司負責各項具體改造工作和全部改造資金投入。

天眼查顯示，茶滘城中村改造公司控股股東為富堅公司，持股比例為80%，而茶滘聯合社持股比例只占20%。

現如今，富堅公司的控股股權已被力誠集團打包轉讓給了陽光城全資控股公司廣州利碧旗勝房地產有限公司，持股比例63.5%。

而在轉讓給陽光城前，該股份控股企業為廣州冠一投資顧問有限公司(以下簡稱“冠一公司”)，為力誠集團旗下設立的子公司，法人亦與富堅公司法人一致，為張華強。

另外36.5%的持股比例歸力誠集團子公司晉天投資咨詢有限公司(以下簡稱“晉天公司”)所有，該公司法人為吳新橋。

力誠集團官網顯示，力誠集團成立于2006年9月，總部位于廣州市荔灣區茶滘路33號。旗下有廣州力誠投資有限公司、廣東富堅房地產投資(集團)有限公司、廣州市茶滘城中村改造管理有限公司、廣州超順房地產發展有限公司、廣州潤博房地產投資有限公司、廣州誠雋物業管理服務有限公司、廣州市茶滘置業發展有限公司7家房地產行業全資子公司，現有固定資產人民幣32億元，已經發展成廣州市頗具規模和競爭力的集團化房地產企業。

有知情人士向記者透露，富堅公司、冠一公司以及晉天公司，自成立到2015年以前，都是涉嫌無實體經營場所的“皮包”公司。“富堅公司在2009年4月1日成立，注冊地址為廣州市荔灣區東滘北路560號(南樓)首層第19號鋪，股東是冠一公司和晉天公司，而冠一公司和晉天公司分別是2008年4月24日與12月3日成立的，注冊地址分別為東滘北路560號(南樓)首層第18號鋪和17號鋪。但實際上這三家公司所在的注冊地址，屬于茶聯合社的集體資產，在2015年之前都是沒有開門營業的。直到2016年后注冊地址才發生變更。”

多位茶聯合社的成員告訴記者，無論是茶確認城中村改造，還是力誠集團入主茶舊改事項均未通過股東大會進行表決。“茶聯合社沒有召開股東大會進行表決，無論是2010年印發的《關于加快推進三舊改造工作的補充意見》，還是2015年印發的《廣州市舊村莊更新實施辦法》，里面都有明確規定征求意見獲得村集體經濟組織成員八成以上同意改造，才可確定為合作改造或自主改造模式，但我們茶聯合社沒召開股東大會進行投票表決，連股東代表寫了信告訴村民他們沒投過票。”

而茶街道辦此前對相關成員回復稱，茶城中村改造方案于2009年6月獲得市政府審批通過開始實施，而穗府【2009】56號文在2010年1月才印發實施，因此未按56號文規定進行執行。

茶聯合社相關文件顯示，在2008年10月至11月底，茶聯合社在全村范圍內對村民業主開展征求意見和建議工作，征求意見通過發放調查問卷的形式，征詢了村民業主對茶城中村改造的相關意見。

茶聯合社稱，征求意見工作得到了廣大村民和業主的支持，在總房屋數1510戶中，發放問卷1389份，入戶率92%，回收調查問卷1251分，均支持改造，支持率為83%。

茶舊改是否應按廣州城市更新相關規定召開股東大會進行投票表決呢？僅以調查問卷形式征詢引起不少茶聯合社成員反對的情況，茶聯合社又如何解決？而對于富堅公司、冠一公司以及晉天公司2015年以前注冊地址是否為茶集體資產，注冊地址無實體經營等相關情況是否屬實，記者致電致函了茶聯合社、力誠集團予以核實，力誠集團婉拒了記者的核實采訪，而茶聯合社則截至發稿，未獲進一步回復。

改造資金籌措成疑

多位村民向記者坦言，土地權益未作評估就把大部分權益讓渡給了富堅公司。

除了富堅公司以及股東冠一公司、晉天公司2015年注冊地址經營情況成疑外，茶滘城中村改造公司對于茶舊改的資金籌措，從官方的文件中亦有兩種不同的說法。

2009年6月由廣州市城中村改造工作領導小組會議審議原則通過的《茶滘城中村改造方案》顯示，茶滘城中村改造利用自有資金啟動，啟動方式是AF0204-01地塊西側的空置用地，將規劃建設住宅1萬平方米，按每平方米造價3350元計，需3350萬元。茶滘村2008年可支配收入為3400多萬元，從所需資金總量來說，完全可以利用自有資金啟動。

上述AF0204-01號地塊的1萬平方米住宅建成后，可基本上安置完AF0204-02、AF0204-03兩個地塊的拆遷戶，且AF0204-03準備用于拍賣籌集資金，可以將拍賣資金用于兩個地塊的建設中去。

按如此模式滾動發展下去，整個改造將進入有序、健康的工作軌道。

值得注意的是，《茶滘城中村改造方案》改造資金來源于拍賣土地、集體積累和村民籌資三種渠道，并沒有引入合作企業進行籌資等相關表述。

事實上，茶滘城中村改造公司80%的股份為富堅公司持有，而富堅公司此前的控股股東為力誠集團。對于為何茶城中村改造公司80%的股份為富堅公司所有，茶滘街道辦此前曾回復村民稱，在啟動城中村改造工作以來，聯社采用了合作方式進行改造，明確由合作企業負責整村改造策劃、全部改造資金的籌措、拆遷安置和公建配套建設等工作。聯社與合作企業成立了茶城中村改造公司，具體負責城改項目的實施推進，在完成全部復建安置及公建配套建設的基礎上，聯社還可以獲得額外在茶滘城中村改造公司20%的利潤，并以不少于10萬平方米物業面積作為保底利潤。

茶多位村民向記者坦言，土地權益未作評估就把大部分權益讓渡給了富堅公司。“茶滘城中村改造公司80%的股份為富堅公司持有，而茶聯合社只占了20%，我們的土地權益完全沒評估，就成了力誠集團的子公司項目。”

至于為何茶城中村改造由原來的自有資金啟動，拍賣土地、集體積累和村民籌資推進茶舊改轉變為引入合作企業籌集資金推進茶滘舊改？土地權益為何未做評估？茶滘舊改有哪些困難等情況，記者致電致函了茶滘聯合社，截至發稿，未獲進一步回復。