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來源：證券時報

有望打開萬億級發展空間的公募房地產投資信托（REITs）正漸行漸近。

日前，部分基金公司已完成發改委組織的答辯。根據發改委提出的要求，基金公司馬不停蹄，開始準備補充材料，沖刺項目的最終落地。

抓緊備戰公募REITs

記者了解到，已完成發改委答辯的基金公司在繼續全力備戰公募REITs。

一位基金公司人士透露，國家發改委要求上報了公募REITs項目的基金公司根據新的指引做好整理，并通過省發改委向國家發改委提交終稿；后續會篩選符合條件的項目，將項目清單和終稿材料提交給證監會和交易所。

有業內人士表示，完成答辯的機構正在準備給證監會、交易所的申報材料，有的已經提交了初稿做預審核；未參加答辯的機構還在等待答辯機會。基金公司根據發改委在答辯過程中提出的問題做了總結，根據審核標準去尋找新的標的資產，為第二批項目試點做準備。

談及行業在公募REITs上的進展，國投瑞銀基金不動產投資中心總經理劉先鳴表示，在項目方面，發改委對首批入圍項目進行了點評和反饋，提出了一些關鍵問題，要求基金公司提交補充材料。通過發改委評審后，這些項目還將進入證監會和交易所系統的審核環節。而在規則層面，此前交易所相關人士曾公開表示，REITs有關規則的準備工作已經大體完成，正在履行審批程序，會盡快出臺。“已經有項目參與第一輪答辯的基金公司任務非常重，要按時間表完成千頭萬緒的開拓性工作，難度很大。尚未入圍的基金公司，也都在積極儲備項目、培育專業團隊，根據相關規則要求搭建內控制度和流程體系。總體而言，公募REITs對基金管理人的挑戰非常大，需要長期的努力。”

中金基金表示，近期的重點工作包括準備完善發改委、證監會和交易所要求的申報材料，管理人與原始權益人、運營管理機構繼續打磨運營管理安排。此外，各基金公司和證券公司還在繼續與各類型的市場參與方，包括監管以及學術和投資各界，就產品屬性、結構、治理機制等進行交流探討，為持續完善產品設計、順利推動產品發行打好基礎。

機構期盼首批項目落地

根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）中的相關要求，基礎設施基金份額認購價格應當通過向網下投資者詢價的方式確定，網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外投資者、符合規定的私募基金管理人、銀行理財子公司、社保基金、基礎設施投資機構、政府專項基金、產業投資基金等專業機構投資者。扣除向戰略投資者配售部分后，基礎設施基金份額網下發售比例不得低于本次公開發售數量的80%。

作為公募REITs的重要參與主體，機構投資者翹首以盼首批項目盡快落地。

中金基金透露，公募REITs作為資本市場的創新投資品種，受到廣泛關注，社保、養老、銀行、保險等長期限配置資金都在研究儲備。 “目前投資者主要關注點集中在：公募REITs產品股債性質以及特許經營權類和不動產類的產品分類情況；產品上市及后續交易機制，重點關注市場交易活躍度和二級市場流動機制；底層資產類別、收益率、發行規模等要素；與上市公司股票等既有金融投資品的差異化比較。”

鵬華基金表示，近期的信用債違約事件，讓投資人對信用產品產生了新的認識，投資人也在尋找投資品種進行風險分散，很多開始關注治理結構清晰、依托明確底層資產的公募REITs產品。

“機構對于公募RIETs產品的收益率、流動性、估值水平等較為關注，還有底層基礎資產的質量、原始權益人實力、區域發展情況、行業發展趨勢、擴募的可能性、關聯交易比重、現金流的公允性、運營管理機構和公募基金管理人的資產管理能力，等等。”劉先鳴透露，機構對于自身在投資公募RIETs時所要遵循的監管政策、合規要求、內部投資審批流程等都非常重視。 “公募RIETs作為一個新的工具，在機構內部走完制度建設流程也需要一定的時間。”

優質項目爭奪激烈

基金公司熱情相當高，然而優質項目稀缺，這方面的競爭非常激烈。

一位基金公司業務人士介紹，目前公募REITs底層資產，優質基礎設施項目較為稀缺。優質的基礎設施建設項目大多控制在地方政府和大型國企手中，而他們的現金流較為充沛，且可將基建項目通過銀行貸款獲得資金，所以很少有動力將此類項目通過REITs進行證券化。公募REITs可能會優先支持基礎設施補短板行業，如倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等基礎設施項目。這些項目普遍存在投資回收期長、持有期收益低等問題，是基建項目中難啃的“硬骨頭”。

“和傳統投行項目一樣，優質項目都是稀缺資源，對優質項目的承攬競爭在任何行業都存在。”博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱表示，就REITs來說，各家的競爭點主要在專業服務能力、資產運營能力、銷售定價能力、市場排名及市場影響力方面。在市場存量達到一定程度之后，REITs項目的競爭會過渡到各公募基金運營能力的競爭上。

鵬華基金表示，公募基金需要對REITs產品具備深刻的理解能力，在平衡投資人和原始權益人基礎上設計合理的產品結構和治理機制，而且信息披露也不同于以往組合產品，要做更多的準備。

劉先鳴直言，在試點階段，發行公募REITs的基礎設施項目質量標準非常高，優質資產稀缺，公募基金和券商會出現爭搶優質基礎資產的情況，這可能是大家認為競爭激烈的原因。

“公募REITs的競爭主要還是圍繞優質資源儲備、市場研究及銷售、以及專業背景的人才引進等方面。”中金基金表示，公募REITs作為一個創新產品，規則尚未完全明確。市場機構仍在重點支持區域內挖掘優質資產，但在這一階段能夠準確理解監管政策內涵以及把握產品發展的規律尤為重要。積極儲備市場需要的項目，設計好產品，才能把公募REITs市場做大做好。證券時報