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來源：第一財經 作者：孫夢凡

盡管有豪華朋友圈助陣，恒大物業(06666.HK)上市首日仍未守住發行價。

12月2日，恒大物業正式掛牌上市，開盤集合競價報8.84港元，較發行價微漲0.45%，截至當日收盤，恒大物業報收8.78港元，跌幅0.23%，總市值949.19億港元，暫列港股物業股市值第二，僅次于碧桂園服務。

自此，“碧萬恒融”四家超級房企中，僅剩萬科還未分拆物業上市，融創服務已于不久前掛牌。恒大系旗下則再添一個上市平臺，其余五個為中國恒大、恒大汽車、恒騰網絡、嘉凱城、ST恒寶。

將物業推向資本市場，是恒大集團降負債的重要一環。銀河聯昌曾表示，恒大物業和汽車分拆上市，將推動集團凈負債率大降50個百分點，加上嚴控拿地，預計2021年恒大凈負債率將大幅降至100%以下。

為確保上市“萬無一失”，恒大早在今年8月便發起Pre-IPO輪融資，云鋒基金、騰訊、農銀國際、中信、光大控股、紅杉中國等14家戰略投資者合計投資235億港元，彼時恒大物業估值已超750億港元。

到正式IPO階段，基石投資者的陣容更加豪華，恒大各路供應商、合作伙伴、甚至地產同行均來助陣，京基集團、中洲置地等23位基石投資者認購8.19億股股份，共計拿走約50.49%的發行份額。

只不過，物業股最火熱的時期已經過去，恒大物業上市首日股價低迷，也在市場意料之中。今日，世茂服務、銀城生活服務、卓越商企服務、奧園健康等超20家物企股價走低，世茂服務跌幅更是高達10.21%。

再往前回溯，據克而瑞統計，9~11月份有30家上市物企股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅最大為40.3%，金融街服務跌幅達40%，中奧到家、鑫苑服務、建業新生活、時代鄰里等跌幅也均超過30%。

“今年資本市場對物管板塊的熱情整體先揚后抑，同時存在明顯分化。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為，四季度中小物管公司出現估值下滑、首日破發等現象，資本市場逐漸回歸理性。同時，物管板塊加速擴張，也暴露出企業服務同質化、利潤水平低，嚴重依賴母公司開發業務等問題。

恒大物業此時上市，正值物管板塊低溫期。相較去年物業股上市的火熱態勢，資本市場對恒大物業已冷靜許多；但鑒于背靠龍頭地產商中國恒大，恒大物業得以艱難維持住股價，登上物業股市值第二位。

與此同時，隨著恒大物業入局，港股上市物企在管面積排名也發生變化。截至今年上半年，恒大物業在管面積約2.54億平方米，位列第五，排在其前的為碧桂園服務、雅生活服務、彩生活和保利物業。

在公司管理層愿景中，恒大物業的發展目標是，成為全球規模最大、布局最廣、業態最全、效益最好的物業集團。同時，兩輪投資者將為恒大物業提供更豐富的潛在資源，積極探討在不同領域建立靈活的合作關系。

對資本市場來說，恒大物業上市，意味著物業股持續兩年的集體狂歡已走向尾聲。今年以來，已有13家物業公司上市，加上即將入場的華潤萬象生活、遠洋服務、佳源服務等，物業股賽道越來越擠，想象空間卻亟待打開。

而對恒大物業自身來說，飛速登陸港股、大額募資69.16億港元后，該公司首先要處理極度依賴母公司、增值服務營收占比較低、業務模式有待獨立和多元化等難題。