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黨的十九大報告指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。租購并舉，全面發(fā)展住房租賃市場，已成為建設房地產長效機制、建立新的住房制度的重要內容。

2016年國務院辦公廳于發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)，明確提出：“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。”2017年7月《證監(jiān)會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)也再次提出要推進“房地產投資信托基金(REITs)試點”。

在此背景下，北大光華REITs課題組近日推出《中國租賃住房REITs市場發(fā)展研究》。研究發(fā)現(xiàn)，從全球發(fā)達經濟體來看，租賃住房REITs為租賃住房市場提供了重要的金融支持。REITs作為創(chuàng)新金融工具和長效商業(yè)模式，既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)模化、集約化和專業(yè)化，還有助于消化住房市場庫存，盤活存量，提高資源利用效率和住房租賃市場的活力，從而促進租賃住房市場的良性健康發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實意義。

研究測算，中國租賃住房REITs的市值規(guī)模將在5200億元至1.56萬億元之間，遠景巨大。

中國住房市場，尤其是一線城市已進入存量時代。研究報告披露的數(shù)據(jù)顯示，目前全國存量市場已達到180萬億元規(guī)模，一線城市更是以存量為主，北、上、深2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3，1.6和2.3倍。但租賃市場份額偏低，全國范圍看租賃成交占比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。

根據(jù)鏈家的研究，目前中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV(交易總額)已超過1萬億元，未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。美國人口僅有3.2億，但租賃人口超過1億人，租金GMV超過3萬億元。目前，中國住房租賃市場租金GMV只有美國的三分之一，憑借人口規(guī)模和人口結構優(yōu)勢，可以預見中國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮螅熬翱善凇?/p>

但研究報告也指出，中國租賃住房市場當前也面臨一些主要問題。

一是土地供應機制有待調整。當前，國內租賃住房資產發(fā)行REITs產品，面臨的一個首要問題便是“資產收益率偏低、難以達到投資人收益預期”。該問題的成因，與現(xiàn)有租賃住房用地的來源和性質具有密不可分的關系。近期，國內部分地區(qū)已陸續(xù)出現(xiàn)“長期自持”的土地供應出現(xiàn)，其取得成本與可散售住宅的土地成本相比具有較大優(yōu)勢。類似的土地供應模式調整對于國內租賃住房市場及其REITs產品的發(fā)展將起到重要推動作用。

二是專業(yè)品牌運營機構不足。專業(yè)、優(yōu)質、高效的運營能力是租賃住房長期健康發(fā)展的根本。而當前一些輕資產公寓運營機構以及類似保利等大型房企在租賃住房運營領域嶄露頭角以外，國內租賃住房領域的專業(yè)品牌運營機構無論在數(shù)量、運營水平還是管理規(guī)模方面都尚存較大的發(fā)展提升空間。運營水平的提升有助于REITs產品投資收益的提高;REITs產品在推動租賃住房市場快速發(fā)展的同時，也能夠起到推動運營品牌管理能力提升的作用。

三是配套金融工具欠缺。在當前中國已有租賃住房資產證券化工具中，REITs產品將發(fā)揮至關重要的作用。根據(jù)國家出臺的一系列租賃住房政策指引，未來中國租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式將由當前的“C2C”向“B2C”轉變，大量租賃住房資產將由各類租賃住房運營企業(yè)長期持有。因此，國內房地產行業(yè)將面臨原有“開發(fā)-銷售”模式向“開發(fā)-持有運營”模式轉變，若缺少REITs工具的配套支持，持有運營模式將對運營企業(yè)形成巨大的資本壓力。

報告還指出，租賃住房REITs規(guī)模的潛力，還需進一步細分研究。從目前的市場情況來看，城鎮(zhèn)租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發(fā)行REITs產品的基礎資產。但是，考慮到城鎮(zhèn)租賃住房用地與用于租賃住房的集體土地在國內推出不久，相應資產入市預計還需要2-3年，公租房可能是現(xiàn)階段較為適合中國進一步探索租賃住房REITs產品的資產類型，并為下一階段前述兩類型資產的大面積入市做好準備。