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隨著房地產(chǎn)調(diào)控升級,一些地方也開始出重拳治理房地產(chǎn)廣告。

房地產(chǎn)廣告中的不規(guī)范之處對消費(fèi)者帶來哪些影響?治理房地產(chǎn)廣告應(yīng)突出哪些方面?《法制日報(bào)》記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。

規(guī)范房地產(chǎn)廣告刻不容緩

不久前,江西省南昌市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局與教育局聯(lián)合下發(fā)通知,規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告宣傳。

通知要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的中介機(jī)構(gòu)不得在其公開銷售廣告中使用“名校”“學(xué)區(qū)房”等違反義務(wù)教育平等原則的廣告宣傳語,也不得在其內(nèi)部發(fā)行的有關(guān)銷售彩頁廣告或在室內(nèi)打出的廣告條幅進(jìn)行任何涉及“名校”“學(xué)區(qū)房”的宣傳。

此外,廣西壯族自治區(qū)南寧市工商局在公布2017年1月至8月房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治情況同時(shí),曝光了28家企業(yè)的違法行為。專項(xiàng)整治行動(dòng)發(fā)現(xiàn),南寧市房地產(chǎn)行業(yè)存在以下幾類典型問題:

未取得商品房預(yù)售許可證就開始銷售宣傳,違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容;在廣告宣傳中使用“最終解釋權(quán)”用語,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》相關(guān)規(guī)定;廣告中存在“本樓盤緊鄰地鐵某號線”內(nèi)容,但未標(biāo)明“在建”,違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容;在廣告中宣傳“本樓盤距離某地多少時(shí)間”,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定;在廣告中宣傳房屋的“戶型面積”,但未標(biāo)明為“建筑面積”還是“使用面積”,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定;在廣告中將商住兩用樓盤僅宣傳為商用樓,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定;在廣告中宣傳“本樓盤獲滿意度調(diào)查第一名”,違反了反不正當(dāng)競爭法相關(guān)規(guī)定;在廣告中宣傳樓盤的“投資回報(bào)率”,違反了廣告法相關(guān)規(guī)定。此外,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在無照經(jīng)營等違法行為。

中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌認(rèn)為,廣告法對廣告進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定,但仍有廣告在打擦邊球。

“這樣的廣告侵犯了消費(fèi)者的三項(xiàng)權(quán)利:第一就是知情權(quán),廣告寫的含糊不清,沒有讓消費(fèi)者知道準(zhǔn)確真實(shí)的信息;第二是選擇權(quán),消費(fèi)者在信息模糊的狀態(tài)下作出選擇,這實(shí)際侵犯了消費(fèi)者的選擇權(quán);第三是公共消費(fèi)權(quán)。”邱寶昌說。

“不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告嚴(yán)重干擾消費(fèi)者知情權(quán)。相對于開發(fā)商而言,消費(fèi)者處于弱勢地位,不僅是因?yàn)橄M(fèi)者所掌握的資源比開發(fā)商少,更重要的是消費(fèi)者無法掌握許多信息。比如,產(chǎn)權(quán)證什么時(shí)候辦下來、能不能辦下來、房屋有無隱患、建筑質(zhì)量是否存在問題等,消費(fèi)者一般不知道。本來房地產(chǎn)廣告在真實(shí)完整性方面理應(yīng)要求更高,結(jié)果卻更加誤導(dǎo)消費(fèi)者,甚至是欺詐消費(fèi)者。不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告對于整個(gè)樓市也會(huì)帶來負(fù)面影響。許多年前我買房的時(shí)候,我還記得宣傳廣告里反映的大概意思是,有一條河流波濤洶涌從小區(qū)前呼嘯而過。實(shí)際上,北京并沒有這樣的河。一些樓盤銷售情況如何,基本上取決于廣告策劃、營銷。”中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海說。

劉俊海認(rèn)為,不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告助長了房價(jià)的虛高,給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。“房子是用來住的,不是用來炒的”,遏制炒房,要從規(guī)范房地產(chǎn)廣告做起。“不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告還嚴(yán)重誤導(dǎo)了居民消費(fèi)。在一些房地產(chǎn)廣告的攻勢下,借錢買房、離婚買房等問題不時(shí)發(fā)生,污染了社會(huì)風(fēng)氣,危害是多方面的”。

廣告可成為合同組成部分

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,張家口市建筑和房地產(chǎn)市場稽查站發(fā)布了關(guān)于依法依規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售廣告的告知書。具體內(nèi)容包括:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法依規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售廣告宣傳,不得在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體上擅自對外發(fā)布不實(shí)廣告信息,不得擅自張貼、噴涂、散發(fā)房地產(chǎn)銷售廣告;房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場布置應(yīng)符合全市統(tǒng)一要求,合理布置企業(yè)證照、項(xiàng)目手續(xù)、沙盤展示、《購房提示》、法律法規(guī)等公示位置;加強(qiáng)管理培訓(xùn),提高員工素質(zhì),增強(qiáng)房地產(chǎn)銷售依法依規(guī)宣傳的自覺性。

“房地產(chǎn)廣告中的承諾分為兩種,一種是要約邀請,另一種是合同法中的要約。如果是要約邀請,可以算是普通廣告,主要目的是吸引人們購房,通常情況下并不產(chǎn)生違約責(zé)任;如果承諾的內(nèi)容明確而具體,成為合同法中的要約,消費(fèi)者也信以為真,這樣的內(nèi)容就成為合同的組成部分,承諾的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)就構(gòu)成違約了。”劉俊海說。

房地產(chǎn)廣告如果失實(shí),責(zé)任由誰來承擔(dān)?

“房地產(chǎn)廣告發(fā)布在不同環(huán)節(jié)有四類責(zé)任主體:廣告主,也就是開發(fā)商;廣告公司幫助做策劃、寫文案;發(fā)布廣告的媒體;廣告代言人,比如明星。上述四類責(zé)任主體對消費(fèi)者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,應(yīng)根據(jù)廣告法中有關(guān)規(guī)定來判定。原則上來說,開發(fā)商和消費(fèi)者之間存在合同關(guān)系,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主體責(zé)任,如果其他環(huán)節(jié)的主體也有過錯(cuò),比如發(fā)布者沒有認(rèn)真審核廣告、代言人伙同開發(fā)商忽悠消費(fèi)者等,那么也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”劉俊海說。

房地產(chǎn)廣告中的承諾沒有兌現(xiàn),消費(fèi)者該如何維權(quán)?

劉俊海認(rèn)為,消費(fèi)者首先要和開發(fā)商協(xié)商,如果協(xié)商不成就找消費(fèi)者協(xié)會(huì)出面調(diào)解,調(diào)解再不成就看房地產(chǎn)廣告中有沒有仲裁條款,最后就是向法院提起訴訟。這是消費(fèi)者房產(chǎn)維權(quán)的四個(gè)渠道。

“消費(fèi)者在遇到廣告誤導(dǎo)買房后,可以與商家進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不行可以投訴。如果還沒有解決問題,可以提起訴訟,尋求法律途徑解決問題。”邱寶昌說。

消費(fèi)者在看房買房過程中應(yīng)注意什么呢?

邱寶昌認(rèn)為,消費(fèi)者不要相信任何口頭承諾,商家說的再好,也是他們的宣傳策略,最終還是要體現(xiàn)在買賣合同中。

“房地產(chǎn)開發(fā)商要自覺尊重消費(fèi)者知情權(quán),履行信息披露義務(wù)。即使用房地產(chǎn)廣告的方式招攬客戶,也要堅(jiān)持實(shí)話實(shí)說。要謹(jǐn)記,當(dāng)房地產(chǎn)廣告對消費(fèi)者產(chǎn)生重大影響之后,就不再是普通廣告,而是成為合同的一部分。廣告公司在給開發(fā)商設(shè)計(jì)文案時(shí),也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控,詳細(xì)核實(shí),一旦被認(rèn)定虛假廣告,會(huì)面臨索賠。媒體在發(fā)布廣告時(shí),也要對房地產(chǎn)廣告認(rèn)真審核,堅(jiān)決不刊播虛假廣告。現(xiàn)在有的自媒體也發(fā)布廣告,對于自媒體發(fā)布廣告的監(jiān)管還需要進(jìn)一步強(qiáng)化。防范房地產(chǎn)虛假廣告,還要重視對網(wǎng)絡(luò)廣告的監(jiān)管。從根本上遏制房地產(chǎn)虛假廣告,相關(guān)部門要形成合力,打造全方位房地產(chǎn)廣告監(jiān)管體制、機(jī)制。”劉俊海說。(記者 杜曉 實(shí)習(xí)生 張希臣)