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樓市深度調(diào)控下：50宗“地王”僅有一成入市的原因？

來源：人民網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2017-11-28 22:55:15

2016年被房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士稱為“地王年”。這一年，全國誕生了350宗地王，并且絕大部分都分布在一、二線熱點(diǎn)城市，又以一、二線城市最為集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價(jià)均超過了800億元，合肥的地王幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。

2017年末，距離這些“地王”誕生已經(jīng)一年已久，這一年中，一、二線熱點(diǎn)城市正在經(jīng)歷中嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，在此背景下，這些“地王”現(xiàn)狀如何呢?

50宗“地王”僅有一成入市

克而瑞地產(chǎn)研究中心在對(duì)上述的350宗地王進(jìn)行綜合考察后，以城市房地產(chǎn)交易規(guī)模、地王幅數(shù)、地塊交易時(shí)間等因素，選取了50個(gè)典型地王作為樣本進(jìn)行分析。從這50個(gè)地王建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開盤階段，而在未開盤的43個(gè)項(xiàng)目中，一年過去之后，仍有多達(dá)14個(gè)項(xiàng)目處于未開工的狀態(tài)。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉稱，一般項(xiàng)目，拿到地的當(dāng)月一般就開始動(dòng)工了，效率慢的可能兩三個(gè)月。業(yè)內(nèi)以高周轉(zhuǎn)聞名的碧桂園更有“拿地即開工，拿地到開盤5-7個(gè)月”的速度標(biāo)準(zhǔn)。

鑒于此，上述14宗未開工的地王已經(jīng)在主動(dòng)延遲入市時(shí)間，而且這些地王主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一、二線城市，其中不乏2016年上半年成交的地塊，如蘇地2016-WG-26號(hào)、廈門2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02等，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。

在對(duì)熱點(diǎn)城市南京的走訪中，去年有“地王窩”之稱的南京河西區(qū)域的“地王”項(xiàng)目并未入市，最貴“地王”樓面價(jià)已經(jīng)超過每平方米3.7萬，也超過該區(qū)域的政府“限價(jià)”，部分開發(fā)商更是表示“希望跨過這個(gè)周期，等待限價(jià)的放開”。

不僅如此，在36個(gè)開工“地王”中，仍有八成尚未開盤，從已開盤的7個(gè)地王項(xiàng)目來看，也面臨著盈利的難題。

入市即“虧本”? 地王的拖延術(shù)

楊科偉分析稱，已開盤的地王項(xiàng)目多是依據(jù)區(qū)域或板塊政府限價(jià)來銷售，但盈利空間著實(shí)有限。若將成交樓面價(jià)的2倍作為項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)，僅有4個(gè)項(xiàng)目(北京綠地?海珀云翡、合肥文一塘溪津門、濟(jì)南綠地新里城和無錫蠡湖金茂府)的開盤售價(jià)超越了這一基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了“保本”銷售。而南京海玥名都為了符合限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)入市將開盤價(jià)定為每平方米44600元，與此前拿地樓面價(jià)每平方米42561元相差無幾。

對(duì)于“地王”不愿開工的原因，楊科偉分析稱，大多數(shù)地塊是因?yàn)殚_發(fā)商觀望所致。事實(shí)上，這些地王項(xiàng)目一般都處于房價(jià)較高的核心一、二線城市，這些城市也是2017年政府“控房價(jià)”的重點(diǎn)，板塊“限價(jià)”甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。

典型代表如蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊，仁恒于20169月以樓面價(jià)每平方米38960元拿下，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米40000元，按此價(jià)格不虧本幾無可能。

在采訪中，不愿具名的某開發(fā)商高層向記者表示：“對(duì)于樓面價(jià)較高的地王項(xiàng)目，解套的思路，一方面，做區(qū)域內(nèi)最高端的產(chǎn)品，比如聘請(qǐng)最好的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ，高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，另一方面，在入市節(jié)奏上，在調(diào)控嚴(yán)厲時(shí)，緩慢或者少批量的投向市場，等待限價(jià)放開，跨越市場周期，再加快入市，實(shí)現(xiàn)整體盈利。”

在去年市場的瘋狂時(shí)期，開發(fā)商枉顧“面粉貴于面包”的現(xiàn)實(shí)情況，不斷追高，在地王成交樓面價(jià)與周邊競品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。

以合肥葛洲壩中國府項(xiàng)目為例，拿地樓面價(jià)為每平方米22103元，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為每平方米22000元，其只能押注于未來房價(jià)的上漲。

加快“地王”入市緩解供需矛盾

由于“地王”體量較大，具有一定的區(qū)域影響力，其延遲入市不僅在客觀上造成了區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短缺，也同時(shí)對(duì)其他項(xiàng)目的入市形成負(fù)面效應(yīng)。

目前，由國土部牽頭的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查大限將至，“地王”們也將無處遁形。

此前，為加大推地力度，防止坐地生財(cái)，囤地倒地，拖欠地款，國土部開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，按照工作部署，各省級(jí)國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

就目前的市場情況而言，“限價(jià)”、“市場變冷”不應(yīng)該成為“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有極大的風(fēng)險(xiǎn)，楊科偉認(rèn)為：“去年競價(jià)拿地時(shí)，不少項(xiàng)目投資者都預(yù)期未來兩三年房價(jià)持續(xù)上漲，在這樣預(yù)判價(jià)格下成交的地塊，現(xiàn)在自然會(huì)有巨大的風(fēng)險(xiǎn)。”

11月21日，住建部的會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

所以，加快“地王”入市，地方政府不能放任開發(fā)商延遲入市，形成囤地的情況，更要使開發(fā)商放棄“跨越周期”、“房價(jià)下一輪暴漲”的幻想。

(附：50個(gè)樣本“地王”明細(xì)，來自克而瑞研究中心)