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新年剛過，北方進(jìn)入了一年當(dāng)中最寒冷的時期。

總是以“優(yōu)質(zhì)房企”標(biāo)簽出現(xiàn)在監(jiān)管名單里的旭輝，選擇在這個時間繼續(xù)收縮，將華北與西北區(qū)域合并。曾在旭輝北京市場的困難時期上任的知名職業(yè)經(jīng)理人、北方大將董毅，也伴隨著再次出現(xiàn)的困局轉(zhuǎn)身離去。

董毅是地產(chǎn)老兵，曾任永同昌集團(tuán)副總裁，分管投資、融資和投后管理。2017年，他加入旭輝集團(tuán)，擔(dān)任投資中心戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人。

(資料圖片僅供參考)

此后他一路開疆拓土，在2020年旭輝整合北京、天津兩大事業(yè)部，成立第七個區(qū)域集團(tuán)時，擔(dān)任華北區(qū)域總裁。

房地產(chǎn)歷史上，曾經(jīng)有大批職業(yè)經(jīng)理人“逆天改命”，然而這輪周期中的北方樓市，沒有給董毅這個機(jī)會。

對于董毅的下一站，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》獲悉，很有可能是越秀的華北區(qū)域。

作為新晉北京的廣東房企，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)曾在2021年業(yè)績會上表示：“錢不是問題” ，擴(kuò)張之意明顯。

但在北京市場，越秀似乎進(jìn)展并不順利。此前越秀僅在2021年聯(lián)手天恒在懷柔以底價(jià)45.7億元拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊。但項(xiàng)目越秀天恒懷山府入市后，銷售情況并不理想。

這樣看來，董毅這樣的老將，似乎正合越秀的心意。

一位知情人士稱：“應(yīng)該差不多了，據(jù)說董毅都已經(jīng)去過越秀在北京的項(xiàng)目了。”

董毅回應(yīng)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱，還在等待（越秀）黨委會的召開，一切還未定。

受命于困難之際

自從2018年接替孔鵬出任北京公司總經(jīng)理后，董毅的朋友圈里經(jīng)常會出現(xiàn)爭分奪秒抓銷售的海報(bào)。

他面臨的是一個能級高、壓力大的市場。而從2016年之后，京津冀受限商住限購等政策，樓市行情急轉(zhuǎn)直下。

以商辦用地居多的北京旭輝，遭遇驟變政策及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的錯配，銷售出現(xiàn)下滑。北京旭輝繼而開始開拓京津冀市場。

擅長投資的董毅很快就做出了成績，他在土地市場毫不手軟，直到2022年上半年，旭輝還能在北京拿地，也成為2022年首輪土拍唯一拿地民企。

2019年，董毅對外宣稱旭輝北京的銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了260億，天津也超過了60億，華北區(qū)域集團(tuán)在旭輝內(nèi)部合約銷售占比將超過十分之一。

2020年，旭輝集團(tuán)將原來的北京事業(yè)部、天津事業(yè)部進(jìn)行整合，成立華北區(qū)域集團(tuán)，成為集團(tuán)的第7個事業(yè)部，董毅擔(dān)任華北區(qū)域總裁。

旭輝華北區(qū)域集團(tuán)下設(shè)北京、天津和石家莊三個城市公司。

而根據(jù)旭輝的“二五戰(zhàn)略”目標(biāo)，旭輝需要培育和打造十幾個區(qū)域小集團(tuán)，每個小集團(tuán)平均的規(guī)模達(dá)到300億-400億元。

暖不“熱”的北方

但一瞬間市場突變，北方市場在近一年多的時間遭遇了非常大的壓力。

北方樓市對于整個中國房地產(chǎn)市場來說是個特殊的存在，對外來者極具挑戰(zhàn)，即便是萬科、龍湖這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)也難免在這里踩坑。比如萬科的高價(jià)自持項(xiàng)目翡翠書院，以及接盤了華夏幸福的環(huán)京資產(chǎn)，拖累了公司業(yè)績；而龍湖在古北水鎮(zhèn)的項(xiàng)目因?yàn)橘|(zhì)量問題而出現(xiàn)大規(guī)模維權(quán)。

在房地產(chǎn)市場上行周期，北方的市場也曾非常堅(jiān)挺，但這一輪政策的放松，北方的恢復(fù)卻并不盡如人意。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱：“北方樓市火熱的時候，也是南方炒作資金為主，缺少接盤的下家就沒有了炒作的基礎(chǔ)。”

“華北區(qū)域今年表現(xiàn)一般，權(quán)益低，肯定是業(yè)績不好，董毅才選擇離開。”旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

他還透露，華北的很多項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)量并不好，像石家莊的一些項(xiàng)目甚至虧錢。

去年9月，旭輝在天津的項(xiàng)目公司天津興卓房地產(chǎn)公司所涉信托未能如期支付款項(xiàng)，信托方要求提前兌付資金。

旭輝方面回應(yīng)稱其天津項(xiàng)目曾發(fā)行股權(quán)類信托融資產(chǎn)品，但受累于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市況，影響了該項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)度，進(jìn)而影響該信托產(chǎn)品的現(xiàn)金分配。

2022年11月，外界就傳出董毅要離職的消息，當(dāng)時旭輝公開辟謠。但僅過了2個月，傳言就成為了現(xiàn)實(shí)。

接替董毅的是旭輝西北區(qū)域的總裁周長亮，同時到來的是西北與華北的區(qū)域合并。

時至今日，旭輝已經(jīng)在組織上多次動刀。從去年到現(xiàn)在，旭輝已經(jīng)將原湖南、武漢、鄭州區(qū)域公司合并為華中區(qū)域；華西區(qū)域、西南區(qū)域合并形成華西區(qū)域集團(tuán)，收縮態(tài)勢已經(jīng)非常明顯。

掙扎的優(yōu)質(zhì)房企

監(jiān)管層面的第二支箭和第三支箭，旭輝都是受益者。

新年剛過旭輝就宣布擬發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過20億元，由中債信用增進(jìn)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，詢價(jià)區(qū)間為2.80%-4.30%。

此前在去年的12月，旭輝公布了配售及認(rèn)購事項(xiàng)，合計(jì)8.4億股已成功按配售價(jià)每股1.14港元配售予不少于6名獲配售人，認(rèn)購股份相當(dāng)于認(rèn)購事項(xiàng)完成后經(jīng)擴(kuò)大的已發(fā)行股份總數(shù)約8.07%。

但目前的融資仍舊解不了渴，旭輝內(nèi)部人士稱：“年底沒有感受到市場有明顯的回暖。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，目前資金鏈仍舊處于普遍緊張狀態(tài)，資本市場上融資在恢復(fù)，但是難以取代銷售回款。

另外，近期銀行頻繁對房企進(jìn)行授信。對此，有開發(fā)商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“授信很多都是要跟項(xiàng)目綁定的，集團(tuán)暫時用不到，而且這種授信都是意向性框架協(xié)議，落地到項(xiàng)目也需要時間。”

所以，盡管目前優(yōu)質(zhì)房企可以發(fā)債、配股融資，但當(dāng)下，房企為了熬到市場回暖仍舊要割肉求生。

同樣在去年12月12日，旭輝控股稱計(jì)劃通過投票程序出售公司持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，占已發(fā)行總股本的23.26%。

不僅是旭輝，碧桂園控股股東楊惠妍也通過出售碧桂園服務(wù)股權(quán)套現(xiàn)約50.55億港元，之后又以免息及無抵押的形式借給碧桂園。

當(dāng)收縮和緊缺成為常態(tài)，像董毅這樣以投資擅長的職業(yè)經(jīng)理人選擇離開，也并不難以理解。