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保交樓行動(dòng)正在狂風(fēng)驟雨般進(jìn)行著。

9月6日，保交樓的排頭兵鄭州發(fā)布一則通知，大標(biāo)題上寫(xiě)著“大干30天，確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工”。文件要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

與之相匹配的紓困基金也在持續(xù)落地。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)官方信息，9月8日鄭州金水區(qū)錦藝金水灣、管城區(qū)永威滟瀾庭、中原區(qū)永威西郡等3個(gè)項(xiàng)目獲得資金支持，涉及資金金額超10億元，還有5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入洽談最后階段，紓困基金還正在對(duì)接目標(biāo)項(xiàng)目。

在此之前，第一筆紓困資金已經(jīng)發(fā)放，花落鄭州北龍湖金融島寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

除此之外，在其他城市，項(xiàng)目紓困也在逐步落地之中。

正處在債務(wù)漩渦中的融創(chuàng)，在大連多個(gè)項(xiàng)目分別獲得了資金援助，太原的兩個(gè)項(xiàng)目也申請(qǐng)了專(zhuān)項(xiàng)借款。一同申請(qǐng)的，還包含了富力、寶能、當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)。

隨著保交樓行動(dòng)的不斷深入，紓困資金的落地，一些項(xiàng)目得以復(fù)工，這讓7月份以來(lái)掀起“斷供浪潮”的業(yè)主們稍微放了些心。

這是一個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)端，但接下來(lái)還有更大的考驗(yàn)。一批較為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目獲得重生的機(jī)會(huì)時(shí)，還有大量不夠紓困“條件”的項(xiàng)目，等待復(fù)活。

這些項(xiàng)目或是停工時(shí)間更長(zhǎng)，或是債務(wù)問(wèn)題更復(fù)雜，如何讓它們重新“復(fù)活”，才是這場(chǎng)保交樓行動(dòng)真正的深水區(qū)。

紓困資金相繼落地

9月6日鄭州的那場(chǎng)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)，明確了加快推進(jìn)紓困基金盤(pán)活項(xiàng)目工作。

截至目前，鄭州市紓困基金工作專(zhuān)班組建了項(xiàng)目庫(kù)，初步確定了永威西郡、富田九鼎公館等8個(gè)項(xiàng)目作為首批意向項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資43億元。

這次會(huì)議確定鄭州9月底前投放不低于50億，10月中旬前全部放款到位，從而快速緩解房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目資金壓力，確保資金真正用于問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目，推動(dòng)實(shí)質(zhì)性復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

而且從這次會(huì)議動(dòng)員的主體看，保交樓已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的與住建部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)相關(guān)了，而是與公安、法院等多部門(mén)的聯(lián)動(dòng)。

此前在預(yù)售監(jiān)管資金被挪用而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾、業(yè)主停貸風(fēng)波期間，有開(kāi)發(fā)商人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“地方政府已經(jīng)與我們談過(guò)，如果項(xiàng)目資金沒(méi)有被抽走，出現(xiàn)問(wèn)題政府會(huì)出面協(xié)調(diào)；如果開(kāi)發(fā)商做不到交付，會(huì)讓城投平臺(tái)立刻接手；如果項(xiàng)目資金被抽取，又不好好做交付，那么經(jīng)偵部門(mén)就會(huì)進(jìn)場(chǎng)。”

其他城市也在行動(dòng)。

近期有消息稱(chēng)，融創(chuàng)在大連的三個(gè)項(xiàng)目融創(chuàng)大連壹號(hào)院、海逸長(zhǎng)洲、辰悅和鳴將獲得國(guó)開(kāi)行的15億到20億的紓困資金。

大連壹號(hào)院所在地塊是2019年融創(chuàng)以40億的價(jià)格收購(gòu)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)所得，彼時(shí)融創(chuàng)稱(chēng)要將該項(xiàng)目打造成其在大連的標(biāo)桿產(chǎn)品；融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲也是一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，總戶(hù)數(shù)超過(guò)了9000戶(hù)。

有消息人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，“上述三個(gè)項(xiàng)目中，第一個(gè)項(xiàng)目可能直接把資金給到融創(chuàng)，后面兩個(gè)項(xiàng)目有可能是給到大連本土企業(yè)德泰，由德泰監(jiān)管用于確保項(xiàng)目交付。”

融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱(chēng)：“目前，我們各地都對(duì)困難項(xiàng)目進(jìn)行紓困資金申報(bào)，但標(biāo)準(zhǔn)比較高，基本都要求核心位置的核心項(xiàng)目，而且債務(wù)情況較為干凈，后續(xù)的貨值能夠覆蓋建設(shè)投入。”

在太原的一份紓困項(xiàng)目名單統(tǒng)計(jì)中，14個(gè)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金達(dá)到101億元，可售貨值89.88億元，申請(qǐng)企業(yè)包含了融創(chuàng)、富力、寶能等企業(yè)。

多重手段作用下，大概很快會(huì)有一批項(xiàng)目的問(wèn)題得到解決，重回正常的軌道。

向“深水區(qū)”推進(jìn)

在各地項(xiàng)目紓困大作戰(zhàn)中，有的購(gòu)房者因?yàn)轫?xiàng)目問(wèn)題被重視而欣喜，也有一部分人因被排除在紓困名單之外而黯然失意。

作為太原市老牌爛尾樓的太原金尊府，沒(méi)有進(jìn)入這次紓困的名單。

這個(gè)項(xiàng)目在2019年遭遇限高拆除了部分樓層，自此之后就陷入了爛尾。隨著泰禾集團(tuán)深陷資金鏈危機(jī)，金尊府的業(yè)主們?cè)谛袠I(yè)出險(xiǎn)來(lái)臨之前就進(jìn)行了長(zhǎng)久的維權(quán)。

在太原的這批紓困項(xiàng)目申報(bào)中，要求項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)資金快進(jìn)快出，即一年內(nèi)能交付，剩余可售貨值按60%（現(xiàn)房抵押貸款可借款最高比例）折算，總資產(chǎn)（含項(xiàng)目外其他資產(chǎn)）可覆蓋后續(xù)建設(shè)的項(xiàng)目。

很顯然，這個(gè)2017年的項(xiàng)目不會(huì)剩下太多貨值。

知情人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“金尊府目前存貨只有不足10億的車(chē)位和頂?shù)祝Y金缺口就有30億，基本不足以支撐后續(xù)的資金。”

目前，太原市政府專(zhuān)門(mén)成立了泰禾項(xiàng)目的專(zhuān)班，但難度還是非常大。

“畢竟紓困資金的規(guī)模有限，只能有限保證那些能夠迅速恢復(fù)立刻見(jiàn)效的項(xiàng)目。”

一位TOP5房企的投資負(fù)責(zé)人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析稱(chēng)，保交樓過(guò)程中，政府希望用最小的資金撬動(dòng)最大的效益，從而起示范作用。

在這個(gè)過(guò)程中，有幾類(lèi)資產(chǎn)的問(wèn)題是比較容易解決的：一是項(xiàng)目仍有存貨，政府投入部分資金，同時(shí)有信用背書(shū)的作用，以此帶動(dòng)銷(xiāo)售，將存貨變現(xiàn)；二是項(xiàng)目沒(méi)有存貨，政府少投一點(diǎn)資金，項(xiàng)目可以正常交付，花小錢(qián)辦大事；第三是具有典型意義的項(xiàng)目，或者是對(duì)社會(huì)造成巨大影響的項(xiàng)目，比如鄭州此前有大量碩士博士買(mǎi)的樓盤(pán)項(xiàng)目。

這些特征，太原泰禾金尊府都不符合。它和跟它類(lèi)似的項(xiàng)目，還需要繼續(xù)等待。

香頌資本董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“財(cái)政紓困資金肯定不能打了水漂，紓困也是要見(jiàn)成果。如果項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)太大，財(cái)政資金則不可能把資金低效甚至無(wú)效運(yùn)用，那么這些項(xiàng)目大概率就會(huì)走破產(chǎn)清算這樣的司法路徑。”

上述房企投資負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)于一些積重難返的項(xiàng)目，拯救方案都比較復(fù)雜，有幾種可能性：

對(duì)公司進(jìn)行清算重組，拆分剝離壞賬，然后以政府的名義接管，有點(diǎn)類(lèi)似海航的邏輯。

對(duì)于預(yù)售資金被挪用之后導(dǎo)致項(xiàng)目停滯的，要對(duì)銀行追責(zé)，銀行也要為自己的監(jiān)管不力負(fù)責(zé)。這種情況下，銀行先行墊資，完成保交樓，然后銀行再去向項(xiàng)目公司清算。

還有一種可能，就是城投公司直接接手，但如果此類(lèi)項(xiàng)目較多，城投也接不過(guò)來(lái)。

“在這個(gè)過(guò)程中不存在完美平衡的三角形，目前看，短時(shí)間這種問(wèn)題項(xiàng)目無(wú)法解決。”上述人士稱(chēng)。

一家總部在上海的國(guó)企開(kāi)發(fā)商中層向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：”政府對(duì)小虧的爛尾樓，無(wú)非是土增稅和各類(lèi)稅費(fèi)的減免，最終可能還是會(huì)通過(guò)金融政策這樣的手段來(lái)兜底。”