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高調地重回前十后，曾經是“招保萬金”時代四大金剛之一的金地集團再次退回防守。

2016年銷售規模破千億后，金地在第二年高喊“三年破2000億”。2021年，金地繼續往前沖，提出2800億目標并順利完成，如愿進入前十。

(資料圖片)

但管理層在業績方面的承諾，卻食言了。“全年結算收益同比上漲”的目標，在2021年并未完成。

日前舉行的2022年半年度業績會上，針對投資者多次對銷售目標的提問，金地再次選擇不披露。

前七個月，金地的投資出現了急速收縮，拿地排名降至第42位。

面對短期的未來，唯一可以確定的是，金地的TOP10恐怕又將成為歷史。

反常的增利不增收當

“增收不增利”已成為房地產行業普遍現象時，金地集團很反常的，在2022年上半年做到了營業收入同比下降、凈利潤同比增長的業績。據金地2022年半年報顯示，2022年上半年金地實現營業收入281.12億元，同比下降18%。歸屬于上市公司股東凈利潤19.65億元，同比增長約8%，相比2021年上半年接近4成的降幅，核心利潤的增長反彈非常明顯。

反轉來得有些突然。

幾個月前金地發布的2021年年報顯示，其全年的業績“增收不增利”，營業收入同比增長18.16%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少9.50%。

金地集團財務負責人韋傳軍在業績說明會上向《鳳凰WEEKLY地產》解答稱，造成如此業績的原因是毛利率的增長，造成毛利率上漲的原因是“受結算節奏影響”。

業績報告顯示，金地今年上半年的房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期上升6.93個百分點。

凈利潤確實和毛利率直接相關。

具體來看，金地在全國分7個地區，今年上半年有4個區實現了毛利率上漲，分別是東南、華北、華東、華南地區，增加了10.4個、9.62個、9.25個、3.4個百分點；下降的則是華中、西部和東北地區三區。

在2022年上半年，整個金地集團扭轉了連續幾年的毛利率下降頹勢。

金地集團2016年-2021年的房地產開發業務的毛利率分別為28.73%、33.96%、43.08%、41.26%、33.56%、19.65%。

如韋傳軍所說，結轉節奏確實也會影響凈利潤水平。

按照行業普遍的大約3年的結轉周期來看，金地今年上半年的結轉的項目，大概是2019年獲取的。

從金地2019年的年報可以看出，當年金地拿了113 宗土地，新增總土地儲備約1688萬平方米，一線、二線、三四線城市的比例分別是10%、55%、35%。再往前的2018年，金地的一線、二線、三四線的新增土儲比例分別是25%、43%、32%。

可以看出，和2018年相比，金地2019年的一線城市土儲比例減少了15個百分點，一線和二線相加，也減少了3個百分點。

如果再將金地的結轉周期拉長至4年，2018年金地在三四線的投資比例也高于2017年。從2017年到2019年，金地在一、二線的投資比例是逐步降低的趨勢，分別是87%、68%、65%。

奇怪的是，一般來說，能級高的城市的項目毛利率更高。如果簡單按照拿地比例來看，金地因結轉而提高的凈利潤水平，無從解釋。

高超的成本管控？

“影響毛利率的還有成本管控，同樣會影響確認收入的項目毛利。”深圳一名會計師事務所的會計師對《鳳凰WEEKLY地產》分析。

2022年上半年業績報告顯示，金地營業收入同比減少17.98%的同時，營業成本減少了22.43%，即成本的減少幅度更大。具體費用上，銷售費用減少17.98%，與營業收入降幅一致；管理費用減少25.98%。

對于管理費用的減少，報告顯示因“人工薪酬減少”，其中“應付職工薪酬”一項較上年期末減少了35.89%，為28.34億。

“人工薪酬減少”是否意味著金地存在大幅裁員或者降薪的情況？

金地集團財務負責人韋傳軍在業績會上就這一問題回復《鳳凰WEEKLY地產》：“這一數據是半年度余額數據與全年度余額相比較，而非同比數據。如對比公司2021年6月30日應付職工薪酬余額，則變動幅度不大。”

《鳳凰WEEKLY地產》對比之后發現， 金地集團2022年上半年應付職工薪酬較2021年上半年，依然同比減少13.57%。這部分減少的4.46億元，占了今年上半年凈利潤的1/5。

一名接近金地方面的人士對《鳳凰WEEKLY地產》透露：“地產行業如今的行情下，降薪也是很正常的。”

另外，投資平臺上有投資者提出，金地在去年上半年計提了許多低毛利率項目，也影響了凈利潤變動幅度。

事實上，2021年底金地出現增收不增利時，其財務負責人韋傳軍就披露了計提的問題，稱“2021年下半年，部分同行為了緩解現金流的壓力，陸陸續續開始降價，把整個常規的價格往下拉，基于謹慎考慮，我們進行了減值，減值影響了我們歸屬于母公司的凈利潤是15.2個億。”

金地2021年業績報告顯示，全年資產減值準備金相較2020年翻了一倍，從6.4億增加到12億。

不過，金地2022年半年度報告披露沒有年報詳細，計提方面僅顯示了壞賬損失。今年上半年的壞賬損失是約3989.92萬元，上期發生額是-6761萬元。

金地的壞帳損失對應的是“應收款項的預期信用損失”，即應收未收的款項。由負轉正的原因，業績報告中沒有披露。

不過韋傳軍否認了計提的影響，他稱：“本年半年報主要結轉項目與去年同期主要結轉項目構成不同，沒有直接關系。”

重回謹慎？

2021年半年業績發布時，金地管理層曾承諾“預計全年結算收益同比上漲”，但最后食言了。

年初的2021年度業績會上，金地管理層選擇不公布銷售目標。

這次半年報業績會，金地董事長凌克僅表示“預計 2022年的銷售業績完成度將保持較高水平”，且沒對盈利作出任何明確的承諾。

面對投資者，金地選擇重回謹慎口徑。

事實上，面對未來，金地可承諾的確實不多。

今年上半年，金地繼續延續2021年以來減少投資的趨勢，且減少力度更大。其2022年半年報顯示，總投資額約 179 億元，僅占同期銷售額1006.1億元的 17.8%。總投資額和權益投資額相比2021年上半年，同比減少了80%和82%。

克而瑞公布的2022年1-6月拿地排行榜上，金地新增土地貨值109億，排名第37位，去年同期它的排名是第9位，貨值是1367.3億。最新的2022年1-7月拿地排行榜上，金地排名繼續降至第42名。

與大多數民企一樣，金地在當前的土地市場近乎“隱身”。

至于下半年拿地是否會有改變，凌克在業績會上表示：“公司年初基于對2022年房地產市場審慎的判斷，根據市場形勢變化，按量入為出的原則，對投資預算進行了壓縮，下半年會根據項目收益、項目現金流情況，繼續合理增加土地儲備。”

如果不出意外，金地的銷售規模在明后年將出現明顯下跌。