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今年深圳中考結束之后，F(xiàn)annie的女兒如愿考上寄宿制高中。

(相關資料圖)

今后三年不用再為接送孩子奔波，自主創(chuàng)業(yè)的Fannie夫婦考慮結束在深圳十幾年的租房生活，搬去惠州的海景房住。

不是為了享受生活，而是，最大限度地減少損失。

7年前，她們在號稱“深圳后花園”的惠州買了這套房，如今掛牌價已經(jīng)跌去了30%，但仍沒辦法脫手，住過去至少能省下在深圳的租金。

幾天前，惠州傳出了首套房首付比降至2成的消息，F(xiàn)annie問中介，房子有賣出去的希望嗎？得到的回復是：“幾乎沒有。”

同樣是在這個月，環(huán)京的燕郊宣布取消執(zhí)行了5年的“限購政策”，這意味著，“北京的后花園”也正式打開了大門。但燕郊一名當?shù)刂薪楦嬖V《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“燕郊早在2021年底就可以繞過限購政策買房，找渠道開一個工作證明就可以。”但往日的盛況沒有回來，對于此次限購松綁的作用，他斬釘截鐵地說：“沒用，影響幾乎為零。”

惠州和燕郊是典型的一線城市衛(wèi)星城，它們一度因北京和深圳而閃光，大批剛需和投資客把他們的夢想放進這些“后花園”里大片拔地而起的樓盤，卻萬萬沒有想到，似乎在一瞬，這光越來越暗淡。燕郊的房價在2018年大面積腰斬，甚至有業(yè)主免費“送房”；惠州大亞灣的海景房即使是腰斬也無人問津。

此時，兩地的松綁更像是一個拖了許久、不得不去完成的動作。

“惠州還有必要對首付比例做任何限定嗎？面子上要。”一名網(wǎng)友戲稱。

希望

據(jù)最新的人口普查，惠州2021年的人口是606萬，遠低于廣州、深圳和東莞，比佛山都要少300多萬，但惠州的新房銷售量這些年經(jīng)常躋身廣東省前兩位，偶爾能登頂。

2019年以前的10年間，惠州經(jīng)歷了三次房價上漲，分別是2009-2011年、2011-2015年、2015年-2019年，這三個時期惠州的人口增量都沒有出現(xiàn)明顯的暴漲。

很顯然，惠州的房價并不是由惠州人撐起來的。

臨深的城市不止惠州一個，東莞曾經(jīng)也承接深圳西部的剛需，只是自從東莞開始嚴格限購之后，作為粵港澳大灣區(qū)里唯一一個不限購的城市（2021年之前），惠州逐漸成為深圳客的購房主流方向。

尤其是2015年之后，深圳房價領漲全國，看不到買房希望的深圳年輕人紛紛投入惠州的懷抱，“深圳，來了就是惠州人。”這句玩笑話逐漸在年輕群體里流行。

2015年-2019年，惠州房價翻了整一倍。

惠州有多依賴深圳客？

惠州大亞灣曾經(jīng)有一個緊貼著深圳的豪宅盤“錦繡壹號”，打出的口號是“廚房在惠州，陽臺在深圳”。一名當?shù)貥I(yè)內人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“確實很近，站在陽臺可以收到深圳的手機信號。”

燕郊比惠州條件更好，它幾乎是環(huán)京最好的選擇，北三縣其他地方遠不如它。而且燕郊鄰近的是北京政府所在地通州，而惠州鄰近的是發(fā)展較慢的深圳坪山；燕郊自駕40分鐘到北京核心商務區(qū)國貿，從惠州出發(fā)，40分鐘只能到深圳關外的龍崗區(qū)。

在朝陽區(qū)工作的冰冰，第一套房子就買在了燕郊。她在燕郊坐50人的大巴通勤，一般早上7點出發(fā)，8點多就能到辦公室，此前往返兩地多年，冰冰見證了大巴票的漲價，從10元一人，漲到15元，又漲到了現(xiàn)在的20元。

這些年，她在燕郊先后購買了4套房產(chǎn)。

“2012年，我為了解決自住，在燕郊買了第一套房子，7000多一平米。但當時買的二手房，不能落戶。2014年，為了落戶，我在燕郊買了第二套房，是個新房，9000多（一平米）。2016年初，我想置換大三居，又在燕郊買了第三套，2.4萬的單價。2016年的7月，我想再投資一套，就把第一套賣了付了第四套的首付，2.6萬的價格。”她說，買第四套的時候，她也曾考慮過在北京。“我先生當時認為燕郊更有漲價空間，我們想的是快進快出，做一筆短線投資。”

2016年正是燕郊樓市的高點，伴隨著北京房價上漲，購房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時間，包括廊坊在內的環(huán)京區(qū)域房價基本翻倍，燕郊新房單價最高達到4萬。

幻滅

但冰冰的短線投資計劃失敗了。

因為手續(xù)等各種原因，冰冰沒趕在2017年6月之前把房賣掉，那個時點，燕郊出臺限購政策，之后樓市迅速冰封。

“2016年底其實還非常好脫手，想3萬賣出去很簡單，如果手腳麻利點兒，3個月可以辦完手續(xù)，但到2017年上半年就來不及了。”上述燕郊的二手房中介對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

如今，冰冰的第四套房掛牌價跌到了1.8萬，跌去了30.7%。

以燕郊為代表主打環(huán)京概念的河北廊坊市，也就是最近剛剛宣布全域取消限購的地方，樓市幾乎是同樣的走勢。克而瑞環(huán)京數(shù)據(jù)顯示，今年7月，燕郊所在的河北廊坊市65個在售項目合計成交僅500套左右，環(huán)比6月下滑超過2成，同比去年7月份下滑5成左右，成交均價在1.1萬元/平方米左右。

“燕郊接近200個小區(qū)，現(xiàn)在每個月二手房成交600-900套，平均每個小區(qū)能出3-4套，2016年最高峰的時候一個小區(qū)每個月至少能賣出去100套。”上述燕郊的二手房中介介紹。

大約2000公里外的惠州樓市，冬天來得稍晚一些。

據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2020年上半年，惠州新房成交創(chuàng)造了兩年半間的最低點，其中大亞灣下降最為劇烈。

2021年8月，惠州開始對重點片區(qū)的非本市人員進行限購，樓市被進一步往下拖拽。

Fannie2015年入手的惠州碧桂園十里銀灘，就位于大亞灣。當時她入手的價格是9000元/平方米，如今掛牌價約6000元/平方米。

十里銀灘是惠州非常著名的樓盤，占地3000多畝。項目自2011年開盤以來，曾經(jīng)多次蟬聯(lián)深惠灣區(qū)樓盤銷冠，業(yè)主超過15萬。

它南面臨海，北面靠山，主打度假概念。但沉迷“搞錢”的深圳人，并沒有多少時間度假，更少有人自住，房子就逐漸變成雞肋。

“惠州現(xiàn)在好賣的還是真正的臨深片區(qū)和惠州市區(qū)，海邊的房子很不好賣。”惠州一名當?shù)囟址恐薪楦嬖V《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

根據(jù)wind的數(shù)據(jù)，今年上半年惠州新房交易同比下降62.1%。半年度環(huán)比則連續(xù)下行，上半年環(huán)比去年下半年下降41.09%，去年下半年環(huán)比去年上半年下降35.6%，去年上半年環(huán)比2020年下半年下降29.1%。

2021年全年新房交易量和2022年上半年的交易量均創(chuàng)下2009年以來新低。

“依仗外需，特別是深圳投資客，惠州樓市的彈性很大。當樓市出現(xiàn)大幅度下行時，對各方的影響非常大，適當調整政策，目的就在于保持樓市穩(wěn)定。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

事實上，惠州今年已二度松綁樓市。今年4月30日，惠州取消大亞灣區(qū)以及惠陽區(qū)兩個臨深區(qū)域的限購政策，再次恢復無論惠州戶籍還是非惠州戶籍一律不限購的購房政策。

至于后市如何走，李宇嘉預測：“只有深圳樓市好轉了，深圳常住人口買房預期提振了，需求回升了，才會在3-6個月左右外溢到惠州。目前，深圳市場整體仍處在低迷態(tài)勢，即便政策再紓困，都不可能迅速好轉起來。”

好在惠州的本地客正在崛起。

深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2019年至2022年上半年，本地客的購房比例從18%上漲至29%。

至于燕郊，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“限購政策的放松，肯定會帶來一些熱度，燕郊等環(huán)京樓市有望見底，但限購政策并不能徹底扭轉燕郊市場頹勢，核心還要看檢查站帶來的通勤問題和信貸。”

即便如此，也還有“逆行者”。冰冰告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，如今她在北京也有房產(chǎn)，但沒有想過離開燕郊，“孩子已經(jīng)在燕郊上學，在學校適應得很好，燕郊開車30分鐘就可以到北京市區(qū)，我可以住在北京，但還是會把燕郊當家。”

一名在燕郊租房兩年、在北京上班的購房者告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“孩子過幾年要上小學，始終得買套房，我覺得燕郊現(xiàn)在的價格，是時候可以入手了。”

巔峰時期，燕郊也好，惠州也罷，特大城市周邊的“衛(wèi)星城們”時常鑼鼓喧天，鞭炮齊鳴，銷售的喜報和一次次創(chuàng)新高的數(shù)字，仿佛就在昨天。

當時不少人都揚言，紀錄就是用來打破的。但細算起來，好像有很久，沒人放這種“衛(wèi)星”了。