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雖然沿著黃河建城，但鄭州其實是一個缺水的城市。

據《河南省第一次全國水利普查河湖基本情況普查成果報告》，全河南省一共僅有8個自然湖泊，8個全都不在鄭州，也就是說，我們現在能看見的鄭州大大小小30多個湖泊，全是人工湖。

(資料圖片)

鄭州人有多愛水？鄭州新形象的代表“鄭東新區CBD”，兩端各有一個超大型人工湖。先開挖的是如意湖，占地160畝，眾寫字樓依湖而建，地標“玉米樓”（千禧廣場）現已發展得非常成熟。在另一端，后起之秀“龍湖”的體量更是大得驚人，湖面相當于50多個如意湖，2012年10月開始蓄水，蓄水量相當于兩個半西湖。

在龍湖之上，一個新的CBD“北龍湖金融島”在2017年開始啟動建造，金融島由雙環44棟高層建筑圍合而成，以3.7公里南北運河為連接，與雙環形成“如意”造型，頗有一絲“敢教日月換新天”的氣魄。

但這個被鄭東新區寄予厚望的新CBD，在僅僅5年之間，連續遭遇了兩道坎兒。金融島項目公司三個股東倒下兩個，先是協信破產，后是建業爆雷。

這個對標上海陸家嘴的項目，竟然差點爛尾，和鄭州其他106個爛尾樓一起，成為急需被紓困的對象。

好在，鄭州的第一筆紓困基金來了，眾多嗷嗷待哺的項目中，這一汪活水流入金融島。

為什么是它？

“砸下100億，鄭州爛尾樓有救了！”

就在5天前，鄭州地方版“紓困專項基金”方案出爐，媒體爭相報道。作為國內第一個紓困樓市的地方基金，它的出現，點燃了鄭州106個爛尾住宅樓盤、約60萬業主們的希望。

誰也沒想到，最先獲救的，是一個寫字樓項目。

2022年8月9日，建業集團官方宣布，由鄭州國家中心城市產業發展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭、鄭州地產集團有限公司參與，與建業集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

為什么是金融島？

紓困專項基金方案里，其實明確了要解困的項目類型，“盤活市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，紓解房企短期出現的資金流動性困難。”

也就是說，要成為滿足基金的標的，項目和房企本身都要相對優質。

“紓困條件是比較苛刻的，項目一個是要比較干凈，沒有股權糾紛，沒有和其他項目摻合；再一個是資產要遠大于負債，后期貨值要非常多。滿足這個條件的項目不多。”鄭州當地一名資深業內人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》。

這么一看，以恒大開發項目為代表的許多住宅爛尾樓都不能滿足條件。

首先，他們項目本身都已超融，即負債大于資產。據此前自媒體“獸樓處”報道，恒大在河南有37個項目要交付，如果要把這37個項目全部開發完，要凈虧損212億元。并且這些爛尾項目大多數都已經預售，意味著后期不會再有多少項目收入。

但金融島項目不一樣。

2017年，建業集團與東龍控股（本地國資）、協信遠創共同組建的鄭州金融島建設發展有限公司，以起始價20.73億元的總價一舉摘得龍湖金融島項目12宗國有建設用地。

《鳳凰WEEKLY地產》了解到，直到目前，這12宗地塊上的建筑還沒有全部完工，僅有光大銀行等少數幾家金融公司入駐。也就是說，建業金融島還有大批待售、待租貨值，鄭州地產集團接盤之后，不但大概率不會賠本，還可能小賺。

而且，它在實操方面也可以走在最前面。“金融島股東有國資，建業現在的二股東也是國資了，國資之間好談，不會太復雜，可以快速落地。”一名央企開發商鄭州公司的員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。

此次參與解困的鄭州地產集團，本身就是鄭州金融島公司的股東方之一。鄭州金融島公司的國資股東“東龍控股”，就是由鄭東新區管委會發起、聯合鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產集團和河南水利投資集團組建而成的。

上述鄭州本地業內人士向《鳳凰WEEKLY地產》透露，建業和紓困基金的接觸很早。今年3月初，建業集團就提供了鄭州項目資產包，集團戰投部牽頭就資產包項目深度研判，最終選定金融島7號樓作為首批擬收購標的。

更關鍵的是，金融島的復活有信號意義。“我個人覺得鄭州需要很快起到示范作用，通過項目紓困，給其他樓盤樹立信心，展示政府積極的形象。金融島本身對鄭州市而言，是可以很快出形象的項目。”上述鄭州業內人士稱。

“從地方政府的角度來看，救金融島是合適的。你救的是建業，是本土標桿性企業。紓困是以小博大，用小資金把大項目帶起來，不是免費資助，不是誰窮救誰。”上述央企開發商員工說。

紓困的真相

好在金融島只是一個開始，按照紓困基金方案里說的“成熟一個，報送一個”，100億還沒有花完，理論上其他樓盤都還算有機會。

不過，仔細算來，100億是不夠用的。

除了恒大212億元的凈虧損，以融創為例，有媒體報道，鄭州管城的融溪園項目保交樓資金缺口為38.29億元；惠濟區的瓏府項目1.69億元；譽城四號院項目24.02億元；金水區的中州坊13.87億元；融創瀚海蘭園13.31億元；中原區的融晟園14.81億元，加一起也超過了100億。

就算是資金夠用，國資、金融機構不是慈善組織，將真金白銀投入只進不出的“坑”里的意愿能有多強烈？

“保交樓項目，資金大多都難以平衡，根本原因就是預售資金被挪走了。一定要有新的資金介入。但新的資金絕不會承擔損失，它介入的目的或使命就是保交樓。新的資金完成使命的同時，還必須要堅持資金自我平衡的原則。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“介入的原則就是市場化、法制化和商業可持續。要想讓新的資金主體愿意介入，就必須要確保其資金平衡。追回開發商資金。實在追不回來的話，就一定要承擔責任。”

在實操層面，也有難點。

“外人以為的援救是，投點錢，活了。但實際上紓困是一項極為復雜的工程。原來的坑有多大，救不救得活？原來的施工單位能不能干，不能怎么辦？新的企業能不能賺到錢？一旦成為紓困方，很可能會面臨這樣的局面，客戶一口咬住不撒嘴，圍堵你必須救活；施工單位躺平，缺錢缺人干不動；股東矛盾和利益糾葛，啥事也辦不成。”上述央企開發商員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。

雖然鄭州的金融島還未完全投入使用，但在它的周邊——北龍湖區域，早已形成了鄭州的成熟豪宅圈。北龍湖目前的房價均價在4萬以上，套均700萬，總價門檻直逼一線城市。建業集團在北龍湖就有一處豪宅項目“建業君鄰大院”，單價6萬，被當地稱為北龍湖的“地王之王”。

如果金融島不幸爛尾，不只影響鄭州形象，恐怕還要影響鄭州高凈值人群的心態，這些都可能是第一筆紓困基金花落誰家的考慮因素。

如此看來，鄭州首先出手相救的，并不單純是一片寫字樓。